老楼加装电梯投票非产权问题正解，高楼层应补偿低楼层快评

　　《北京日报》近日报道，北京市人大2022年11月25日通过《北京市城市更新条例》，定于2023年3月1日起实施。《条例》规定，城市更新过程中为满足安全、环保、无障碍等要求可增设电梯等附属设施，新增规模不计入建筑管控规模。同时，老旧住宅楼加装电梯的，应由业主表决确定，具体费用分摊、收益分配等事项也由业主自行决定。
　　新的《条例》涉及一个长期存在的热点问题：老楼加装电梯。其决策程序、具体实施细则、以及休戚相关的利益问题，长期以来都是困扰邻里关系，乃至影响都市更新的棘手难题。
　　老旧住宅楼加装电梯问题，本身就是三个老形成的：年代老（建成二十年以上），住户老（住户里老年人偏多），楼房老（大多属于6到7层）。三老，意味着高层住户存在加装电梯的迫切需要、低层住户并无需要、老旧楼房施工难度大等彼此冲突的议题。
　　为此，各地老旧小区都因此发生过一些纠纷，相应的法律诉讼也不在少数。《民法典》第二百七十八条就改建、重建建筑物及其附属作出规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　但这个法律条文只规定了必要条件，并非是四分之三乘以二分之一的双二一多数票就可以通过。《民法典》第二百八十八条也规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。事实上，加装电梯的充分条件在各地依然有所不同，百分之百签字同意依然是必须迈过的门槛。
　　众所周知，老旧住宅加装电梯涉及最多的难题，就是利益冲突与利益分配问题。电梯本身可以算作住户的共有财产，安装管理费用与后续收益都应分摊或是分享。但同样是一部电梯，对高层住户而言利益更大，对低层住户而言则要面临成本与收益孰轻孰重的算术题。加装的电梯在高层住户眼里可能是正资产，但也可能是低层住户的负资产：低层住户无需或不大需要电梯，而电梯带来的采光、通风、美观、噪音都风险，恐怕还会产生得不偿失之感。
　　除却这些个人利益冲突，老旧住宅加装电梯带来的楼体沉降、墙体开裂甚至消防安全这些牵涉公共利益的议题，也是无法用简单多数就能简单解决的。在实践中，为加装电梯，住户们甚至还用过集资购买低层住房再转让这种表决与诉讼都无效之后的办法，堪比都市更新中的强制采购订单（compulsorypurchaseorder）。
　　因此，老旧住宅加装电梯不仅仅是利益冲突与利益分配问题，而牵涉到成本分配、风险共担、收益共享等更为复杂的难题。不算巧合的是，英文里成本分配（costsharing）、风险共担（risksharing）与收益分享（gainsharing）里都用了无法简单翻译的份额（share）一词显然，高层住户与低层住户在加装电梯这件事上的share是各不相同的。
　　因此，他们在成本、风险、收益上的各自份额也理所应当以差异化处理，取舍与妥协是既必要也必须的。显然，高层住户应当承担更多乃至完全成本，并在涉及采光、通风、噪音这些不利于低层住户的风险上给予低层住户适当补贴。如果加装电梯牵涉必须全体住户共担的重大风险，更需要独立的第三方机构进行风险评估，并通过公权力的审批。
　　事实上，各地政府已经以补贴、许可、立法等形式加入了份额，帮助住户分担成本、降低风险。北京人大此次通过的《条例》里也写明，新增规模不计入建筑管控规模，这在收益分享上是一个好消息，意味着大家的房子面积都增加了。不过，加装电梯能带来多少房价增长、高层住户与低层住户享受的房价红利又有多少差别，仍然不是一个存在定论的问题。如果将加装的电梯比喻为新做的蛋糕，高层住户与低层住户的份额显然不会也不应当是均等的。分蛋糕的人最后拿、谁分得最多，谁就应该出力最多，加装电梯时各住户之间的份额分配应当体现这些对等原则（principleofreciprocity）。
　　王兢