上世纪日本房地产泡沫破裂，房价下跌为什么没有人买？都不缺房子

　　前几天刚从日本回来。感触挺深。有句话，我要分享给大家，就是历史不会重演，但是历史总是惊人的相似。日本有过的路，现在中国非常值得借鉴。
　　战后的日本，就走向了一个靠房地产拉动经济的怪圈，日本人相信，房价只涨不跌，然后所有日本人举全家、全国之力，把所有的钱都投入到房产。但是，日本广岛协议后，房价疯狂下跌，这个时候，不是缺房子，是大家都想把房子卖出去止损，但是当大家预期未来房价还会下跌，房地产就陷入了恶性循环。越跌越没人买，所有人都是买涨不买跌的。
　　我们经过了长崎的各个街巷。我们发现，由于日本是一个极度缺乏资源的国家，目前的房子，还是上世纪80年代的房子。经历地产泡沫的日本，现在的地产市场，和咱们国内比起来，简直可以说是衰落的不行不行的。日本也有电商，但是电商和实体一样的价格和折扣，所以没有像中国这么火。他们用了更多的时间，进行基础科学的研究，而不是像国内一样做应用研究。
　　所以，我认为，现在日本并不缺房子，而是把炒房的热情转移到了实体企业，进行了更多科学研究。
　　日本房地产泡沫，跟我们现在的中国很像，日本泡沫之前大家都知道买房一定只赚不赔，所以大家开始大肆购房，铺天盖地都是买房就涨的新闻，人们疯狂到都不用去上班，就在家坐等升值。
　　东京的房子二年翻五倍是什么概念，北京现在十万一平米突然涨到五十万一平。经济根本更不上房价上涨的速度。非理性的上涨然后出去泡沫。
　　泡沫出现以后大家都是大量在出售房子，而不是在购房，因为你晚一会就会赔的更惨。其实很多人都是贷款买房。即使房间跌到一万块。民众现在都是负债，社会情绪持有悲观态度，谁能保证不会再跌。
　　所以中国一直在学习日本的房地产泡沫教训，出现一系列的政策限制上涨，但是我们老百姓任然感觉房价过高。之所以迟迟没有出现泡沫，那是因为我们的体量是日本的十倍，日本用三年，我们就得用三十年。现在已经遏制住了房间上涨，所以我们的房地产泡沫也许不会出现了！对于中国房价你们怎么看呢？欢迎转发评论。
　　上世纪70年代到80年代，都是日本经济快速发展的时代。日本经济的高速发展主要靠出口，这样以美国为首的西方列强就不乐意了。所以，在1985年强逼日本签订广场协议。美国及其盟友的意图是让日元升值，来降低日本出口商品的竞争力，让欧美国家的商品能够更好的占据全球市场份额。
　　日本从1985年的250：1美元升值到1989年的底的120：1美元，仅用了5年的时间，日元就升值了一倍还不止。在此期间，大量的国际游资看到日元的升值趋势，纷纷进入日本资产市场，推高了日本楼市和股市。特别是日本的房价被涨上了天，东京的一个区的市值相当于全美的房地产市值。国际游资不仅赚了日元升值这块利益，而且还享受到日本房价上涨的实惠。
　　到了上世纪90年代初，日本政府感觉到房价上涨过快的危险性很大，于是通过不断上调利率，给资产市场降温，没想到此举遭来了大量外资撤离日本，日本房地产泡沫破裂，房价一度跌去了70以上，期间涌现出大量的负资产人士，日本经济从此进入了长期的衰退期，还好日本人早在60、70年代海外投资兴办企业，即使日本国内经济衰退，但海外企业赢利返哺日本国内。但是日本经济总规模终于还是在2010年被中国超过，现在排在世界第三位。
　　现在有人觉得奇怪，上世纪日本房地产泡沫破裂，房价下跌为啥没有人愿意买呢？难道日本人都不缺房子吗？首先，任何国家的老百姓买房，都是买涨不买跌的，日本当年房价下跌最高达到七成以上，很多人高位买房，被套几十年了，至今房价也没恢复过来。在经历过上世纪90年代房价大跌后，日本人看到房地产已经害怕了，不敢再炒房了。
