进退两难的房地产，接下来如何走？

　　随着3年疫情的结束，中国终于迎来了经济的全面复苏，然而，在此期间，中国的房地产市场却经历了一轮跌宕起伏，戏剧性的惊天大逆转。
　　从2021年1月1日央行和住建部出台限制开发商融资的＂三道红线＂政策，到 2022年11月13日，国家出台金融16条救市政策， 意味着原来限制房企融资的＂三道红线＂取消了，时隔20年，国家再次将房地产定义为支柱性产业，并且连续推出了与此前严格调控相反的、一系列大力扶持房地产发展的政策。
　　中央和地方政府都出台了一系列＂保交楼＂举措，从专项借款、再贷款、专项纾困资金等，推出了几千亿资金支持。全国295个城市出台了595次房地产松绑政策，央行两次降准，累计释放长期资金超万亿，首套房贷款利率下限两次放宽，18个城市首套房贷利率降至4%以下。
　　不过，在利好政策密集出台的情况下，楼市整体复苏的局面并没有出现，仍然维持着以往的低迷行情。 国家统计局发布的数据显示，去年12月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下跌的有55个，比上个月增加4个。二手房销售价格下降的有64个，占比为91.4%。
　　2022年房地产开发投资13.29万亿元，比上一年下降10.0%。这是近10年来，房地产开发投资首次出现负增长。全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，创近7年来的新低。商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，创近6年来的新低，与2021年的18.193万亿相比，减少了近5万亿元。
　　在房地产利好政策频出的背景下，为何楼市仍然无动于衷？原因在于，目前的中国楼市的基本面已经发生根本转变，不再具备上涨的客观条件了。 一是我国目前已经进入老龄化社会和人口负增长阶段，数据显示，2022年我国人口比上年减少85万人。
　　大家都知道＂房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口＂这个道理，人口是支撑经济发展的基础，没有了人口，还谈什么房地产，而且中国人口下降这一趋势是不可逆转的，这就意味着＂中国将来的房子肯定会比人多＂。
　　二是从居民住房拥有率来看，央行研究报告显示，我国居民住房拥有率已达96%，户均拥有1.5套住房，城镇家庭人均总资产31.79万元，其中住房占70%，家庭债务率为56.5%，其中房贷占债务总额度75.9%。
　　三是疫情爆发年来，由于受疫情冲击，各行各业经济普遍不景气，人们收入下降，有的甚至失去了工作，因此，对于未来的心理预期下降，这也是目前民众购房意愿不强，储蓄率增长，出现大规模提前还贷潮的原因。
　　自去年金融16条出台以来，国家发布的一系列有关房地产政策中，除了继续坚持＂房住不炒＂这一方针之外，新增了一句话，那就是 ＂探索新的发展模式＂ ，关于新的发展模式，此前有关部门也曾多次提及过。
　　具体可以表述为，＂加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度＂，通过政府的有形之手，强化保障，建立共有产权房+公共租赁住房+保障租赁住房的梯度保障系统。
　　这一楼市新政看上去很美，然而，理想很丰满，现实却很骨感。笔者认为，要落实新的发展模式，将会遇到以下两方面问题：
　　一、继续开发公租房、共有产权房或保障性住房可能会造成房产过剩
　　事实上，除了一线城市外，我国现在大部分城市基本上已经不缺房子了。根据 西南财经大学调查报告显示，目前国内空置房率为22.3%，空置房套数约为8500万套。贝壳研究院数据显示，一线城市空置率低于10%，平均为7%；二线城市平均空置率为16%；三线城市空置率平均为20%，四五线城市空置率都超过了25%。
　　因此，政府应将楼市发展重点放在去库存上，将大量的空置房和二手房转化为公租房、共有产权房或保障性住房，而非再去大量开发建设新项目，以免造成资源浪费。
　　而未来新建的公租房、共有产权房或保障性住房只能卖给那些未购房者，那么，这部分人有多少呢？前 央行行长戴相龙曾表示，我国城市常住人口中还有2.4亿人没有买房子。
　　二、人们现有观念能否接受新的住房模式？
　　目前， 2.4亿 这部分未购房人口能否接受这种新的住房模式还很难说。众所周知，房子在中国具有特殊意义，可以说是结婚的标配，年轻人结婚以公租房、共有产权房或保障性住房的条件去娶媳妇，恐怕难以过关，即使能过女方这一关，丈母娘那一关也是肯定过不去的。由此可见，在整个社会观念转变之前，这一模式恐怕难以被大多数人所接受。
　　此外，在老龄化和人口出生率持续下降的趋势下，未来的房子必然会失去流动性，出现有价无市的情况，此时要卖出房子，只能大幅降价打折出售，方能脱手。到那时，商品房的价格与共有产权房、保障性住房相比，可能也贵不了多少。
　　在此情况下，打算结婚的年轻人肯定会选择多花点钱，买一套产权完全属于自己的房子，而且只有将其作为婚房，才能顺利＂过关＂。
　　所以，政府和相关部门应该集中精力，考虑采取何种方式，能够将目前大量的库存商品房和空置房转化为 公租房、保障性住房和共有产权房。
　　我国房地产经过20多年的狂飙猛进，现在已经积累了大量的库存商品房、空置房以及二手房。应该对这部分库存房屋具体数字作出统计，而后依据统计结果进行测算，看看每座城市究竟还需要再建多少套 公租房、保障性住房和共有产权房。
　　这样既可以使房地产的建设有的放矢，符合市场的实际需求，又能避免重复建设的风险，导致未来楼市出现更多的空置房，从而保证未来我国房地产新模式能够沿着平稳、健康、可持续的道路向前发展。
　　多主体供给模式可以拓展未来房地产发展空间
　　对于多主体供给模式可以作以下理解：
　　1、根据《民法典》规定，农村集体经济组织等主体可设立城镇农村合作房地产特别法人从事住宅商品房开发，其收益可促进农村等公益事业的发展。
　　2、国家机关、企事业单位可以单位的名义与其他单位，或者个人利用集体经营性建设用地合作集资建房，进一步促进城乡融合。地产经济并不是少数人的专属利益，多主体供给可以实现共同富裕。
　　3、特别机关法人可利用国有建设用地、集体经营性建设用地开发住宅用房。住宅用房或用于经济适用房出售给低收入者，或用于公租房，从而实现租售并举的住房制度。民营开发商当然也可以非营利为目的从事此类房地产开发。
　　在笔者看来， 公租房、保障性住房和共有产权房这一模式，主要适应于北、上、广、深等这些人口净流入的一线城市，其他城市仍需遵循＂一城一策＂的方针，根据当地实际情况因地制宜地推行楼市发展模式。
　　总之，我国房地产只能根据中国现有的特殊国情，不断探索，改革创新，在反复尝试和优化的基础上，逐步寻找出一条符合中国未来趋势的楼市发展之路。