集中供地政策调整仍需集中公告可以分散供应

　　21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 2月2日，一份名为《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称《通知》）的文件在坊间流传。《通知》要求，市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。
　　对于详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。
　　《通知》的落款为自然资源部办公厅，印发时间为2022年12月8日。
　　21世纪经济报道记者多方证实了这份通知的真实性。东部某省份自然资源管理部门相关负责人透露，已经接到上述通知，并针对相关的要求做了安排和部署。
　　这也意味着，实行了两年的土地出让＂两集中＂制度，正在发生调整。按照《通知》规定，各地仍需集中发布土地出让信息，但不再要求集中组织出让活动。
　　《通知》指出，各地应于每年四季度启动编制下一年度的供地计划，最迟于计划年度的3月底前向社会公开。在计划编制中，各地要将住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。
　　而按照原有规定，各地在编制年度供地计划时，应根据最近5年的交易量进行测算。
　　最新的《通知》还强调，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
　　此外，自然资源部还要求，大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，供地计划中应单列租赁住房用地，但不再强调＂占比不低于10%＂。同时，各地要＂增加优质地块供应，支持刚性和改善性住房建设用地需求＂。
　　值得注意的是，现有的集中供地制度，主要在全国22个城市进行试点。而这份文件是由自然资源部向各省、自治区、直辖市自然资源主管部门发布，并向所有市、县自然资源主管部门提出要求的。这也意味着，新的土地出让政策覆盖了所有城市。
　　2021年初，自然资源部推出＂两集中＂供地政策。即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。该政策率先在22个重点城市进行试点。由于和以往的分散式供地存在明显不同，这一变化也被业内称为＂零售变批发＂。
　　按照自然资源部的解释，此举的目的在于，＂减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。＂
　　该制度实施两年来，除2021年第一批次集中供地交易旺盛外，由于房地产市场低迷、行业流动性受限等原因，此后的多个批次土地交易均较为冷淡。2022年，部分城市增加了土地供应批次，使全年集中供地的次数超过了3次，长沙、南昌等城市曾表达过不再实施集中供地的诉求。
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次调整并非取消集中供地，而是由集中供地的1.0版升级到2.0版。其中，1.0阶段应对开发商加杠杆炒地，2.0阶段则应对精细化、透明化供地。他还表示，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。在大部分城市供应过剩，且区域差异很大的情况下，必须做出供给侧改革，通过更为精细的供应来稳定市场预期。
　　2023年2月2日，成都市中心城区发布了4月底前拟出让的住宅用地明细清单，共涉及35宗住宅用地，总面积1935.6亩。
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