气死！入住1年，全小区人人被坑3000块

　　亲爱的鹅粉们，今天这篇文章，我想向你们吐槽一个群体：物业公司！！！！
　　我们小区的电梯坏了一个月竟然没人管！一个月 ！
　　在低层的人还可以选择走下来，可我偏偏住在19楼！！
　　愁死了打卡上班的我，恨不得插上翅膀飞出去！！！结果我还没炸时， 业主群先炸了！！！
　　原来是物业公司在群里装！死！
　　我这个小暴脾气，必须曝光他们！于是开始了漫漫的物业battle之路（结尾告诉大家结果），但网上一查，简直 触！目！惊！心！
　　图源自 李荣浩微博
　　来源微博截图
　　大家都晓得，物业的存在本来是为了服务业主的，何其闹成了这样！
　　纵观国内发展这么多年，物业与业主之间的矛盾由来已久 。我大概梳理了下，不外乎 服务范围不清晰、收费不合理和服务态度 这三个方面。
　　如果从头说起，那这个故事三天三夜都讲不完，今天这篇文章，我会根据整个调查和了解过程从
　　物业服务包含哪些
　　物业费是什么情况
　　如何甄选一个好物业
　　给大家一个参考，真心希望对大家有用。
　　在正式回答上面三个问题时，和大家简单唠叨一下中国物业的发展情况。
　　国内目前的物业 主要包括两种，一种是 依附于地产开发商而成立 的，比如我们常听的万科集团旗下的万科物业、碧桂园集团旗下的碧桂园服务等等，服务水平相对标准 ；
　　另外一种就是 第三方独立的物业公司 ，比如紫荆管理物业（没听过很正常），这类基本上服务于三四线以下的城市或者一些老小区 。
　　不同的物业公司由于出身不同， 服务的水平和专业度也会有很大差别 ，整体来说，前者在国内的服务要更高。
　　物业在服务什么？
　　园区绿化、公共空间的打扫、小区的安保都是他们负责的。
　　没错，这都属于物业的服务范围，但我们理解的还是和他们有偏差。
　　一位就职于某上市物业公司的朋友回答时告诉我，在他们内部， 服务  会被分成四大块，客服管家、工程维修、保洁和秩序 。
　　在高档的小区住宅里 ， 客服和管家  是分开的 ，客服会负责解答咱们的任何疑问，管家会负责接待、管理该层楼等;
　　普通的小区里，客服和管家是一体的 ，因为人员成本问题，一个人可能管好几栋楼，这个在 公示栏 或者楼层公示里能看到。
　　工程维修 比如公共区域水电路的老化、损坏；自己家的水管电线换修；楼道里插座坏了；暖气不暖了等都属于这个范畴 。
　　保洁 大概包括公共区域含楼道打扫、园区绿化等 ；
　　秩序 包括保安人员的定期巡逻、安保系统的应急预案等保护屋主人身财产安全的都属于物业 。
　　服务的具体范围和细节在各地也会受到当地政府政策、物业管理公约和业主服务协议相关 ，定价标准也是。
　　物业是怎么计费的？
　　费用这块我问了十几个朋友，加上查的一些资料，大概是这么个情况：主流是按每平米收费，按季度或者年的方式来交，算法是每平米X建筑面积X3/12月=应交额 。
　　北京新天地某小区物业收费图 住范儿自摄
　　西安某小区物业收费图 住范儿自摄
　　北上广深一线城市 的 高档 住宅楼盘物业费在6元~8元之间，中档在3~5元之间，3元以下属于正常的 ；老旧小区规范的一般在1.5-2元之间。
　　长三角、珠三角以及新一线城市 及省会普遍在2-3元之间 ，稍微偏离的在1-1.5元；三四线城市普遍在1-1.5元间，甚至0.5-0.8元的都有。
　　鹅粉们可以对号入座，看看你家小区在哪个范围内。
　　往下说， 物业费包含哪些呢，看下面这个图
　　图源自网络
　　这是2019年广州某小区的 物业服务成本定价 ，涵盖了上面说的所有服务范围，我不再过多啰嗦，下面就大家装修过程中、生活中与物业相关产生的费用整理做个回答。
　　和物业打交道，这些知道肯定没错！
　　Q:我家三年前买了房子但没入住没装修，该交物业费吗？
　　A： 要交的，只要你买了房子物业费就得正常交 。只是交多少在各地有不同的规定，
　　比如深圳的《物业管理条约》，空置毛坯房或者正在装修的新房物业费可以少缴三分之一，但不交的话，《民法典》的新规里说物业可以催缴。
　　图源自网络
　　Q:物业含建筑垃圾清运费？
　　A: 不含 ，但含管理公共区域清洁费，装修完成后的建筑垃圾要运送到物业或街道指定的地方，否则可能面临公共区域破坏的罚款。
　　建筑垃圾清运费按人力计费在200-300不等。
　　图 住范儿自摄
　　Q:封阳台物业要不要管？
　　A: 要管的，大部分情况下不允许封 ，这是物业前期的管理条约里规定的，动了就属于违建 。如果真的要封，就必须要通过 业主委员会 了。
　　Q:装修时要不要告诉物业？