　　再者，日本经济原地踏步了快三十年了，日本人的薪水标准也基本停滞不前。而且日本东京等大城市的房价都不算便宜，只是比房地产泡沫时期要跌去不少。而对于日本年轻人来说结婚不必买房，可以租房子住。在日本人看来，要花六个钱包来付首付款，再用几十年的时间来还房贷，实在不值得。现在日本年轻人越来越颓废，既然我怎么奋斗也买不起房，那干脆我就不买房了。把工资收入多余下来的钱，还可以用于其他消费用途。
　　最后，日本也不是什么地方房价都很便宜，像东京市中心区域的房价也是高得惊人。在日本民众看来，这些地区的房子本来是投资品或是奢侈品，不是所有人能买得起的，与我们老百姓是没什么关系的。而日本地铁系统非常发达，往往是日本老百姓白天在市中心上班，晚上去郊区或周边城市休息，日本房租不贵，日本年轻人并没有一定要买房的意识存在。
　　上世纪90年代，日本出现房地产泡沫破裂，当时房价大跌，却没有人敢去买，因为刚需买不起，投机炒房客又忙着退出，自此日本民族再也不敢炒房了。同时，日本人觉得高房价要花掉我所有积蓄，让我背负多年债务，倒不如租房居住。当然，日本多数家庭认为，好地段的房价是富人间的游戏，与我们无关。所以，买房的人越来越少，而对于炒房者来说，大家都不买房，我炒房又有何益？所以，并不是日本人不缺房，而是日本可以租房子住。很多人觉得日本大城市的高房价我买不起，跟我也没什么关系。
　　大白话，捞干货。
　　说说日本那次的情况，不是不想买，是因为买不起，没钱，全社会缺钱。
　　但不缺钱的时候，它又会涨上去。
　　第一，日本的骚操作，主动刺破泡沫。
　　日本这个问题我简单说吧，本来是应该用一长篇文章介绍一下日本的情况的，我就说一下日本为什么泡沫会破裂。
　　一个是日本这个国家本身他的控制力也并不强，他的银行系统被房地产给绑架了，这种情况和我们是不一样的。他的金融市场资本市场过于发达，那个年代可还没有巴塞尔三。这个就不细说了，你记结论就行了，他的控制力不够。
　　二是日元是国际化的，也就是说他的钱可以出海，那如果你的钱可以到海外去投资，你就没有必要一定要在房子里待着。同时他的日元升值，这些都是有利于资金往出逃的。
　　三是日本政府也是一系列的骚操作，比如猛的加息，比如不顾后果的把这个泡沫戳掉，当然最后也就破掉了。
　　他是不具备一般性的。
　　第二，泡沫破裂，债务危机的演化过程。
　　在发生债务危机，金融危机的时候，不是大家不想要房子，是你没钱了，你的收入都没有了，你哪来的钱买房子呢？你连债都还不上了。
　　这也就是我们为什么下不了决心直接把房价打下来，只是因为你把房价打下来，会毁掉经济，不是因为我们非要为了炒房客好。
　　我再说一遍，这其实是为穷人好，因为富人最多就是资产缩水，而穷人直接就会失业，没饭吃，1929年就是这种情况。
　　关于债务危机，我已经写了好几篇文章，说了不想再说那么多，我就简单的再回顾一下所谓的金融危机，经济危机，债务危机。
　　其实就是指这个世界由于大量的债权债务的介入，银行介入。会有很多的债权债务的关系，会有很多创造货币的行为。
　　而危机爆发的时候，就是所有人都不想买的时候，就是不涨价的时候，就是大家对未来的预期很差的时候，这个时候出现的情况就是全社会的人都没钱，大家的钱不够了，因为不涨价了。
