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40年产权的公寓值得投资吗?

  我朋友去年在深圳买了一个公寓。啇住两用的。产权是70年。水电按民用算。没办法,她没有社保没深户。没有在深圳的购房资格。这个不限购,所以只能考虑这个。投资值不值得她不懂。但是她是买来近几年是出租,以后是考虑自住。所以也没想着那房子能升值多少。就是为了在深圳有个小小的窝。毕竟自己买的房和租的房感觉不一样。她手头有点儿钱,刚好够买那么个小房。地址中心城区,各方面都很成熟的小区。价格比同小区的住宅便宜些。缺点是交易税费比住宅高了不少,大概是三倍。那些说啇务公寓产权年限少,水电费高的。她都不用考虑。据说她那房也能落户。原来业主是落户在那里的。原来业主的小孩也是在那有学位上学的。我朋友是因为限购才下决心买的公寓。说值不值得的,看各人的需求吧。纯投资就重点考虑回报率。只为了有个自己的房子住,就考虑看怎么样更适合自己的要求。
  作为一个财经工作者,我觉得40年产权公寓还是有一定投资价值的。
  之所以这么说,是因为公寓式产权房有几套投资优势,比如产付只要一半,贷款期限10年,贷款利率上浮也不太高,一般为10%。而且面积不大,既可用来出租,也可用来自己注册公司,对于自我创业者来说,是一个比较好的选择。而且通常地段比较好,有利于出租,租金一般也不错。在当前做生意都不容易的年代,这也未免成了一项比较好的投资选择。
  虽然可能时间上没有商品房高,只有40年,但这个似乎不是问题,到时国家估有一定的解决办法,或者通过缴纳部门出让金的形式延长房屋产权年限,或自然延长。投资者不用担心。
  买公寓需谨慎,搞不好就沦为填坑的炮灰!
  40年产权的公寓属于商业性质,首付至少5成,水电费的标准高于住宅,而且后期公寓的交易税费高达总价的20-30%左右,婉妹不建议购买公寓用来投资。
  有些刚需小伙伴会说,自己手里钱不多,买个公寓作为过渡咋样?
  一旦转手,绕不开交易税费。公寓税费的计算包括以下5个方面,算过再决定也不迟。
  公寓税费的计算:
  1、增值税及其附加税:转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税:(成交价-上手买入价)×5.6%
  2、契税:成交价×4%
  3、印花税:成交价×万分之五×2
  4、土地增值税:成交价×6%
  5、个人所得税:(成交价-上手买入价-合理费用)*20%
  高额的税费折腾完,本金是收了回来,收益真的没有买住宅划算,到时候你哭都来不及。
  那么,什么样的公寓才值得买?
  投资公寓最重要的两点:一是价格,二是租金。想要挣到高的租金,公寓本身得有价值。
  有价值的公寓主要体现在以下几个方面:
  1、地段好。好的地段会吸引更多有租房需求的人,毕竟需求大才能租得上价格。
  2、项目靠近地铁口、商圈,最好是学区房。即使自己不住,出租、转手都相对容易些。
  3、精装项目,拎包入住省时省心。
  租金方面,可以根据租金回报率来判断(租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价)。目前,公寓投资的租金回报率一般在3%-5%之间。
  看了这个问题,让我想到前段时间有个朋友准备入手南京市区的一个品牌公寓,地段,价格,周围的设施环境,包括复式型精装修的风格都让我这位朋友很满意,唯独败在了公寓不能用天然气,用电磁做饭的方式让朋友的老母亲不能接受。我觉得在中国人的传统观念中,一个温馨的家,厨房里明火油烟气味也或许是现代化公寓无法触及的。
  所以说到40年产权值不值得投资,我觉得首先要看自己的需求,如果是自用的话,相比传统70年产权的住宅,公寓不限购,配套设施齐全,而且多数在繁华地段,关键价格比住宅低了很多,有需求买房的人公寓也是不错的选择,可能更受年轻人的欢迎,毕竟经济压力会小很多。如果是投资出租,虽然租金比住宅高,但是你要考虑到投资回报率,一套200万的公寓,一个月租金5000元的话,需要33年才能收回成本,还不考虑通货膨胀。不是一线二线城市,也没有这样的市场。