　　A: 要在物业处进行装修备案， 缴纳押金（1000-3000不等）后会收到《装修许可证》才可以施工 ；
　　装修施工通常要在工作日进行 ，且不能扰民，扰民的话其他居民可以直接投诉；装修完成后 物业 还要核查有无损害公共设施的迹象，记得，核查完后第一时间取回押金 。
　　Q:物业在电梯里投放广告的钱归谁？
　　A： 《民法典》新规，在扣除相应的成本后，归业主共同所有 。这钱和物业没关系了，而且 成本必须公示 ,停车费也是同样道理。
　　图源自网络
　　说实话，在规则的情况下，费用和服务应该是成正比的，但问题就在于日常生活中我们觉得没感受到服务， 物业还要喊着涨价！
　　公说公有理，婆说婆有理，怎么搞？
　　这个问题我在查资料时，还真碰上一个解决方案。
　　图 / 源自网络
　　2020年底，上海市虹口区 政府给某物业补贴了专项涨费差价 ，经过物业两个月的实验服务后，屋主对服务满意度重新评估，达70%以上，可成功涨费 ；
　　不达则不涨，服务满意度由 第三方机构展开调查 。用这种方式，上海虹口区16个小区实现了环境与物业费的双提。
　　这个案例的好处是政府介入帮忙承担了一部分垫资费用，如果没有垫资的情况下，要真正解决这个问题，业主和物业双方确实得有一方让步，比较难解决了。
　　最后一点，说真的， 和物业打交道，我们得学会抱团！！ 这一点就连我那位专业的朋友也感叹，业主们的法律意识有待提高！
　　成立业主委员会或者业主大会！！ 很重要！它是业主的代表！
　　没错，如你所想，这一步很难，过程也很复杂，但前面有成功的案例！感兴趣的朋友可以搜一下2006年的一个有关北京＂美丽园＂小区的新闻 ，这在国内的物业维权案例史上堪称典范。
　　图 /源自网络
　　＂美丽园＂业委会勇敢地拿起法律武器，和物业对薄公堂。虽然过程艰难，但暖心的是，他们成功签约了新的物业，并制定了合理的物业管理条约规范。
　　据我的了解，美丽园小区现在的房价已经飙升到10-12万元/平了 。
　　怎么选好的物业公司？
　　既然是好物业，就得有个标准，先看看隔壁的日本。
　　说起来，也很好笑，为了刺激国内的物业公司，苏州某小区直接敲锣打鼓迎接日本的物业入驻。
　　图 / 源自网络
　　场面或许夸张，但论 服务和专注 这一点日本确实做得不错，总结了下 日本物业做得好的标准 ，就是全面参与、严格执行、公开透明。
　　●  日本 政府层面 出台＂建筑百年标准＂ ；
　　● 建筑完成后， 物管公司会和业主委员会 商讨一个长达50年的＂公寓维修计划表＂ ，从房子内外、管道线路到水电等精细的程度令人惊讶；
　　图 / 源自网络
　　●   专项专人服务 ，不同的项目会外包给专业人士 单独付钱(所以成本也会很高)；
　　● 持证上岗 ，就连时间 也有严格的规定。
　　反过来说， 国内也不是没有好的案例 ，只能说是聚集在头部物业公司。
　　比如龙湖、万科、绿地、碧桂园等，由于集团大，钱多，发展了这么多年也摸索了一套自己的方法 ，并且公开透明。
　　图 源自碧桂园微信公众号
　　我朋友说目前像样的大物业公司都会有app ，app里有可以为屋主提供的服务及对应的标准，也可以选择服务对象 ，服务结束后屋主也可以评分。
　　这在他们内部是有比较的。
　　龙湖物业app截图
　　说到，这一步，相信你对物业也了解了六七分了。
　　我根据朋友的推荐以及最近的易居推出的《2021中国物业服务满意度调查》，给大家安利 五个综合风评不错的物业公司 ：龙湖智慧服务、万科物业、奥园健康、龙光物业、中海物业 。
　　图片源自知乎@杨帆
　　具体 从买房起该怎么选物业呢？
　　1.   先盘买房的预算根据收入算下可承受的物业费 ，
　　2.  货比三家，新房选大开发商 ，参考上面；二手房就去小区里走一圈，实地感受下小区环境，顺便观察门口保安 ，年轻人最好，大爷的话也别介意，耐心看会。
　　3.  如果预算之外 ，就尽量靠近高端住宅小区 。
　　4.   如果是不得已碰上第三方物业机构，就到天眼查、企查查上去他们的资质 ，有法律诉讼风险的一定要谨慎
　　图 / 源自网络
　　最后再提醒小可爱们一下，
　　咱们都是素质人，真遇上物业蛮不讲理乱收费，最好的解决方式是  走法律诉讼  的途径 ，不过耗时和费用确实高，如果有钱又觉得避免不了，得了，这边建议你直接换房子 。
　　公布下我们小区电梯最后怎么解决的！开了业主大会，换了一个物业一星期搞定了！
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