　　但是债务的总量没有变，你的收入减少了，你仍然需要还债，那这个时候你怎么办呢？你只能降价把你的资产卖掉，但是人性就是这样，越跌越没人买，越跌越没人买，如果你持续的降价，那到时候后面就所有人都不买，所有人都不买，你这个债就还不上，你只能把它继续跌跌到彻底没人要。
　　如果全社会的人都是这样做的话，由于我们现在的信用货币体制，也就是说你信它它就有，你不信它，它就没有这个信誉，没有了财富就没有了。
　　如果理解不了就多看几遍，或者就直接记结论。当所有东西都在跌价的时候，这个社会上的钱也就是信用就没有了。钱直接消失了，钱就是负债，钱就是信用，到这些东西消失的时候，财富也就化为乌有了。
　　你想想房子还在那，但是信用没有了，大家不生产了，全社会缺钱，想买买不了，想卖卖不出去，因为没有钱这个东西作为介质和润滑剂，全社会的财富缩水，这个时候不是你不想买，是你连养家糊口的钱都没有了，你上哪买房子去？
　　第三，市场经济之殇，资源的扭曲
　　我们知道房地产，股票这样的资产价格经常会出现这种情况，暴涨暴跌，这个在人类历史上已经发生了多少次了，我们不禁要思考，是不是根源上出了什么问题？
　　资本主义本来就有这样的天生性的问题，那就是资产价格容易暴涨，又容易暴跌。这是一种天然的问题，也就是所谓内生的。也是人的天性决定的，我已经说了很多回了，刚开始我们认为市场会自动达到一种非常好的状态，不需要我们考虑那么多。
　　但是实际的情况是有的时候价格就会越来越长，有的时候价格也越来越低，没完没了的萧条，没完没了的失业，我们研究了这么多年都研究不清楚，那么多聪明的人，那么多顶尖的数学家经济学家，那么可能这就是不可避免的现象，水满则溢，月满则亏。
　　特别是对于投资品来讲，有的时候大家都会去贷款，觉得他会更高，大家赌的是这个预期，有的时候呢大家会觉得他越来越低，大家就会什么也不买。他就会锁死。这是根源上的原因
　　那么可能就说明这个世界上本身就没有一种完美的经济制度可以彻底地解决这种问题，我们需要不断的修正，不断的干预，那么在市场价格越来越高，失去理智或者越来越低经济锁死的时候，可能就需要政府的出手，也就是凯恩斯说的多数人是需要秩序的，我们去撒钱去就是或者去控制。
　　我别的文章论述过，市场经济最根本的优势可能并不在于它能够优化配置资源，或者说她对资源的优化配置是相对的，而真正的魅力在于它的激励机制，也就是说他可以逼着你干活儿，搞技术创新，提高效率
　　那么也就是说我们要坚持的道路就是坚持市场经济，提供一个高能的激励机制，让大家努力干活。搞技术创新，但同时当市场出现问题的时候，当市场快要锁死的时候，我们要做的就是在短期内迅速的出手扭转这种局面。把经济的周期烫平。
　　总结一下，当年日本的情况不具有普遍性，他的日元是国际化的，她的投资渠道是多样的，他对房子的控制力没那么强，他是主动加息刺破房地产这个泡沫的。我们不展开讲了。
　　债务危机有其自己的演化过程，这是人性所决定的，日本人不是不想买，是没钱了，失业了，没收入了。房子越来越低，经济越来越差，这是个死循环。
　　最终这可能是市场经济的原罪造成的，这是没有办法的办法，我们要坚持他，他是目前最好的制度，但同时我们要正视他的缺陷。不能把他当成神。
　　最后说句不该说的，我们知道日本的人口严重老龄化严重的缩水，但是东京的房价还在涨，你服气不？这时候注意他的经济都不增长了。
