不动产私募投资基金，是众筹炒房基金吗？房价会因此大涨吗？

　　中国房地产之父孟晓苏说：2022年，中国老百姓存款增加了15万亿。如果拿出13买房，中国经济马上就能恢复。
　　今年1月，住户存款又增加了6。2万亿，余额达到了126万亿，但房子还是不好卖。
　　存款总额虽然多，结构却很不合理。根据二八定律，20的人掌握80的财富。
　　然而，招商银行的年报显示：不到2的个人客户，掌握了该行整体个人客户总资产的82。15。
　　也就是说，超过98的人，拥有不到18的财富。
　　这部分人肯定买不起房子！
　　而占总人数不到2的富人，早就有房子了。要让他们继续买，除非对房价有很强烈的上涨预期。
　　但98的人没能力接盘，房价不跌就不错了，怎么可能继续上涨呢？
　　买房有风险，谁都不肯干亏本买卖！
　　最近，证监会推出了一种新产品，叫作不动产私募投资基金，将房地产证券化。
　　相比直接买房子，基金产品交易成本低，流动性更高。
　　想用钱，只要赎回份额就行了，不像卖房子那么麻烦！
　　不动产私募投资基金投资者，首轮实缴出资额不低于1，000万人民币。
　　虽然规定以机构投资者为主，但是也为自然人开了一扇窗。自然人投资者合计出资金额，最高可以达到基金实缴金额的20。
　　没有1000万怎么办？
　　可以通过购买金融机构发行的资产管理产品间接参与。
　　这样一来，穷人和富人都可以参与众筹炒房，童叟无欺！
　　真是这样吗？
　　不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。
　　截至去年底，在中国证券投资基金业协会登记的私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，主要投向商业地产；此外，还有私募股权基础设施基金1424只，存续规模1。21万亿元。
　　这次，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，将以上两种基金合并，增加了特定居住用房这个投资范围。
　　特定居住用房包括三大类：存量商品住宅、保障性住宅、市场化租赁住房。
　　存量商品住宅也就是俗称的二手商品房。与之相对应的是增量商品住宅，是指开发商投资新建造的商品房，也就是俗称的一手商品房。
　　但是，该《指引》对存量商品房的定义是：已经取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
　　因此，这里的存量商品房应该指的是一手房。
　　保障性住房包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，有别于完全由市场形成价格和租金的商品房。
　　市场化租赁住房是指不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。
　　可以看出，除了小产权房等，不动产私募投资基金基本上可以投资市面上绝大多数类型的住宅。
　　这对房价有什么影响？
　　一个基金能否吸引投资者，在于是否能够长期稳定的盈利。
　　不动产私募投资基金投资居住用房，主要用于出售和出租，而不是自住。
　　先来看出租！
　　2019年上半年，我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于1：200300国际合理租售比区间水平。
　　因此，无论保障房还是市场化租赁住房出租，保本微利就不错了。
　　那么，出售赚差价呢？
　　目前，全国约有6亿平方米待售商品房。
　　按照孟晓苏的说法，不动产私募基金如果能够筹集到5万亿人民币买房，以1万平方米的均价，可以买5亿平方米。
　　库存一下子就去掉了80以上！
　　但是，社会经济是一个众多参与者互相博弈的复杂过程。任何变量都不是孤立的，要看主要矛盾。
　　要达到这个理想化的结果，首先大家对房价长期上涨要有一致的预期。
　　这里有个悖论！
　　如果大家有房价上涨的一致预期，还用推出这个基金吗？
　　2022年，中国人口开始负增长，对住宅的需求量下降。
　　而且居民部门的杠杆率约62，总负债相当于GDP的62，已经没有继续举债的能力了。
　　这些都是明牌，房子没人接盘，将来卖给谁啊？
　　没有房价上涨的一致预期，能筹集到几万亿的基金吗？
　　不动产私募投资基金推出的意义在于，为高杠杆率的房企进行融资，用低成本的股权置换高成本的债权。
　　2023年，房企偿债压力较大，年内到期信用债及海外债合计9579。6亿元。其中信用债占比65。9，海外债占比34。1。
　　内债还可以展期，海外债就不能不还了！
　　不动产私募投资基金并不是直接买开发商的房子，而是对开发商进行股权投资。
　　只有持有被投房企75以上的股权，或持股比例超51且被投房企获得担保，才可实现资产控制和隔离。
　　也就是说，要达到以上两个比较苛刻的条件之一，基金才能实际控制房子，拿出去卖。
　　因此，寄希望于通过这个基金使得房价像2016年那样大涨，就太一厢情愿了！
　　2月财经新势力