纵横23年，高光时刻进入中国地产前10强，谁也没料到，华夏幸福竟然会走到如今这一步。 就在2月28日晚，维信诺2月28日晚间公告称，控股股东王文学拟出让控股权，预计获得41亿元，而当年王文学是以67亿拿下维信诺的控股权，浮亏金额高达26亿元。 要知道，维信诺是OLED国内龙头面板生产商，主攻中小尺寸，包括硬屏和柔屏，目前正是5G智能手机、智能穿戴、车载显示等领域大举发展之际，OLED概念和发展前景被极度看好。 但是王文学管不了这些了。 因为他的华夏幸福不再野蛮生长了：公司账面资产总额超过5000亿，需要偿还的融资本息金额高达559亿，目前累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元，而公司的账面现金目前只有8亿元，连工资都发不出来了。 华夏幸福董事长王文学不得不与逾期涉及的金融机构协调展期相关事宜，而且还出面喊话：希望河北省政府、廊坊市市政府、华夏幸福全体股东一起参与化解危机。 华夏幸福对于河北省廊坊市到底有多重要呢？ 1.华夏幸福是廊坊最大的纳税大户，2018年销售额突破1600亿，去年还进入了财富中国100强。 2.华夏幸福旗下签了100多个产业园项目，其中通过招商引资，每年给廊坊带来的财政收入高达上百亿元。 3.华夏幸福是廊坊银行的第一大股东，从去年开始华夏幸福已经向廊坊银行开始关联借款了，申请10亿授信额度 期限2年，此后华夏幸福还公告称审议通过《关于在廊坊银行办理存款、结算业务的关联交易议案》。这对廊坊银行的资产安全性产生了重要威胁。 4，巧合的是，2021年初，廊坊市市政府批准,廊坊市政府直属重点国有独资企业——廊坊控股成为廊坊银行重要股东，似乎是有意防备华夏幸福暴雷带来的银行信用下滑。 华夏幸福的股东有谁，会伸出援手吗？ 在2018年和2019年，中国保险巨头中国平安非常看好华夏幸福的产业园运营模式，合计投资540亿元成为了华夏幸福的第二大股东。 然而，540亿只不过是中国平安8万亿投资计划中的＂九牛一毛＂，至今中国平安也未能怜惜华夏幸福当前处境而施加援手。也因此，国际信用评级机构穆迪将华夏幸福的评级直接从Ba3下调到B2，列入进一步下调观察名单。 还有消息指出，平安与华夏幸福的新对赌协议谈判已经终止。最大的债权人工商银行与平安牵头，组成了债委会，商讨处理计划，不排除采取破产重整的可能性。 目前，华夏幸福命悬一线。唯一的希望只能指向河北省政府和廊坊市政府，指望他们尽快下拨应付款，解除债务逾期的燃眉之急。 然而，仅仅是对廊坊市的固安县新兴产业示范区财政分局和大厂县财政局，目前应收账款就高达131.47亿元，其中超过一年期的应付账款合计就超过104亿元。 很明显，不要说尽快支付104亿，即便拿出53.55亿来解除华夏幸福的逾期债务，廊坊市旗下县的财政局恐怕都有所困难。 从目前来看，所有相关方都能齐心处理华夏幸福的债务危机吗？ 显然是不一定的，王文学、中国平安、省市政府和各大金融机构各有想法，因为救了这一次，意味着可能不久之后还要再救一次，毕竟距离上一次中国平安的＂擎天保驾＂，也不到两年时间，华夏幸福的造城模式越来越玩不转。 顶替廊坊城投角色，几乎等同定向招拍挂 外界知道的华夏幸福是一个地产开发商，似乎跟恒大、碧桂园、万科和龙湖地产一样都是建房卖房，但是不一样的是，华夏幸福有一个独树一帜的称谓＂产业新城运营商＂，这是传统地产公司说不具备的。 华夏幸福的董事长王文学是河北廊坊市霸州人，给运输公司打过工，开过火锅店，1998年成立房地产公司做了两个房地产项目赚得了人生的第1桶金。 