  还有打算投资公寓再转手的,我觉得需要考虑。对于40年产权的公寓,我们都知道公寓是商业用地,未来自动续期的政策就目前来说并不明朗。要想投资再出售,对于公寓选择的要求就会提高,比如,地段,开发商的品牌,好的物业管理公司,所在区域规划的前景,这些因素都决定了公寓的价值,不要踏进光想着靠租金收入的误区。房子用来住的,不是用来炒的,想清楚自己所要的,再下手也不迟。
  (晴溪)
  前十年各种调控政策一直在优待公寓产品,每次调控对公寓类产品都不是特严,以至于所谓的"商住"越来越多,而公寓又有着收益高、地段好、总价低、交通方便等优势,成为一种典型的投资性产品。总价相对低,有钱的没钱的拿上一套都没有太大压力。但是就在2017年,以北京为例,对公寓类产品发布了超强打击性的政策,现在购买公寓必须以公司名义购买,得全款,新入市产品单位产权面积不能小于500平。那么现在能不能投资呢?我的看法是:
  1、商住楼历来涨价就比不上住宅,有着产权时间短、交易成本高、居住成本高,不是居住属性小孩不能划片入学等等硬伤。
  2、目前的新的商住公寓总价已然不便宜了,500平个人投资吃得下的少。
  3、长线投资还是可以的,一直以来都有人投资写字楼,为什么不能投资公寓了。
  4、现有的在售的小面积公寓,未来有可能成为稀缺产品,投资得抓紧。
  5、如果有购房资格,那么在买不起住宅的情况下,建议买一个二手的公寓,一是二手公寓可以有资格的个人购买;二是可以再次转给个人,交易成本相对低一些;三是未来此类产品稀缺但是市场需求巨大会成为香饽饽;第四 钱拿在手上不怕贬值吗?
  就说这么多了,自己拿主意吧!
  因为一直在做写字楼这一块,从消费者角度来回答这个问题。
  40年产权的公寓,优点有三个,第一,相较同区域的住宅,价格便宜至少一半。第二、面积较小,总价不高,地理位置及配套较优越。第三,基本可以拎包入住,房型较适合短期居住或者办公。
  那么缺点有什么呢?第一,生活成本较高,商水商电,物业费较高。第二,不易出手,税费较高。第三,周边环境较为复杂,不如住宅清静安全。
  所以,如果你想办公,选择公寓肯定没错;如果你想短期居住,选择公寓也没错;如果你手里没钱,想住在市中心,选择公寓更没错。
  这种问题还需要长篇大论吗?
  当前的形势下,
  不要买公寓,不要买公寓!
  公寓就是个坑。
  凡是建议买公寓的都不要信。
  这个问题不完整。
  40年产权公寓不值得投资。
  我们这里有处公寓,现价约为三十万,面积六十多平方米,五十年。月租金一千元。
  我们先说三十万,买理财,五十年翻两番应该没问题,就是可以达到一百二十万。
  买下收租金,五十年相当于六百个月,每月收一千元,共收租金六十万元,将租金零存整取,也不及三十万直接买理财。
  还有,公寓的维护保养,以及空置率。
  划不来。
  公寓房整体投资不划算,但具体要看地段和城市。
  首先, 公寓房非一线城市是没用的,升值很慢,潜力也不大;一般城市不建议购买公寓;除非北京,上海,广州,深圳等一线城市的核心地段。
  其次,公寓房买了以后只能出租和自主,但是居住体验太差。因为公寓房普遍一层楼好多户人家,有时候还是工业水电,还不通煤气什么的,居住不划算,成本高,也不舒服。
  另外,公寓房出售的时候税费很高, 一般购买公寓的人也很少,需求人很少,基本上买到手里面之后,二次转手很困难。
  总之,建议非一线城市 不要购买公寓房,一线城市公寓房 购买也要看地段。
  最后,如果纯属自住,又没钱买住宅,买公寓,图个心理踏实,图个心理自在,那么也可以买吧,至少 这个房子产权也是归自己所有。
  如果还 有问题,可以关注我,互相交流学习。
  只看租金的话,还是值得的。
  1 ,不用担心产权,虽然只有40年,但是到期后,补交土地出让金可以继续住。
  2,不限购不限贷。
  3,位置一般还可以,租金有保障。
  4,相比住宅,户型小,单价更低,总价低,压力小。
  5,可以注册公司,商业价值大
  6,但是有差额税,将来不好卖,想投资的话只能指望租金。

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