2023楼市展望

　　最近看了很多关于楼市政策调整，从业11年来，第一次感受到这样普天的利好。我相信在中国，没有我党干不成的事情。在时代的洪流面前，我们是多么渺小啊。说说自己的几点感触吧。
　　1） 土地端：市场供应减少，央国企及地方城投主导土地市场。
　　2022年的全国土地成交量较往年下降近三分之一。意味着2023年的市场供应将会减少三分之一。2022年拿地房企主要以央企，国企，地方性城投公司为主， ＂国资＂成为了市场的主力军，如果市场持续下行，谁爆仓？
　　2） 政策端：政策由限制转为助力
　　限购将会逐步取消：一二线市场会逐步松绑限购政策，购房指标会增多，潜在的购买人群会增加，释放这一部分增量人群，才是市场的主要购买力。
　　限价政策逐步调整：市场上行周期，为了限制房价过快增长，采取了限价政策。在当下这个阶段：国家号召你买房的时候，限价也会逐步调整，给予企业更加合理的利润。引导市场资金参与房地产市场。
　　3） 金融端：金融端由压制转为助力
　　首付政策：目前已经可以看到在部分区域市场会降低首付门槛，无论首套还是二套，政策都是给予支持。
　　房贷利率：房贷利率会持续下行，政策操作的下降空间会很大（英国香港的房贷利率是2.75%，日本的房贷利率是1.41%，中国香港的房贷利率是2.02%，），至少一直调整到市场企稳为止。因为我们的房产政策是滞后的，市场非常好的时候会出各种限制政策，市场差的时候也会出各种利好
　　4）行业血洗 房东爆仓
　　2022年的房企横尸遍野，大面积的房产同行失业，行业也进入到深度调整期。其实在2019年政府就提出三道红线，提示房产企业的经营风险，只是谁也没有想到政策如此严厉，当然更多的人没有想到会有疫情叠加。行业进入血洗阶段。
　　关于购买力的问题：疫情的确导致很多人没有了购买力在降低，但是可以看到热门楼盘你的购买还是比较难的。比较残忍的事情是一个城市的房价和90%的人无关，一个城市的高端项目和99.99%的人无关。
　　想想我们2009年，2015年，2019年为什么去买房，还是因为上涨预期及价差吗？
　　2022年市场都这么难了，投资客都没钱还房贷了，你都没捡漏，2023年如果经济面有所改善，在你收入增加的同时，房东的房贷也能还上了，捡漏的机会逐步丧失。
　　市场推演：
　　市场供应端：土地端是否会出现前期供应较少，待市场稳定后，适度增加，调整供地节奏。
　　土地端：2022年国企和央企及地方性城投公司会是主力军，土地价格谁会去翘板？2022年之前一直由民营企业将土地价格打到最高点，2023会不会出现国企和央企及地方性城投公司率先打将土地价格打上去？
　　销售价格：新房的备案指导价格，会不会出现5%-10%的增加？如果备案有所突破，是否意味着热门楼盘率先涨价。
　　2023年上半年是修复，2023年的下半年是回归。
　　在乐观中悲观，在被悲观中乐观。
　　2022年，一定是您一生很难有的经历。
　　投资是一身的修行。