2002年，王文学凭借其超乎常人的胆识与固安县政府签下了60平方公里期限50年的委托开发协议，建设固安工业园，拿地成本几乎可以忽略不计。 而且王文学找到了当时知名的广告公司＂华与华＂，打出了＂我爱北京天安门城南50公里＂的路牌广告，树立在北京火车站、机场等公路附近，面向北京大规模招商。 三年之后，王文学给出了一笔尤为出彩的工业园招商成绩：他获得京东方扩建LED生产线需求后，立即为京东方争取到了河北省政府2亿元的支持资金，并且为京东方代建了2.5万平方米的厂房，华夏幸福凭借这一漂亮的招商成绩，既从京东方获得了工程服务收入，又取得了2100亩的建设用地指标。 此后王文学再接再厉，迎来了航天科技集团一院一部的产线入驻，又把清华大学的OLED项目——维信诺也招揽了过来，对外宣布招揽投资超过326亿。这对于在河北省经济状况靠后的廊坊市乃至固安县来说，都是浓墨重彩的一笔。 这种运营模式之下，等于是把地方政府的职能批地规划和招商合并承包了，由此也促成了华夏幸福的产业新城模式：既能从土地整理中获得收益，还能从土地拍卖的增值价中跟政府分成，还能够在基础建设和公共设施建设成本上加10%以上，跟地方政府要收益，更重要的是产业发展服务费，是按照当年招商落地投资额的45%返给华夏幸福。 在南方很多省份中，工业和服务业的批地和招商，很多都是由地方城投公司承揽，地方招商局干部负责招商，而廊坊的固安这一块的运维基本上承包给了华夏幸福。 2012年和2015年，华夏幸福在固安再次扩充园区规模，合计超过110平方公里，其中大部分都被华夏幸福用于开发住宅项目，而地方也默许了华夏幸福以住宅地产的周转补充园区空缺的做法。 很多活跃于固安和廊坊的地产商因此也发现：只要华夏幸福参与的商品房地块投标，其他开发商就很难入，原本公开透明的＂招拍挂＂模式，变相成＂定向招拍挂＂的套路。 虚晃的资产规模下，负债规模陡增 随着固安工业园发展的推进，华夏幸福进入野蛮生长的疯狂时期。 伴随着北京去工业化，以及劳动密集型产业的转移，固安工业园的模式逐渐尝到了甜头，相关的产业园运营收入节节攀升，另一方面随着房价的不断走高，北京务工人员以及廊坊市民迫切的住宅改善需求，固安县的住宅地产迎来快速发展，2013年底固安的房价飙升至8000元左右。 2012年华夏幸福营业收入121亿元，其中园区配套住宅销售额接近70亿，产业新城运营服务费收入高达15.4亿，土地整理收入也超过了20亿元，最终归属母公司的净利润达到17.8亿元。 至此以后，华夏幸福以园区购地模式逐渐成型，并且还结合PPP的融资计划，于是河北固安开始出发，到张家口，再到武汉、郑州乃至长三角地区，陆陆续续签署了上百个产业园区的项目。 与此同时，从2012年到2017年，短短的5年里，构建固定资产、无形资产和其他长期资产，从4.5亿一口气飙升到49亿，接近增加了11倍。 华夏幸福的住宅地产收入更是扶摇直上，2012年不足70亿元，2019年就实现了1052亿，迈入千亿俱乐部。而产业发展服务收入从2012年的15.4亿元，也飙升到2019年的274亿元。并且在2019年，华夏幸福还取得了146亿的净利润。光鲜亮丽的业绩背后，华夏幸福却始终承受着高负债的痛处，从2012年以来，华夏幸福的资产负债率都高达80%以上，2017年以来经营性现金流净额多年为负数，投资活动产生的现金流量净额从2011年以来，只有2019年为正值，其余年份也均为负 只得不断地去股权融资、发债和各种机构贷款，才能最终实现 现金及现金等价物净增额这一会计科目 保持正值，2018年前这一科目还保持着正数，由此也保障了华夏幸福能够每年支付分红，但是2018年开始就变成了负数，2018年和2019年华夏幸福勉强支付分红，2020年也就不再分红。 