全国人口负增长！楼市震荡下，想买佛山还能入手吗？

　　今年1月17日，国家统计局发布人口数据，2022年末，全国总人口为14亿1175万人，比上年末减少85万人，这是自1962年以来全国人口首次出现负增长。
　　全国新增人口变化趋势，（图源：吴晓波频道）
　　实际上房地产的底层逻辑并不复杂，我们常说短期看政策，中期看产业，长期看人口，只是现在行业底层支撑出现拐点，难免让人担忧房地产市场的未来走向，但实际具体问题是要具体分析的。
　　首先，我们要明确的一点就是国家层面的人口负增长，不代表单个城市的人口负增长像北上广深这些一线城市，人口还在不断增长，而在总量减少的情况下，各城市之间人口是一个零和博弈，城市间马太效应会增强，大城市人口净流入的增加，可以抵消人口减少的影响，未来大城市化趋势将进一步加强；
　　2013-2015年人口流动情况（东部流动人口最多）
　　其次，佛山靠本身强大的制造业支撑，2021年常住人口超过960万人，近年来的常住人口一直呈现增长趋势，只是增速放缓了，按照去年佛山国土空间规划数据来看，截至2035年，佛山全市常住人口将达到1170万人，年复合增长率约为1.4，长期来看佛山未来需求端还是很旺盛的；
　　佛山2022年发布的国土空间规划，预计到2023年人口达1170万
　　第三点，2021年佛山出生率以11.52‰位居广东省第三，可以说至少3-5年内，佛山整体房地产市场不会受到人口问题的困扰。
　　那么普通人现在究竟能不能买房，应该买哪里的房呢？
　　实际上，对于大多数刚需客户而言 ，买房只是迟早得问题，我们从2022年下半年的政策来看，佛山楼市一步步从大环境、金融端、部分镇街解限、二手房不限购、全市解限、到最近的认房不认贷款，可以说是底牌尽出了，只是现阶段信心还在修复，大家还不敢贸然入场；
　　而对于改善和投资客户而言 ，其实什么时候都可以购房的，但现在与前几年不一样了，经济增速放缓，不是所有的房产都能随着经济发展而增长，因此购房更要慎重，需要找到真正具备增长潜力的优质项目；
　　那未来哪些板块会更具备潜力呢？
　　根据2022年的数据，佛山房产成交明显呈现了向中心镇街靠拢的趋势，实际上这是必然现象，因为中心镇街是人口最集中的区域，而之前外围镇街楼市增长主要是在经济高速发展时期各地方投资客带动的，因此在近几年泡沫被挤掉后退潮效果显著；
　　我们再看人口情况，近十年新增人口前四的板块均来自南海临广片区，分别是狮山、桂城、大沥、里水；人口增量最少的5个镇街分别是：白坭、杨和、南山、明城、更合，其中，白坭为负增长。很明显人口增长板块要么是佛山核心、要么是产业区域、要么是临广板块，吸引广州客户。
　　人口和楼市向着中心板块、产业集中区域集中已经成为一个共识，但还有一点是很多人忽略的，那就是不太起眼的佛山轨交系统。
　　在看房的时候会有很多销售会提到，佛山人最主要的出行方式是开车，轨道作用不大，实际上我们纵观各大一线城市与拐轨交系统完善的二线城市，地铁都是一个没法绕开的重点，也许销售说的没错，但现在不重要，不代表未来还不重要，事物是发展的，临广、成熟配套和交通利好下板块在未来将率先跑出；
　　最后，再说下价格因素，部分板块确实优质，但是价格如果不落入合理区间，那也是白搭。
　　举个反例，临广的三山，广州价格也才4-5万，三山卖到3.5万，广州客流失是必然；也有正面例子，陈村板块一些项目单价能控制在2万以内，这么大的价差，客户当然会涌入。
　　总的来说，佛山有强大的制造业和增长的常住人口支撑，未来整体市场是向好的，但楼市会越来越分化，未来会更聚焦在核心、临广、产业聚集、和轨交成熟的区域，当下政策、金融各方面都比较宽松，但更关键是要选对板块、把握好价格；
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