巨债压死巨头曾经多风光，现在就多凄凉

　　时也，势也！
　　 文丨华商韬略 立 酥
　　【生死时速】
　　1982年，许家印大学毕业。他从武汉一路北上，回河南老家的舞阳钢铁厂做了一名技术工人。
　　刚开始，许家印的工作是协助车间主任。那时，他充满干劲，天天在车间琢磨流程、工艺、管理应该怎么改进。
　　当他在家乡的钢铁厂挥洒青春时，钢厂以北200公里外，一个名叫胡葆森的青年才俊，刚从郑州南下，被派往香港工作。
　　当时，这两个河南人并无交集。但之后几十年里，他们不约而同地抓住了房地产行业＂水大鱼大＂的时代机遇，成为地产界的＂河南双雄＂。
　　＂河南双雄＂的发迹、布局、打法，截然不同，但最近却面临着同样的资金困局，走到了危急时刻。
　　9月，恒大财富兑付延期的消息，真正掀开了恒大资金危局的盖子。
　　尽管许家印试图彰显恒大的信心与责任，高喊：＂我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。＂但市场依旧恐慌，甚至流传出＂恒大要破产重组＂的言论。
　　无奈之下，恒大赶紧声明：没有破产重组，只是遇到了前所未有的困难。
　　缺钱，是最显而易见的困难。截至2020年底，恒大负债总额为1.95万亿元，其中需要一年内偿还的流动负债为1.5万亿元。而公司账上能用的现金大约为1400亿元。
　　1.5万亿，一个超过了常人理解范围的天文数字。
　　对比来看，2020年天津市GDP总额为1.4万亿元。也就是说，所有天津市人打拼一年，刚够还上恒大的债。
　　跟许家印这个老乡比起来，胡葆森的建业集团日子要好过些，起码偿债压力没有这么大。但疫情叠加河南水灾给公司造成的50亿元损失，仍压得胡葆森缓不过气。
　　9月初，建业集团向政府提交的一份＂请求帮扶救援＂报道，着实让外界为这个河南房产＂一哥＂捏了把汗。其实，2020年开始，建业集团已经处在增收不增利、债务规模越来越大的境地。
　　不只＂河南双雄＂，今年以来，危机早已烧到全国各地的房地产企业。
　　新力控股是江西省最大的房地产开发商，成立仅10年，销售额就已突破千亿。2019年，新力控股在港股上市，老板张园林刚刚43岁。上市现场，他留着清爽的发型，一手敲钟，一手竖着大拇指，意气风发。
　　▲来源：新力控股官网
　　然而，上市刚刚两年，新力控股就走到了危险时刻。
　　9月20日，中秋节前一天，新力控股一天内股价暴跌超87%。公司全员降薪、项目停工、债务压力大是引发市场恐慌，资本抛弃新力控股的主要原因。
　　更早之前，四川第一大房地产企业蓝光发展也因为还不上钱，被金融机构等债权人告上法庭。
　　公司创始人杨铿1992年下海，在川渝房产界驰骋多年，是响当当的房产大亨。
　　今年，杨铿选择退出蓝光发展。他年仅26岁的儿子杨武，成为蓝光发展的总裁、董事长。
　　然而，和父亲创业时面对的＂广阔天地，大有可为＂不同，杨武最重要的任务已经不是发展，而是全力以赴地活下去。
　　重庆协信、泰禾、在环京地区赫赫有名的华夏幸福……这些曾经风光无两的地产公司，近两年全都陷入困局，危在旦夕。
　　【债务压顶】
　　和其他行业的不同之处在于，房地产企业暴雷，导火索十有八九是债务问题。
　　疯狂借钱，债务规模不断飙升，但公司又没赚到足够的钱还债。随着越来越多的债主找上门要钱，昔日那些财大气粗的房地产大佬，缺钱的危机也就愈演愈烈。
　　拿蓝光发展来说，单从经营上看，2021年之前，公司其实都是赚钱的。2020年，蓝光发展虽然营收、净利润增速都有所放缓，但归母净利润也还是有33亿元。
　　真正把蓝光发展推入今日窘境的，是公司资金链断裂的问题。
　　今年5月，交银国际信托申请执行蓝光发展及其关联公司2.4亿元债务，将蓝光发展的债务问题推向公众面前。
　　嗅到危机的投资者开始用脚投票，16蓝光01、19蓝光02等公司债券出现暴跌。