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　　日本也不是没有房价疯狂上涨的时期，从70年代经济快速上升到80年代末都是狂热期，甚至要卖下整个美国。只不过1985年的广场协议让日本掉入深渊。
　　刚开始签订之时也是一个共赢的状态，让日元每年增值5以上，使得大量的外资疯狂涌入日本。拥有日元资产不仅享受房价上涨的好处，而且还是日元增值带来的收益。一下子，整个日本陷入的最后的狂欢！
　　日元从85年的250：1美元到89年增值到120：1美元，股市也是经历了疯狂上涨。这个时候，赚的盆满钵满的西方投资者开始把手中的筹码变成了债务，换成了美元而出逃。这还不够，还要把债务变成了暴利，唱衰日本经济和泡沫，于是整个日本经济出现了崩溃！
　　在90年代，日本的土地价格下跌到88年期间的14，日经股指也是直线下降。日本民众手中的财富也是瞬间贬值，按揭炒房者或融资炒股者成为了负资产。企业也是负债累累，在日元增值中的出口竞争力也面临危机，出口迅速减少，企业裁员或减薪接踵而来，居民的收入迅速下降。
　　在房价下跌的同时，日本民众的财富也跟着缩水，而且民众的收入也同样减少。又有什么多余的钱财去购买廉价的房产？而源源不断的土地供应而推出的房源却没有减少，整个日本陷入了衰退的20年。
　　还有一个最重要的原因，日本的人口增长十分缓，到本世纪初出现负增长，而且老龄化越加严重。甚至有专家预测，日本如果不改变这种下降状态，将会从现在的1。25亿人口数量，减少了2100年的8300万人口。日本的房价还会继续陷入无尽的低谷状态！
　　卖得出去的就是钱、卖不出去的就是水泥砖头！
　　日本和中国不同，日本房子持有环节税负太重了，购买环节就是永久地皮加上建工成本。
　　中国是70年的土地出让金加上建工成本，维修基金，购置税。土地出让金是县城是1500万左右一亩，2万多一平方米，70年，每年租金300左右每平方米，每个月25块钱每平方米，其实也不便宜，比国外的物业税可能还贵点。
　　但是一次性交了，中国人喜欢一劳永逸，一锤子买卖，如果你不是一次性付清，每年都交，还是挺恐怖的，100平方米的住房，均摊土地40个平方米，每个月交1000块钱，在县城里，人家就愿意租房子住了！基本上没有人买房子了！就和日本一样了！所以日本有很多房子没有人要的，政府也收不到税的，人家宁愿在公园里面睡帐篷也不愿意继承父母亲的旧房子，税太重了！这就体现了社会主义优越性。
　　大城市里面的房子必须很贵，不然大家都在北上广深买房子了，就不会再在家乡买房子了，家里面就没有人了，那些三四线城的人就会更加流向北上广深，三四线城市就会变成空壳子了！所以北上广深必须用高房价卡住人，给三四线城市留下一线生机。
　　感谢邀请回答这个问题，对于上世纪日本房地产泡沫破裂的情况之前写过几篇文章，在我的理解来看似乎这次日本房地产泡沫破裂似乎有主动刺破的嫌疑。有很多朋友都说，这次房地产泡沫破裂后日本经济停滞发展了20年，房价也几乎20年没有大动。借此机会简单谈谈我的观察。日本房地产泡沫破裂后，房产就是一个烫手山芋没人敢接
　　第一、日本房产泡沫破裂前期，房地产已经到了无法挽回的地步，传统的经济、金融调控已经很难阻止了。一个最明显的特点就是日本的股市和楼市资金是互通的，股市的资金进入楼市，楼市资金进入股市，互相的抬高房价和股价。在这种情况下日本几乎所有的居民不是在炒股就是在炒房，加上所有的监管机构形同虚设（监管人员都在炒股或者炒房），房地产泡沫破裂是早晚的事情。