而值得注意的是也正是在2018年和2019年，中国平安斥资540亿成为华夏幸福的二股东，而作为实控人王文学所付出的代价则是，对赌后续三年华夏幸福的业绩。 显然，中国平安并不是不知道华夏幸福的问题，而是走了一步险棋。 实际上，华夏幸福的住宅项目融资处境，跟传统的地产商要难数倍，因为对北京周边的限购，大幅抑制了华夏幸福住宅地产的规模，同时华夏幸福的产业新城运营模式，处境之难也是传统地产商的10倍。 时代大不同了，旧模式渐渐玩不转 在固安工业园成立的早期，由于运营的项目较为单一，王文学借助自身的人脉关系，全力投入到固安工业园的招商和运营，而当时北京正在推行去工业化，工资逐年上涨，生产型企业正在逐渐撤离，也因此让王文学顺利的拿到了多个大型合作项目，进而探索出了固安工业园合作模式的可行性。 也因此，在华夏幸福早期实现了较好的现金流，这也让华夏幸福整个公司兴奋在望，认为固安工业园模式可以向全国推行，最终在2005年将产业发展服务模式订立成型。 而这套模式的核心收入就是，产业园招商引资之后，可以按照当年按照新增落地投资额的45%，要求当地的财政局支付产业发展服务费。 而对于这个产业发展服务费的定义，是企业进入之后购地、设备、厂房、原材料的采购，乃至知识产权的迁入才能算入落地投资额。 而当地的财政局则是通过园区内新产生的税收、土地使用权出让收入和非税收入，划拨一部分作为产业发展服务费，支付给华夏幸福。 理想的状况之下，园区内招商企业越来越多，投资额越来越大，那么华夏幸福的产业服务费收入就越来越高，这样既刺激了地方经济的发展速度，也反向鼓动了华夏幸福为招揽更大的项目奔走卖力。 只是，随着签署的产业园的项目越来越多，华夏幸福不得不扩充招商队伍，最终形成了规模化招商的结果，不再是过去依靠王文学个人人脉的精耕细作，最终流于形式化。 加上近年来中国经济增速的放缓，粗放型的工业化正在被替代，招商引资的项目呈现出小型化、服务型、高脑力服务强度的特点，不再符合工业生产项目的特点，对于华夏幸福来说，能够产生的产业服务费越来越低。 有自媒体通过实地走访就发现，华夏幸福所运作的产业园，很多亮灯率极低，到了晚上六七点就一片漆黑，园区的入住率极低，存在很多空屋的现象。 而地方财政和管委会支付产业发展服务费的来源又是税收，换句话来说，一旦园区的产业发展受到行业周期影响，或者相关企业投入不足，经营状况普遍不佳，再或者后续招商引资力度无法逐年增大，那么财政局和管委会支付产业发展服务费的压力就越来越大。 实际经营状况也正好呈现了这一特点。以固安县新兴产业示范区为例，作为华夏幸福最大的园区项目，该园区财政分局目前拖欠华夏幸福的账款高达82.44亿，其中1~3年之内的欠款就接近60亿，河北沙城经济开发区管委会拖欠金额达到57.65亿，其中超过一年的欠款就达到了40.66亿，大厂回族自治县的财政局欠款49.03亿，超过一年的欠款就达到44.39亿元。 这些数据显示，可能这个时代已经不太适合2005年华夏幸福订立的园区模式了。 结语 中国平安会出巨资拯救华夏幸福吗？ 除非中国平安与王文学的谈判，取得重要的利益主导权，或者通过债委会拿到想要的结果，否则从概率上来讲很小，因为中国平安的投资甚广，一旦出手解救华夏幸福，其他被投资的企业势必都会产生同样的诉求。 目前来看，只能指望河北省政府和廊坊市政府了。