　　一般情况下，面值100元的债券，如果跌到40元以下，就会被称为＂垃圾债＂，而蓝光发展有的债券已经从5月份的100元左右，暴跌至30元左右。
　　▲16蓝光01走势图来源：东方财富
　　紧接着多家评级机构下调蓝光发展的主体信用评级，面对如此局面，一般人自然也不敢再借钱给这类公司。
　　房地产行业本身回款周期长，很多企业都是靠着高杠杆、高负债、高周转才能经营下去。
　　简言之就是，疯狂借钱拿地开发，房子建好之后再拿购房款还钱，周而复始。房子卖得足够快、足够贵，同时借钱容易，才能支撑这套逻辑走下去。
　　大规模举债扩张之下，借新钱还旧钱，是之前很多房企的常规操作。一旦借不到钱，它们脆弱的资金链就很容易断掉。
　　截至9月24日，蓝光发展光是到期未能偿还的债务本息合计就有215亿元，而截至6月底，公司可以自由动用的资金只有3亿左右，连还逾期债务的零头都不够。
　　更早之前暴雷的泰禾，同样是因为借钱太多、资金压力太大，最终难以周转。
　　2015年到2019年，泰禾每年都会进行大笔融资，最多的2017年，公司新增债券融资达130亿元。
　　更危险的是，泰禾借的钱中，银行贷款的比例迅速下降，这意味着更高的融资成本；有息负债中，短期借款逐渐成为主流，这意味着还款压力越来越大；2018年开始，泰禾逐步转为境外债务为主，这更是意味着公司极有可能在国内借不到钱了。
　　借的钱终究要还。
　　2018年开始，泰禾迎来偿债高峰期，每年都有大量到期需要偿还的债务。
　　▲泰禾债务情况来源：西南证券
　　泰禾开发的楼盘都比较高端，周转并不快。2018年之前几年，泰禾的经营性现金流都是负数，光靠公司经营肯定是还不上这些借款，只能＂借新还旧＂。
　　国内融资不畅、成本升高，借不到钱、自身业务造血能力又不强，泰禾只能陷入债务的泥潭。
　　最终，2020年中，泰禾集团在年报中写道，还有20多亿已经到期的银行借款未还，将公司的窘迫暴露无遗。
　　虽然如今许多房地产商因为缺钱风雨飘摇，但几年前它们还拿着借来的钱大肆扩张，大有花钱如流水的＂派头＂。
　　【自信狂奔】
　　2013年5月20日，北京市国土局交易大厅人头攒动，热闹非凡。
　　万科、融创、龙湖和泰禾等十多家房地产开发商，都赶来参与一场土地竞拍。
　　竞拍土地位于通州区台湖镇，离东六环不远。线下竞拍前，已经有过18次网上报价。一般来说，网上报价次数越多，证明开发商们的竞争越激烈，能达到18次的情况并不常见。
　　这场竞拍，注定是场开放商之间的＂火拼＂。
　　现场出现了多家企业同时、甚至抢着举牌的现象。多轮举牌后，价格马上达到政府设置的最高限价，接下来要看哪家企业愿意配备的公租房面积更大。
　　经过70多轮竞拍，泰禾最终拿下这块地。
　　据当时媒体报道，泰禾拿下这块地最终的楼面价（分摊到每平米的土地出让价）约1.9万元/平方米，这样的价格甚至比当时该区域在售房源的价格都高，即所谓＂面粉比面包贵＂。即使剔除公租房的面积，楼面价也达1.6万元/平方米，成为当时的通州地王。
　　那正是泰禾狂奔的阶段，2013年上半年，泰禾光是拿地就花了90亿元。
　　之后，泰禾又花大价钱拍下多地的＂地王＂。比较知名的是2015年，公司花57亿元竞得深圳宝安区尖岗山的两块土地，楼面价分别约为5万元/平米和8万元/平米，成为当年的深圳单价地王。
　　前些年，像泰禾这样高价拿地、大量囤地的开发商不在少数。
　　如今深陷泥潭的蓝光发展，曾经也是疯狂拿地扩张的典型代表。2015年，蓝光发展借壳上市，打开融资渠道后，公司便开始加快买地的步伐。
　　数据显示，2015年-2020年，蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗。与此对应的土地投资额也大幅攀升，2015年蓝光发展土地投资额只有118亿元，到了2019年达到654亿元的历史最高值，四年时间翻了近5倍。
