年终盘点3字头公寓重出江湖商业大平层冰火两重天

　　2022年，长沙楼市的住宅供销量齐跌，尤其是需求更显乏力，据湖南中原研究院的统计，销量为近14年以来同期最低位。住宅产品尚且如此，商业性质的类住宅产品表现如何呢？其实，从3字头的小面积商业公寓重现市场，不难感受过去一年商业物业的温度。
　　另一方面，大面积的商业大平层，则表现出了较为明显的冰火两重天之势：热盘一年狂销300套，而一些定价偏高，或相对缺乏特色的楼盘，月均去化仅三四套。
　　红网时刻新闻记者戴丹长沙报道
　　小面积公寓大幅降价求快跑
　　（图表来源：湖南世联行市场知识中心）
　　2022年开年以来，长沙部分小户型公寓延续上年营销策略，降价走量。34月长沙公寓市场迎来一波明显的降价潮。
　　如：南城的海伦堡爱ME城市公寓，打出4000元起的价格；碧桂园城市印象特价清盘，均价6500元；主城区的中富航银座价格低至6999元起。甚至网红盘北辰三角洲，也加入了队伍：其C1区建面约4465的LOFT公寓现房，单价降至11500元起。此前，该项目均价约在15000元17500元。
　　除了特价房、折扣等常规促销手段，还出现了买住宅送公寓两成首付等花样销售方式。
　　到6月中旬，面临年中业绩冲刺，一则长沙荟聚之光的消息，为本就热闹的公寓价格战再添一把火：洋湖地铁上盖，精装现房，特价7688元起连宜家的公寓都5折开卖了，一时之间，前往看房的人蜂拥而至，甚至有客户表示，有意向购买整层。由此也不难看出，以价换量，对市场销量确实有拉动效果。
　　7月，原本已降至4字头的海伦堡爱ME城市，再次刷新底价，单价3500，抄底融城CBD，一套33的公寓，总价仅11万出头。
　　综合全年来看，小面积公寓产品主要依靠降价、渠道高佣政策促销，最低降至45折，如滨江、梅溪湖板块6字头、高铁西4字头、大托暮云3字头特价公寓，一再跌破价格底线。
　　从湖南世联行市场知识中心发布的长沙2022年公寓销售套数TOP13来看，有8盘降价逾3成，其中5盘降价幅度超40，最高降幅达59。
　　（数据来源：湖南中原研究院）
　　从市场销售端来看，以价换量仍是大部分小户型公寓项目去库存的共识来自湖南中原研究院的数据显示，截止2022年12月底，长沙内五区的商业公寓的库存量为397万平方米，整体去化周期高达49个月。
　　客群有限，对比住宅也没优势。湖南世联行市场知识中心的专家分析认为，2023年，小面积商业公寓所面临的竞争局面可能更加艰难。
　　类住宅性质商业大平层更受欢迎
　　不过，并非所有的商业物业都要靠降价来寻找出路。一小部分类住宅性质的商业大平层，凭借自身良好的地段、高品质的产品、强大的品牌力，以及圈层营销手段，就收获了优秀的市场业绩。
　　（数据来源：湖南中原研究院）
　　如：雨花区的运达中央广场，老盘推新，虽然均价逾2万元，全年仍成交了342套；岳麓区的保利天汇，毛坯开卖，高性价比，成交124套；天心区万科紫台，一线江景，样板间设计出圈，也收获了良好的市场口碑和业绩。
　　从价格来看，商业大平层市场上的顶豪和高端项目，月均去化套数仅为个位数，销售缓慢；而性价比相对较高的类住宅产品，相对更受市场欢迎。两相对比，冷热分明。
　　目前，长沙商业大平层整体库存增至70万方，去化周期约为43个月。
　　（数据来源：湖南中原研究院）
　　据湖南中原研究院分析，2023年，长沙市内五区的商业大平层产品预计还将有45万方待上市，聚焦在开福中心及滨江新城板块。从目前市场产品去化表现来看，类住宅流速明显高于其他类型产品，后期该类产品仍可作为商办突破口。