改善优质房企资产负债表计划行动方案出台在即重点推进21项工作任务
传播甚广的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》首次得到官方证实。
1月13日,新华社发布的信息显示,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》(下称《方案》),以引导优质房企资产负债表回归安全区间,推动行业向新发展模式平稳过渡。
据了解,该《方案》按照稳当前也利长远的思路,通过短期针对性措施和中长期制度性安排,围绕"资产激活""负债接续""权益补充""预期提升"四个方面,重点推进21项工作任务。主要内容有:加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立全国性金融资产管理公司专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期、完善针对30家试点房企的"三线四档"规则、设定优质房企条件但没有具体名单……
此前披露的信息显示,金融监管部门针对房地产市场进行逆周期调节,重点关注三个目标:一是阻断、弱化风险外溢;二是维护住房消费者的合法权益;三是支持刚性和改善性住房需求。
"下一步,金融部门要深入领会贯彻中央经济工作会议部署,深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,优化完善住房金融服务,逐步推动房地产业向新发展模式平稳过渡。"央行副行长潘功胜表示。
持续推进重点工作任务落地
在中央经济工作会议将房地产置于"有效防范化解重大经济金融风险"部分且较大篇幅进行阐述等背景下。近期,金融监管部门已经采取了多项行动,努力促进房地产与金融正常循环。
1月10日,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中,有关房地产的表述引起市场较大关注。此次会议是2023年首次信贷工作座谈会,且提出了开展"资产激活""负债接续""权益补充""预期提升"四项行动。
"信贷工作座谈会中提及较多的依然是房地产,这也说明,房地产是2023年金融信贷投放的重中之重,体现了高层对于房地产融资的重视和支持。"上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
21世纪经济报道记者了解到,对于上述《方案》中提到的主要措施,不少内容在2022年11月21日召开的信贷工作座谈会上就做出了部署安排或已阶段性落地,如保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划、合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期等,但未有具体文件进行明确。
2022年11月23日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称"金融16条")明确,支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求,依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放"保交楼"专项借款,封闭运行、专款专用,专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在此之前,早在2022年9月,首批2000亿元专项借款资金启动,目前资金已基本投放至项目。此次新增的1500亿元保交楼专项借款正在紧密推进,不少地方披露有项目审批已通过,后续有待投放至具体项目。
对于保交楼贷款支持计划,潘功胜介绍称,将于3月31日前,面向6家商业银行推出2000亿元"保交楼"贷款支持计划,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持"保交楼"工作。据悉,保交楼贷款支持范围包括两个方面:一是为"保交楼"专项纾困政策提供配套融资;二是推动化解未交楼个人住房贷款风险,支持已出售、但逾期未交付,并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。
针对各银行较为关注的房地产贷款集中度管理问题,潘功胜也曾明确,将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年。
增量举措推动化解优质房企风险
21世纪经济报道记者注意到,《方案》中也有部分任务为首次提出,如设立全国性金融资产管理公司专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划。
设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,也是《方案》中增量举措之一,该资金支持部分城市试点市场化批量收购存量住房,扩大租赁住房供给。2022年以来,不少地方已经出手房源收购工作,如山东济南、浙江湖州、河北邯郸等。2022年12月,山东济南启动第二批房源收购工作,据介绍住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分,济南将完善住房保障体系,培育发展住房租赁市场。
值得注意的是,上述措施均是从供给端优化防范化解优质头部房企风险,而如何有效激活需求也是引导楼市尽快企稳回暖的重要保障。在"资产激活"行动中,提出了通过优化政策激活合理需求,稳定房地产销售等,着力改善经营性现金流。
"下一步政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中,引导5年期以上LPR报价进一步下调,持续降低居民房贷利率是关键所在。"东方金诚首席宏观分析师王青认为,预计今年年中前后房地产市场有望出现趋势性回暖,推动头部房企风险实质性转向收敛。
此外,对于外界关注的系统重要性优质房企名单,《方案》仅设定了优质房企条件,如经营规模较大、覆盖区域较广等,但没有具体名单,金融机构可自主把握。
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