深圳楼市还能回到2022吗？

　　深圳楼市还能回到2020吗？相信这是很多入局者的期盼，因为只有回到2020很多人才能解套，这一波楼市下行套住很多人。
　　那我们就来回顾一下2020年深圳楼市发生什么？2020年初全国疫情爆发，全国人民都在抗击疫情时，深圳正有一波人带着口罩在抢房，随着同年5月份武汉疫情结束，深圳宝安房价上涨了50，光明到了6万时代，很多人认为这个地铁6号线通车带来的结果，全城目光聚焦光明。
　　到10月份，深圳新房一房难求，开盘就售罄这是常态，二手房市场业主高调涨价，当时我记得媒体是这样报道，深圳业主手持房本平均赚了100万，当时我记得我有一个二手房的单，买卖双方因为房价10块没有谈拢，业主不签了。
　　很多人认为2020年房价上涨主要是因为金融放水的原因，其实这只是其中之一，更多因素其实是供求关系的结果。当时的市场主体是大量的商品房为主，少量的安居房和公租房为辅。并且从2017开始，市场上的新增住宅土地供应是很少，你去看房，开发商都在告诉你深圳可开发土地是越来越少。那两年土地供应了大量的公寓和办公用地，导致市场上的新房越卖越少，新房稀缺，大量购房者涌入二手房市场，那一年中介都很忙，买房的人多了，房价自然就涨了，要知道在二手房市场房价上涨了业主的卖房意愿就不高了，那么一旦价格涨起来了就会有连锁反应。
　　时间到了2021年，2月8日深圳出台了二手房指导价，要知道指导价只是调节了市场情绪并没有改变供求关系，整个2021年上半年新房市场依然火爆，二手房虽然受指导价影响也还是不差，那个时候打新和倒挂这两个词很火。但是到了2021下半年开始，市场就开始急剧遇冷，下行的原因总体可分两种，第一恒大，佳兆业之类的开发商爆雷导致楼盘烂尾风险加剧，使得市场进入极大的恐慌情绪。第二，深圳市场加大了新房的供应，2021年年底市面多了很多限价新楼，一下子市场失去打新的意义了。其他加速下行的时间应该是2022年，从年初全国多地爆发疫情，全面静默管理进入常态，让原本受烂尾风险的楼市，进入快速冷冻，曾经一度让遏制房价暴涨的指导价成为稳定房价的利器。整个新房二手房月成交不超过3000套，保交楼，促成交成为市场最重要的策略了。
　　到了2022年年底房地产的三支箭出台，各大城市将继放开限购，市场开始有回暖迹象，但不是很明显，深圳市推出可售型人才房。2023年年初全国疫情全面放开，我们用一个月时间结束了疫情，当时一边是万人抢购人才房，一边是前海的万科8万单价没有卖完。我们从这现象可以看出，深圳楼市发生了深层次的改变，由以前单一靠商品房满足住房需求转化为多形式多层次方式，满足不同阶层的住房需求。
　　在这样的一个市场供需关系下，造成了现在深圳出现了严重的分化行情，大家对深圳楼市信心由原来的普遍看好，变化成了核心区域价值观，导致现在整个深圳几个中心区域火爆，外围冷清的局面。经过2年的行情洗礼，深圳买房先西部的信念已经逐渐成为过去，目前西部正在龙岗化，是目前楼市的最普遍的现象。这些总总的原因都是深圳加大土地供应的一种结果，这些新房和人才房，也将逐渐成存量房，一部分需求被人才房锁定10年，一部分重新以二手房的形式入市，在未来很长时间里供大于求的。所以目前购买房者避险情绪大，都挤向福田，南山的核心区，但是这样的选择不一定对，因为你的出发点就错了，你一开始就想着炒房了。随着城市化后期未来可能只有那种带着高稀缺性资源的房子会被市场追棒。
　　楼市能不能回到2022，大家都不知道，这样的分化行情会不会在以后市场延续也是不一定知道。什么时候不再供应新房了，并且需求缺口还那么大时，行情就回来了，但是就目前来看，人才房还需要广告营销和商品房竞争抢客，这个周期就是很长的。
　　最近布吉有一个招商的楼盘，现房精装修备案价87折销售，开盘销售不到一半，等于在开发商在市场裸奔也没有那么多人光顾，这是现在大部分房子的样子。