　　第二、日本在经济高速发展的时候对于未来的发展过于乐观，收入不错加上太迷信土地的稀有性。很多朋友都将日本房地产泡沫破裂归咎于广场协议其实是有些牵强的，日本之所以敢签署广场协议其根本就是对于未来经济发展的形势估计太乐观。有人去日本询问为什么90年代会有那么多人去买房，投资房产？原因一、绝大多数日本人都认为土地是稀有的，包括银行等放贷机构都是这么认为；原因二、很多日本上班族的工资待遇水平是不错的，哪个时候尤其是我国改革开放后我国成为日本重要的出口市场，企业效益不错，用日本人的话说随便一年的奖金都将近半年的工资。你说如果在你不差钱的情况下，你会不会选择投资房产这个理论上比较稀缺的资源？肯定会的。
　　第三、日本犯了一个几乎所有经济高速发展国家都会犯的错误，就是寄希望房地产经济带动国家经济持续繁荣。任何国家购房都是需要贷款的，换言之只要银行锁紧银根房价就涨不了，也就不好卖。买涨不买跌的道理不仅仅是我国人知道，全球懂点投资常识的都知道这个道理。过去过于宽松的货币政策已经使得日本的经济出现了问题，一切虚假繁荣自然是很难逃过日本精英的目光。为了修正经济政策，90年后日本开始了一连串的经济政策，其目的就是为了修正85年寄希望于不动产能够带动日本经济持续繁荣。也就是今天我们说的，依靠房地产业带动国民经济持续发展。日本房地产泡沫破裂后，引发的不仅仅是房地产行业危机而是各行各业的危机
　　第一、全民投资房产不仅仅是普通老百姓，包括一些大财团和大企业投资房产也是必然，泡沫破裂这些大企业、大财团的损失也是最大的。在上世纪80年代，因为房价的持续暴涨在巨大的利润下，包括丰田汽车、富士重工、日立电机等都在大举进军房地产。说白了在全面投资房产（或者叫不动产）的情况下，一旦泡沫破裂那么受到损失的不仅仅是普通大众，还有这些大企业，大财团。
　　第二、泡沫破裂后，工人失业，经济萧条等情况已经成为常态。这个情况下可以说温饱都是问题，谁还会选择投资房产？这个很好理解，购买房产也是需要一定积蓄的，在没有积蓄的情况下没有一个人会有心情或者精力去看房或者购房。再说泡沫破裂后，很多房产已经成为烫手山芋，要知道包括现在我国很多全款购房的也是占很少数的，也就是说很多人购房都是需要银行贷款的。在房地产市场风险这么高的情况下，银行不愿意放贷也是造成很多人无法购房的主因。
　　综上，借用一句日本人的话来说，在上世纪90年代房价开始下跌的时候确实有人想要抄底，但是抄底的人恐怕也没有想到，日本的房价一跌就是10年。投资或抄底房产其目的就是为了挣钱，如果说赔的底掉，谁还会愿意接盘呢？各位觉得呢？欢迎关心城市房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
　　房子在任何时期对个人来说是极大的负担，即使中国房价下降一半。金融政策和去库存手段消耗了民众积累的财富，甚至消耗了未来的预期收入，生活品质因高房价而下降，这是一个利益再分配的游戏。当房价回归理性，需求匹配消费的时候，买房便是不得已而为之大宗消费行为，少了涨价的预期，少了炒房的行为，经济走上正轨，生活回归到该吃吃，该玩玩，去了浮躁，生活水准极大提高。
　　韭菜如果割的太快，根就会坏死，再也长不出来，房价上涨到天的时候，日本房价飞机失去了重心，重重摔了个稀巴烂，炒房团自杀的不在少数，违约房贷的比比皆是，经济危机忽然而至，货币大福贬值，物价飞涨，房子降价了，老百姓手里的钱却贬值了，刚需还是买不起下跌后房子，所以严控房价上涨是我们的当务之急，否则泡沫终究会破，失去的可能不仅仅是二十年！！！