　　比起买地、囤地这些在房地产主业内的＂豪赌＂，多元化布局更能体现这些开发商花钱的＂壕气＂，这方面，恒大极有代表性。
　　目前恒大集团除了地产之外，还有恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康和恒大冰泉，总计八大产业。这些新产业投资巨大，但大多数并未盈利。
　　最＂烧钱＂的当属恒大汽车，数据显示，截至2020年恒大汽车投资达到474亿元，但至今仍未量产。
　　许家印的合作伙伴对他的一句评价至今广为流传：＂别人是有多少钱干多少事，许家印却是兜里有2块要做20块的事情，拽也拽不动他。＂其实，这句话对很多房地产老板都适用。
　　他们之所以敢不断加杠杆扩张，无非是觉得自己能借到钱。过去的操作，他们相当于拿别人的钱赌房价会一直上涨，而且供不应求。之前房地产行业的快速发展，让他们几乎能＂空手套白狼＂，躺着赚钱。
　　尝到了这种模式的甜头后，一些开发商便大肆借钱、蒙眼狂奔，全然忘了政策和市场环境可能会变，而自己借的钱也终究要连本带利还回去。
　　现在，正是他们为自己盲目自信付出代价的时候。
　　【加倍偿还】
　　地产商面临的时代大势变了。
　　房价上涨，是支撑起地产商辉煌的底层逻辑。
　　在如今＂房住不炒＂的基调下，政策层面会严格限制房价涨幅，对于那些前期疯狂加杠杆、不顾融资成本的企业，利润空间将被大幅降低。
　　除了政策，市场环境也在变。房地产高歌猛进的时代，得益于城镇化飞速发展。
　　2010年到2020年，10年之间，我国的城镇化率从36%增长到64%。今后，可以预见的是我国的城镇化速度将会趋于稳定，房地产总需求量也会受到制约。
　　而地产商们惯用的高杠杆，也行至末路。
　　＂三道红线＂给他们定了三条不能触碰的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。
　　踩线条数从3到0，房企依次被分成＂红、橙、黄、绿＂四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。
　　这无疑限制了房企的融资，那些曾经借钱狂奔的公司，现在即便连本带利偿还，也很难再借到新钱。
　　曾经花着借来的钱＂拿地不手软、花钱不眨眼＂的地产商们，如今该是体会到钱的宝贵了。
　　其实，不光是房地产公司，这几年越来越多曾经辉煌无比的企业，纷纷陷入困境。它们没落的原因大都和地产企业类似，不是因为发展慢了、业务不好了，而是自信过头、盲目贪大。
　　三胞集团也曾是明星企业，巅峰时，南京一共7架私人飞机，有三架就停在老板袁亚非家中。袁亚非和很多地产商类似，白手起家、擅用杠杆。
　　2014年前后，三胞集团一边借钱融资，一边疯狂并购，在全球上演了多场＂蛇吞象＂的交易。买来的资产质量良莠不齐不能盈利，欠的钱却越来越多，杠杆游戏再也玩不下去了，企业陷入巨大的债务危机。
　　互联网行业，靠融资扩张烧钱到破产的企业更是不胜枚举。
　　原来融资环境相对宽松的时候，不少企业错把借钱当能力，全然忘了自己能借到钱，主要是因为别人愿意借给你，而且借的钱要连本带利偿还。
　　行业快速发展期，身处其中的企业＂好风凭借力＂很容易赚到钱，被以往成绩冲昏头脑的人，只觉得自己法力无边，早就忘了＂时势造英雄＂。
　　如今＂去杠杆＂已是大势，那些曾靠借钱做企业、大玩金融杠杆的人，终将面临加倍偿还的时刻。
　　【参考资料】
　　[1]《四川地产大亨跌落 26岁儿子成＂最年轻房企董事长＂ 如何救企业于水火？》21世纪经济报道
　　[2]《房地产：房产暴雷启示录》西南证券
　　[3]《商界40年系列—许家印：中国房地产第一人》商界
　　[4]《泰禾：北京新地王》中国经济周刊
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