保利发展净利降30仍1350亿拿地负债达3639亿刘平为冲规模批量甩卖12公司回血财务承压
长江商报消息 ●长江商报记者 明鸿泽
接棒"铁娘子"宋广菊一年多的刘平,在豪掷超千亿拿地财务压力不断加大的背景下,通过甩卖资产和压减分红继续推动保利发展(600048.SH)冲规模。
2022年,在恒大、融创相继出现危机之际,保利发展实现操盘金额4116亿元,"躺"进了前三,实现了宋广菊多年夙愿。
刘平有了新目标,那就是推动保利发展"进三争一"。2022年,保利发展拿地金额高达1350亿元。
然而,2022年,保利发展的经营业绩却出现明显下降。与之相关的债务持续攀升,截至2022年三季度末,债务达3638.79亿元。
近年来,保利发展持续压减现金分红。2019年,公司年度分红率达35%,而未来的2024年、2025年将降至20%左右。
备受关注的是,2月3日,保利发展将与碧桂园合营的12家公司股权摆上了北京产权交易所的货架,作价22.97亿元打包出售。这一举动被市场解读为止损、回血。
净利降超30%批量卖资产
保利发展卖资产引发市场高度关注。
根据北京产权交易所官网公示,2月3日,保利发展将所持与碧桂园合作的12家合资企业股权打包出售,竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和,即22.97亿元。
长江商报记者发现,一次性打包出售12家合资公司,保利发展止损回血意图明显。当然,公司还有其他方面考虑。
根据披露,12家公司属于项目公司,经营状况整体上不佳。2022年,有8家公司亏损、4家盈利。盈利的4家公司中,曲水天熠实业发展有限公司、温州升聚投资管理有限公司、台州和隆置业有限公司的营业收入均为0元,净利润分别为3633.92万元 、2.54亿元、5199.96万元。唯一一家有营业收入的公司为南通市通州区碧保置业有限公司,净利润为3954.34万元。
没有营业收入而盈利, 说明净利润不是来自主业,而是非经常性损益,如收购投资、转卖土地、股权等。温州升聚投资管理有限公司,没有营业收入的情况下,净利润高达2.54亿元,
8家亏损的公司中,珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、中山市碧朗房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司在2021年、2022年连续两年亏损。珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司两年合计亏损金额分别约为2.37亿元、1.93亿元。
值得一提的是,珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司等3家公司属于二次挂牌转让。
对于保利发展挂牌转让合资子公司股权,碧桂园回应称,保利发展和碧桂园双方都是行业中具有代表性的企业,一直积极贯彻国家对行业调控要求。本次合作项目退出,只是项目层面的具体经营事项,目的是确保项目公司经营平稳向好发展,是双方股东共同协商的结果。
近年来,保利发展与碧桂园合作良性,保利发展为何要退出项目公司?业内人士分析称,可能是出于项目等方面考虑,也可能与止损有关。毕竟,上述12家标的公司整体上处于亏损状态。
2022年,房地产行业整体承压,保利发展也不例外。公司实现营业收入为2811.11亿元,同比下降1.37%,时隔五年首次下降。归属于上市公司股东的净利润(简称净利润)183.03亿元,同比下降33.17%。
净利润下降,这是保利发展2006年登陆A股市场以来的第二次,第一次是2021年,降幅为5.39%。
资金减410亿债务增257亿
经营业绩大幅度下降的同时,保利发展的财务压力也在持续增加。
截至2022年三季度末,保利发展的资产负债率为77.91%。期末,公司账面货币资金1303.47亿元,对应的有息负债3638.79亿元,其中,一年内到期的有息负债672.47亿元。
去年初,公司账面货币资金1713.84亿元,对应的有息负债为3381.93亿元,其中,一年内到期的有息负债646.69亿元。
对比发现,短短9个月,公司货币资金较减少410.37亿元、有息负债反增加256.86亿元。货币资金减少、有息负债增加 ,一减一加之间,净变动是-667.23亿元。
2022年前九个月,公司财务费用30.29亿元,接近2021年全年水平,同比增加1.78亿元。在利率下行的情况下,公司财务费用增长明显。
当然,作为知名央企房企,保利发展具有较高品牌影响力,融资能力较强。从上市财务数据看,公司短期偿债压力并不大,现有资金可以覆盖短期债务,且手握1303亿元资金,具备腾挪空间。
房地产行业对商品房采取预售制,在商品房尚未交付之前,房屋已经出售,房企收取了交易价款,反映在财务报表上就是合同负债。2022年9月底,保利发展的合同负债达4569.97亿元。这说明预售的房产已经拿到了现金。
此外,期末,公司账面上的应收票据及应收账款43.05亿元,对应的应付票据及应付账款1251.08亿元。应付票据及应付账款超过1200亿元,说明公司存在大额未支付的上游供应商材料款等。
2022年前三季度,保利发展经营现金流净额为-298.57亿元,较上年同期增加净流出额111.03亿元。
保利发展还罕见地使用了永续债这一明股实债的融资方式。2020年底,其永续债规模达到201.8亿元。这一负债模式曾备受质疑下,保利发展曾计划缩减永续债规模,但到2022年9月底,账面上还有186.8亿元,仅减少15亿元。
综上所述,保利发展财务压力明显,处置资产腾挪资金,并不意外。
刘平接棒冲规模
保利发展债务增加,一个重要因素是豪掷超千亿拿地。
据克而瑞发布的报告《2022年新增货值TOP100》显示,当年,仅两家央企的新增土地货值突破了2000亿元,其中,保利发展新增土地货值2514亿元,华润置地新增土地货值2393亿元。
2022年,保利发展的拿地金额高达1350.5亿元,华润置地、招商蛇口、中海地产的拿地金额分别是1066.1亿元、759.4亿元、871.7亿元。保利发展拿地规模居首。
财务上有压力、净利下降,保利发展为何还要大规模拿地?
2010年,宋广菊接任保利发展董事长,她提出3—5年内"再造一个保利地产"。
保利发展曾有过高光时刻,2012年,保利发展成为第二家千亿房企,位居行业前三。但在2014年就跌出了前三,2015年开始,持续在行业第五、六左右波动。
2017年12月,保利发展股东大会上,宋广菊提出"重返前三"目标。 也是从2017年开始,公司开始发现永续债,进行大规模扩张,但"重返前三"的目标一直未能实现。
转机出现在2021年。恒大销售额4356.3亿元,跌至第五,保利发展"被动"升至第四。2022年,融创爆雷,保利发展又"被动"进位,以4116亿元的操盘金额位居第三。但"第三"的位子不稳,继任者刘平提出新目标,即"进三争一"。
为了新目标,保利发展积极开源节流。2022年底,保利发展披露定增预案,拟募资规模为125亿元,用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。上一次定增还是7年前的2016年6月,公司募资90亿元。
保利发展持续压减分红。2015年至2017年,公司分红率均在30%左右,2018年为31.46%,2019年达到35%。2020年、2021年,分红率分别为30.19%、25.35%。2019年至2021年,公司向股东派发的股利分别为97.85亿元、87.38亿元、69.43亿元,逐年减少。
根据保利发展定增预案披露,2024年、2025年,年度现金分红占当年归母净利润的比例不低于20%。这意味着,公司分红率将进一步下降。
极力冲规模存在风险,市场期望,保利发展能够实现规模及盈利能力双提升。
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