深圳，最好的买房时机到了？

　　大家知道，208新政，几乎使得深圳楼市的热度改天换日，与去年的行情形成了巨大的反差。
　　去年的市场，二手房交易的火爆自不用说，最高的月份成交量超过13000套，即便715新政踩下刹车，也只是延缓了这个趋势，到了下半年又有所抬头。
　　新房则是日光盘的个数尤其多，特别是本就处于热点片区的光明和沙井，几乎开一个光一个。
　　208新政后，就是另一番景象了。二手房交易量近两个月跌入谷底，在2500-3000套/月之间徘徊，这个量，是去年疯狂期的一个零头，创下了10年来的新低。
　　7月份，数据依然很难看。
　　根据贝壳统计的数据，深圳7月1-22日二手房网签套数为1828套，根据这个势头，本月的成交量依然会在2500-3000这个历史低位之间。可见，市场的低迷状态还在继续，而且可预期的是，还会持续。
　　持续多久？我看，在当前的市场情绪下，至少还得有三五个月。
　　那么，每个月这2000多买家，可以理解为：不管行情怎么样，我都是要买的。在当前这个已经基本剔除了投资客的市场，这些人都是实打实的有强烈自住需求的购房者，且大概率新房并不能满足他们的需求（或是因为地段，或是因为急住等）。
　　和二手房的冰冷相比，虽然新房好一些，但与去年的情况也大相径庭。很多新盘的认筹人数不到房源的3倍，不再看积分，甚至有的认筹数比房源还少，开盘剩的不少。
　　前些天我写到过，这里面，有一个很大的原因是，今年上市的网红盘太少，主要就体现在光明和沙井这两个热点片区的新盘少。
　　星河天地算是继宏发万悦山后的光明第二个网红盘，热度依旧。勤诚达正大城呢，讲真，我觉得这个盘不咋地，开盘卖了八成算不错了，有小两房这种低门槛的上车房源，大户型不好卖。
　　可是去年715后入市的正大城上一期可是开盘就卖完了。这一点，体现的就是市场的真实情况了，同一个盘，不同时间，遭遇不一样。下半年，光明还有云科府要入市，这个盘1000多套房，加上配套并不怎么样，大概率也是不看积分的。
　　Anyway，新房热度和二手房一样也下降了，这是个事实。
　　那么，这个市场到底是怎么了呢？
　　我认为，短期内，深圳楼市已经进入了我在标题里说的由情绪主导的低迷状态，非常典型。
　　简单来说，深圳楼市还是逃不过＂追涨杀跌＂的窠臼。去年的市场，就是一个恐慌追高的市场，眼见大家都在买房，市场一天一个价，兴奋至极，越到后面，还没入市的就越恐慌，这种恐慌的情绪主导了当时的市场。
　　现在的低迷市场其实也一样，被情绪主导了。由于成交量大跌，反过来导致观望情绪更加浓厚，多数人都停止了入市步伐。
　　情绪是会传染的，眼看着成交量和房价要涨的时候疯狂去追，看到成交量大跌，甚至成交价也有可能下来一点，就不敢买了，这就是人性，就是这么现实。
　　一般来说，无论是在上涨的时候还是下跌的时候，情绪都会放大外界对资产的估值。就像炒股一样，在牛市的气氛中，一些股票的价格由于被过度追逐，股价会出现远高于其价值的情况。
　　而一旦牛转熊，市场出现重大利空的时候，不管这利空与这公司有没有关系，股价往往也可能会被错杀，杀到一个低于其合理估值的水平。这一切，都是短期情绪波动造成的。
　　房地产市场，和股市有很多的相似性，但却有一个很大的不同点，房产的流动性比股票差很多，故而，当房地产市场（此处特指深圳楼市）面临重大利空的时候，其表现是成交量大跌，但成交价却未必会大幅下跌，可能仅仅是微跌或长期的横盘。
　　插播一个很近却非常经典的案例。宝安中心的海纳公馆，2019年上半年入市时，处于上一波深圳楼市周期性低谷的末期，据说开盘只卖了六成左右。后来怎么样大家都看到了，双十一取消豪宅税引爆了行情，到去年年中，为了剩下的十几套房，开发商组织上千人去摇号抢。
　　这就是市场情绪短期作用的影响，同一个盘，会在短期内有截然不同的待遇。
　　回到刚才的话题，楼市遇到利空价格却没有大跌，从根源上，这是深圳业主对调控的免疫力还在起作用，或者说，在＂死扛＂，最后的倔强，在赌未来深圳住宅市场的供给依然匹配不了需求。当然，我原来也讲过，如果不是必须要卖房（资金链扛不住了）的业主，一般也不会降价。
　　综上，市场到了买家和卖家博弈最为激烈的时候。买家受市场低迷情绪影响，就是不入市，卖家则死扛着不降价或给出很少的让步，这才导致二手房成交量暴跌，双方很难达成一致。
　　面对低迷的市场现状，作为购房者应该怎么办？
　　在深圳这座住房自有率最低的一线城市，多数人是无房的，所以我们不必对需求加以怀疑。当前的政策，一方面打击了投机需求，同时，也将很多有真实居住需求的个人拦在门外，或是因为购房资格还没到，或是因为首付暂时够不着了，你要知道，这些人，总归还是会等到回归市场的那一天。
　　所以长期以来，不管是牛市，还是熊市，任何行情之下，我都鼓励和支持有购房需求的人，多走出去看房。
　　的确，现在你不一定要入市，你可能要等到年底或者明年甚至后年再入市，但是你依然有保持频度看房的必要性。
　　最大的原因是，指导价之下，哪怕像我们这样研究楼市的从业者，也无法及时掌握最新的一线市场价格，需要不停地与熟识的中介机构朋友交流获取信息，再也无法像以前那样动动手指就能查到。
　　假设你计划明年入市，在价格这么不透明的时期，你要保持对一线市场的跟进，除了了解价格，还要去感受卖家的态度，了解同一个楼盘不同户型价格的差异。
　　这样，到了明年，如果你回头来看今年看过的楼盘，你才会有深刻的对比，价格到底变化了多少，而不是等到明年要入市了再去看房。
　　有人会问，那我到了明年入市时，问问中介过去一年相关楼盘的成交价不就行了？行到是行，但那不是你感知的，不一样，你对市场的理解和认知没有那么强烈和深刻，也会影响届时你买房做决策的判断。
　　此外，趁着楼市冰冻期去看房，总比你到了回暖期看房要好吧？竞争对手没那么多，不会有哄抢的气氛，更利于提升你和卖家谈判时的地位。
　　一句话，只要你是迟早都要买房的，多看房，只有好处，没有坏处。