金九银十降价季！开发商被劝退，刚需捡漏时机到了？

　　谁也没能想到，今年的＂金九银十＂黄金售楼季，竟然满满都是＂凉凉＂的感觉。
　　前两天，国家统计局发布了8月的70城房价数据，从较能体现楼市行情的二手房市场来看，有34个城市房价环比下降了，这也意味着半数城市都面临着降温的问题，也因此，不少人把现在这个时间点看作＂楼市拐点＂。
　　＂面粉不值钱了＂？
　　前两天，根据浙报传媒地产研究院消息，杭州第二次集中供地10宗竞品质地块报名截止，其中有9宗地块报名未达标，相当于提前宣告了流拍，而这，是曾连续3年蝉联全国卖地收入第一的杭州，这是首次主城区住宅地块因报名房企不足而流拍，堪称一个新的＂标志＂。
　　不少城市的土拍波澜横生，就杭州来看，在多次调整出让规则后，第二批住宅用地集中出让公告才出来。在这份公告中，提高资金门槛、禁马甲、限溢价率以及摇号成为了调整后规则中的关键词，另外，杭州第二次集中供地中还试点了竞品质地块，其中规定了＂需要现房销售＂，后因报名过少，10块中有9块提前宣告了流拍。
　　凉凉的杭州土拍市场，让人不禁怀疑此前火热的土拍仿佛＂黄粱一梦＂。
　　在今年上半年，杭州首次集中供地中，5月7日和8日两天的时间，杭州靠土拍收入1178.2亿元，相当于2020年半年一般的收入，溢价超15%的地块占比89%。值得一提的是，其中＂地王＂正是未来科技城三站换乘综合体项目地块，该TOD将打造亲子乐园、青年潮流、核心景观、光电水秀、大型游乐设施等，以111.6亿的＂地王价＂被华润旗下子公司竞得，溢价率近30%，而这样的热度已然不再有了。
　　除了杭州，最近合肥、沈阳、成都、天津、福州近期也发布了部分地块因故终止公告，土拍市场的走冷，让越来越多买房人再度进行思索：面粉卖不出去了，房价真的要凉凉？
　　现在是刚需最佳捡漏时机吗？
　　毫无疑问，最近的楼市＂西北风＂渐起，对于刚需而言，现在到底是不是一个＂最佳捡漏时机＂呢？对此，建议大家辨证来看。
　　现在是买房人遇到的好时代。今年以来，调控政策频出，截至8月底，各级政府楼市调控政策总数超过400项，频频发布的调控政策，都力图以＂稳＂作为整个楼市的调性。此外，我们也看到了越来越多的政策倾斜。
　　首先必然提及的就是房地产税，过去关于＂房地产税开征＂通常只是自媒体们的自嗨，但今年以来，房地产税被提及的频次不断增加，而根据中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文透露，房地产税试点已经进入实质性推行阶段，年底之前出台试点政策的可能性很大。一旦房地产税顺利出台试点，那么房价必然再迎调整。
　　此外，关于保障性住房的重要性和普及性也有所提升，国家印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。而伴随着保障性租赁住房的供应加速，未来或将有更多人能够通过低价租房解决住的问题。当下已有厦门、重庆等地发布了相关政策，对商业办公、工业厂房等非住宅项目改建为保障性租赁住房进行了规定，同步解决着商业办公地产空置率和住房紧缺的双重难题。
　　而在另一边，当下买房也面临着重重挑战。
　　在新房角度来说，期房风险正在变大。伴随着不少房企面临着资金问题，许多房企正寄希望于降价促销达到快速去化回款的目的，但对于买房人来说，钱交出去了，但是房子能否如期验收，却是一个实实在在需要考虑的问题，一旦房企出现资金链断裂、破产等问题，那么买房人面临的将是钱房两失的难题。
　　另一方面，二手房市场上，当下贷款难也是一个普遍的问题。部分银行房贷放款额度收紧，频繁上调房贷利率，延长了房贷的放款周期，不少城市对于贷款房屋还有着严格的要求，有的城市中超过20年房龄的房子，银行不予贷款，这都是需要考虑的问题。房贷利率的上调不是简单几万元的变化，此前我们有使用安居客房贷计算器进行过测算，100万的商贷中，利率上调2个点，月供每月相差1千多。
　　总体来看，当下的楼市，风险与机会共存，对于有置业刚需、孩子上学要求的刚需买房人来说，建议还是保持看房步调，如果有合适的房子，自然建议购入，但对开发商的资质更需谨慎检验，而对于不着急的购房者来说，建议不妨再观望一阵子。