昔日网红，也慌了！

　　作者 | 飞天小女警
　　曾经盲盒开盘自信满满的沙井海岸城，如今也慌了。
　　这几天可以看到，尽管是西部超级网红小区，也要放下身段，大力安排营销。
　　比如第一次开盘提供样板间；第一次登记期间发布意向登记人数，还连发两次。
　　与当初的海岸城一期相比，截然不同，当初万人参与，资料经过严格的审核才能入围 ，最终一类客户入围名单总共2114批，最低278个月社保。
　　明显可以看到，深圳西部头部网红盘之一，也没了曾经的底气。
　　而且对很多钟情海岸城品牌的人来说，如今似乎已经再也找不到买万丰海岸城瀚府的理由。
　　消失的倒挂
　　2020年是深圳新房最疯狂的一年。
　　新房销售屡屡出现现象级的楼盘，比如光明的金融街华发融御花园（一期）394套吸引上万人递交资料，最终8998批客户入围，总冻资近90亿。
　　其中最大的驱动因素就是新房限价和二手房出现了巨大的价差 。
　　当年金融街华发融御花园（一期）与周边二手房存在1万-3万/平的价差，充斥着深圳人的朋友圈。
　　但随着深圳楼市下行，网红盘逐渐失去光环，新房和二手房倒挂也逐步消失。
　　如今连沙井的网红盘万丰海岸城周边二手房也不例外，二手房已经大幅回撤的并且回到2020年以前。
　　距离万丰海岸城约直线距离350米的丽沙花都，2021年1月历史成交高峰冲到7.78万/平，2022年12月成交价回落到4.41万/平，回撤幅度高达43.32%。
　　距离万丰海岸城约直线距离260米的博林君瑞，2021年2月历史成交高峰冲到8.2万/平，2022年12月成交价回落到5.96万/平，回撤幅度高达27.32%。
　　距离万丰海岸城直线约820米的拾悦城一期，2021年1月22日历史成交高峰冲到7.15万/平，2022年9月成交价回落到5.4万/平，回撤幅度24.48%。
　　这样的成交价，几乎是整个沙井二手房眼下的写照。
　　而1月14日公测选房的万丰海岸城，566套精装住宅，备案均价约5.75万/㎡，单价区间约4.6万-6.1万/㎡ ，总价区间约462万-742万。
　　所以对沙井万丰海岸城而言，明显已经没有了当初的倒挂光环。
　　这一期的开盘价，与周边的二手房相比，不仅没有了倒挂，不少房源的备案价格也比个别二手小区的价格更高。
　　而且，与沙井过往入市的新房项目相比，万丰海岸城瀚府也几乎是沙井过去入市新房中，备案价格比较高的项目。
　　2015年中粮凤凰里一期开盘，备案均价约4.5万/㎡；
　　2020年8月华强城城市花园，556套住宅备案价格均价约4.77万/㎡，单价区间在4.3万-5.2万/㎡。
　　2021年2月万丰海岸城锦园/玺园，272+449套住宅备案均价约5.75万/㎡，单价区间在5.17万-6.2万/㎡。
　　2021年10月万丰海岸城臻园，1025套住宅备案均价5.75万/㎡（精装），单价区间在5.2万-6.4万/㎡。
　　2022年6月招商雍和府，174套精装住宅，备案均价约5.20万/㎡，单价区间约4.81-5.39万/㎡。
　　另外，万丰海岸城瀚府周边的新房竞品也不少。
　　比如一路之隔的鸿荣源奥特莱斯，预计首批会供应2000+套，户型面积跨度比较大；项目附近的拾悦城2期，预计也有八百多套。
　　还有相比项目更接近宝安核心地段，南山CBD，福海地段的鸿桥世纪名园以及华润云上润府等着供应，前者预计约1300套住宅，后者直接限价4.795万/平。
　　这些竞品项目，要么价格比万丰海岸城瀚府低，要么供应套数也不少。
　　所以，在市场急转弯，在竞品压力之下，也开始要抢市场，也不难怪万丰海岸城加码各种营销动作了。
　　综合品质低出预期
　　如果失去倒挂光环，刚需购房群体对万丰海岸城最为失望，那么项目的综合品质成了购房者转身的最后一根稻草。
　　1、万丰海岸城瀚府的这一期基本没有小区格局，只有两栋住宅，容积率/规定容积率达到6.25/5.953，楼栋也不矮，1栋总层数52层，2栋总层数51层。
　　2、没有地面花园，只有二层的架空做花园，但是花园也会附带其他一些设计。
　　3、项目是已经开盘距离地铁最远的一期，步行到11号线马鞍山地铁站约890米。
　　3、项目566套住宅，地上+地下车位只有532个，后期居住需要依赖万丰海岸城瀚府二期的停车场。
　　瀚府二期规划机动车停车位1176个，设计车位1347，其中152个提供给瀚府一期使用，瀚府一期和二期在负二层连通。
　　项目在风险提示中，也特别提到＂万丰海岸城玺园、臻园、珑园、君园、瀚府之间的住宅停车场设置有地下车行连通通道，连通地块应履行互联互通义务。 ＂
　　4、得房率和户型实用性低于市场预期。
　　在深圳官方备案平台上显示，项目的得房率只有73.38%左右，120.79平的户型，户内面积只有88.64平，比不上市场上同类产品。
　　比如光明的润晖府，110.8平户型就可以做到户内面积89.07平。
　　这样一来，万丰海岸城瀚府实际价格就更不便宜了。
　　而且有购房者透露，看完样板房后，比想象的要失落很多，样板间连家具和床都没有放置。
　　特别是120平的户型，房间较小，卫浴空间过小，厨房设计鸡肋，后期改造起来也困难。
　　所以，这样的户型，后期业主不得不面对一个现实问题，在市场冷淡周期，二手转卖是否能卖得上价？
　　5、前三期都出现过不同程度的维权。
　　一期锦园层高缩水，公共过道太窄；三期瑧园一二单元01和02户型图互换放错，导致128个业主选错房。
　　不过，作为沙井最热的楼盘，自然也是有不少吸引购房者的地方。
　　1、体量足够大，是沙井的标志性综合体 ，拥有＂金字招牌＂海岸城十几万平的商业配套。
　　2、周边教育拥有深圳外国语宝安分校 ，初中学区是单享学区，入学概率比较高。
　　3、距离地铁口在步行范围内 ，通达宝中CBD或者南山高新园CBD大概只需1小时，能够匹配刚需自住的通勤要求。
　　4、附近文体娱乐配套丰富 ，项目附近还有大钟山公园、沙井万丰羽毛球馆、美华文化创意馆。
　　综合这些优点来看，如果能接受户型格局设计不及预期的，项目算是比较宜居的项目。
　　不过，这次看起来，万丰海岸城真的急了。
　　如果说，10万+/平级别的网红盘华润城润玺是最热的，沙井海岸城就是5万+/平最热的网红盘。
　　如今也要沦落到营销出奇招。
　　有网友评论，项目意向登记超过1000组的原因是看样板房，必须在i深圳登记才能预约看房。
　　只能说，如果最后开盘选房，去化数据不好看，那么万丰海岸城瀚府剩余的最后一批房源（3—6栋），怕是去化压力也大了。
　　不再开盲盒卖房的万丰海岸城，你们觉得这次还会＂日光＂吗？