房贷还款年限能改吗？买房时这个贷款知识千万别忽视

　　今天聊聊 贷款 那些事儿~
　　提问1：我之前贷款买了一套房，贷款年限是20年，已经还了5年多了，现在手头宽裕了，想要把还款年限缩短，这样可以吗？
　　答： 一般情况下，在贷款前就要确定好你的贷款年限了， 一旦贷款年限确定后是不能中途更改贷款年限 的，但如果与银行洽谈好后就可以更改，同时还 可以到银行做部分提前还款 。
　　也就是借款人可以到银行申请提前还掉部分贷款，在 提前还款后 ，有两种选择：一种是 还款年限不变，每月还款的金额减少 ；另一种是 每月还款的金额不变，而还款年限缩短 。
　　不同的银行也会有不同的规定，有的银行只有第一种方式可供选择，而第二种方式才能真正地缩短还款时间。这个具体也要看贷款合同里是怎么规定的，关于办理提前还款的流程在合同里都会有所体现。而且要注意， 有的银行提前还款的话还需要支付违约金 ，所以提醒按揭贷款的购房者，如果以后有打算缩短还贷年限的话，最好事先咨询一下银行，了解相关规定，再根据自己的实际情况做出选择，免得以后麻烦。
　　此外，要知道， 提前还款并不适合所有人 。对于选择等额本息还款的购房者，还款年限超过了贷款年限一半的时候，意味着有将近70%的利息已经在这个期限里还清了，剩下的月供基本都是本金了，这个时候提前还款缩短年限的意义就不太大；而对于选择等额本金还款的购房者，还款年限超过了贷款年限1/3的时候，意味着绝大部分的利息也已经在这个期限里还清了，剩下的月供也基本都是本金，这个时候提前还款来缩短年限的意义也不大。
　　提问2：我最近想投资一套写字楼，但手头资金不够，想问下写字楼贷款和住房贷款有什么不同吗？购买写字楼可以使用公积金吗？
　　答：写字楼作为商业办公用房，当然 不能使用公积金贷款 ，国家建立职工住房公积金制度，是为了让大家更好地解决住房问题，所以在购买写字楼时，如果遇到资金不足的情况， 只能向银行申请商业贷款 。
　　与住房不同的是，购买写字楼时的首付比例不得低于50%，所以 贷款比例则不得高于50% 。同时，写字楼的 贷款利率一般会在基准利率的基础上，上浮20~30% ，具体则视个人情况和银行政策而定，这不仅远高于公积金贷款利率，且比住房的商业贷款利率更高。
　　此外，在贷款期限上，也和产权70年、最多可贷款20年或30年的住房不同，写字楼的产权一般只有40年， 贷款年限最多10年 。不过在还款方式上和住房贷款一样，有等额本金和等额本息两种方式，同时你也可以选择按月还款，或者选择全部或部分提前还款。
　　所以你可以根据你手头上的资金情况，找当地银行问问写字楼的贷款利率是多少，然后用房贷计算器算算月供情况，最后结合写字楼的投资回报率，综合考虑怎么投资。
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