复盘！2022深圳最热二手房，都有这些特点

　　2022年已经翻篇，深圳楼市一二手成交量今天不再赘述。温故知新，去年涌现了不少＂黑马＂搅热市场，掀起二手楼市不少的波澜。
　　近日深圳中原研究中心复盘2022年深圳全市二手成交情况，截至11月30日数据显示，全市成交TOP20楼盘中，不受指导价限制的小区、历来置换率最高的几个楼盘，霸榜全年成交量。
　　而房价最坚挺的区域，依然是南山大沙河片区。
　　一起来看全市成交TOP20 的楼盘有哪些：
　　成交最火热的是位于福田区香蜜湖片区的侨香村 ，共成交了137套，平均成交面积为53.5㎡。
　　另外两个成交过百的楼盘，分别是南山区科技园东片区的大冲新城花园 ，共成交了122套；以及龙岗布吉东区的桂芳园 ，成交了102套。
　　10年房价翻16倍
　　2022最火的经适房＂侨香村＂
　　2022年初的侨香村火了！当时远在宝安沙井的中介都开始推侨香村。
　　十年禁售期解封，近4000套二手房转红本后即可入市。尚未转红本之前，就有业主＂预售＂，火爆到一度被相关部分勒令不允许公开在中介平台挂牌展示。
　　2011年，深圳房价平均2万元/㎡，侨香村均价约9000元/㎡，曾为深圳最贵经适房。最小户型面积90㎡，当时售价 约81万 。
　　2022年，侨香村90㎡成交已破 1200万 ，一度有业主报价冲上18万/㎡单价。
　　十年翻16倍，曾经的经适房蜕变为千万豪宅，究其原因，主要被贷款优势+地段学位+价格洼地 带飞。
　　侨香村属安托山片区、位于北环大道以南，是泛香蜜湖片区体量和占地最大的头部小区之一。最小户型为90㎡三房有A-E共6种户型，也是小区占比最大的户型，另有113㎡四房和142㎡五房。
　　侨香村分配时间为2011年，解禁时间为21年底，目前没有二手房参考价，银行贷款可按成交价贷，房子且多是＂满五唯一红本＂ ，在2022年新的二手房指导价出炉之前，侨香村独家＂金融宽松＂优势十分凸显。
　　侨香村所属的学区归福田教育侨香外国语学校，近年的入学积分在80出头，现阶段当年购置房产再加社保积分基本可以保证入学。
　　侨香村所在的香蜜湖片区豪宅林立，小区旁的香格丽苑、鸣泉居、翠海花园、金地香蜜山、港中旅等参考价约在10-13万/㎡ （实际成交价更高），且户型偏大，1000万以下仅有几个小区的两房可选。综合对比，1200万左右的90㎡三房，成了入驻教育、商业、交通等配套完善的香蜜湖豪宅区的门槛之选。
　　现象级＂网红盘＂价格坚挺
　　在去年成交量排名靠前的二手小区，2023年最新的挂盘价是多少？先重点来看看挂牌价最高的项目华润城润府 ，目前均价在18.7万/㎡ 。
　　去年底，曾有消息称，华润城润府二期约81㎡户型成交价800万，折算下来跌破10万/㎡，相近户型2021年1月最高成交价1385万，折合单价超过17万/㎡。比高峰期下跌近43%，外界一片哇然＂华润城也不行了？＂。
　　后来又有消息称，该户型为低楼层，不是常态交易，无法笼统而言。确实，达不到一定量的成交，无法作为项目的绝对参考。但从侧面也反应出，市场对于二手的反应神经十分敏感。
　　接近指导价成交的房源越来越多，2022年全年有将近90%房源在偏差10%以内成交，当中包括不少网红楼盘。
　　数据来源：乐有家研究中心  宏发前城QCC一套89㎡3房，业主挂牌价为880万，而这套按指导价来算总价约756.5万，较为接近。
　　去年10月华润城润府一期的89㎡3房的报价1300万，成交价1280万，比指导总价（1175万）只高了11%。
　　华润城润府一期的87㎡3房的指导价为1158万，一套88㎡3房的指导价为1169万，单价约13.2万/㎡。
　　各区TOP5楼盘价格曝光！
　　接下来我们看一下各区成交量TOP5 的楼盘，2023年最新的挂盘价分别是：
　　中西部区域的这些楼盘中，仅南山区有4个楼盘均价在10万/㎡以上。价格最高的楼盘是华润城润府 ，价格最低的楼盘是松岗的中海西岸华府 ，均价在4.96万/㎡，也是唯一的4字头楼盘。
　　面积最小的是百仕达片区的旭飞华达园，平均成交面积为38.4㎡；最大的是光明区的宏发雍景城，平均面积为126.5㎡。
　　东部片区的楼盘也有价格在10万/㎡以上的小区，挂牌均价最高的是民治的莱蒙水榭春天花园 ，目前挂牌均价为12.1万/㎡ 。
　　面积来看东部楼盘都相对大一些，平均面积最小的是盐田后方片区的佳兆业山海花园，平均面积在72.9㎡；而最大的小区同样也是位于盐田区，大梅沙片区的万科东海岸社区平均面积在132.6㎡。（因差异性大，统计不含大鹏）
　　信息整合来源：深圳中原研究中心、深圳乐居