年终盘点长沙新房成交价连升12个月大平层热是主因?
刚刚过去的2022年,在房地产市场行情持续走低的大环境下,即使是置业最热门的一线城市也难抵大势,房价开始掉头向下,反而一直被誉为房价"洼地"的长沙,却在房地产大熊市之年,走出了一波房价12个月连升的逆市行情。
长沙房价是开始飙涨了吗?真相究竟如何?
红网时刻新闻记者 戴丹 长沙报道
大平层热销,带动新房成交均价上行
据中国指数研究院日前发布的最新一期"百城价格指数":2022年12月,全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/㎡,环比下跌 0.08%。其中,长沙市(注:统计范围为市内六区+三市县)新建住宅均价为9498元/㎡,环比上涨0.03%。
(图表来源:中国指数研究院)
单看数据:2022年12月,全国100座被统计的城市中,有68城房价环比下跌,22城持平,长沙的城市新建住宅环比微涨,涨幅为百城榜第三。
再往前回顾,自从进入2022年以来,长沙的新房的月度走势均为环比微涨,连涨12个月表现相当"坚挺"。
"不是有很多项目在促销吗?为什么长沙房价一直在涨?""是不是再不出手就买不起房了?"相当多有置业需求的市民充满疑问。
事实上,长沙新房成交均价的持续上行,与"大平层"的热销有着直接关联。以2022年12月最后一周(2022.12.25-12.31)的市场表现为例:在湖南中原研究院发布的周度排行榜热销项目中,当周成交前10的商品住宅项目,就有6个是均价1.5万元/㎡以上的精装改善/终改项目,包括:江悦和鸣、中建钰和城、龙湖舜山府、万科森林公园、招商雍山湖、运达滨河广场,其中运达滨河广场定位为豪宅,主力户型为141-736㎡,成交均价29280元/㎡。
从全年来看,据克而瑞新公布的全国百强楼盘销售榜,长沙有5大楼盘进入全国销售面积百强,分别是:北中心保利时代、万科森林公园、长沙悦府、澳海望洲府、城发恒伟洋湖映2009。这其中,万科森林公园、城发恒伟洋湖映2009是典型的改善型项目,而长沙悦府则是2022年长沙楼市当之无愧卖得最火的大平层高端项目,均价2W+。
买方市场,年底楼市库存创新高
实际上,长沙楼市已全面进入了买方市场,库存刷新历史峰值,市场两极分化明显;当前的市场走势并不足以支撑房价全面上涨。
(图表来源:湖南世联市场知识中心)
据湖南世联市场知识中心的统计,截至2022年11月底,长沙内五区商品住库可售面积约为731万㎡,同比上浮5个百分点,去化周期首次突破12个月,达12.5个月,刷新近三年以来的历史峰值。
另据湖南中原研究院的数据,截止2022年12月底,长沙市内五区新建住宅的年度累计供应为736万方,同比下降37%;年度累计成交633万方,同比下降47%。
(2022年12月长沙楼市数据速览。图表来源:湖南中原研究院)
整体来看,2022年新房市场的表现为:去化流速放缓,出清周期拉长。对于房企而言,销售端的压力正在增大,不排除相当一部分房企会选择"以价换量"。
事实上,就在2022年底业绩冲刺阶段,长沙楼市的优惠促销手段可谓是层出不穷,如:推出工抵房、特价房等特惠房源;精装改毛坯;部分新盘备案价上88折起;首付分期、买房送车位、送家电等各式促销优惠力度不断加大。
分化明显,2023年刚需改善项目都有机会
全新开启的2023年,长沙楼市的走向如何?
在湖南世联市场知识中心的专家看来,从政策面看,相较其他二线城市,长沙政策的优化空间比较大;新房市场短期内将延续筑底行情,企稳复苏可能要等到下半年,甚至是第四季度。市场冷热分化格局仍将延续,而交付力强、有资源支撑的品质盘将持续受青睐。
未来一年的房价是否将继续上行?
"大户型产品2023预计还有近200万方上市,且我们统计的均价1.3万元/㎡以上的新房面积占比约51%,所以价格肯定是上浮的。"在湖南中原研究院执行院长陈世霞看来,2023年全年,长沙新房价格预计还将会有5-10个百分点的上浮空间。
另一方面,对首次置业的刚需购房者而言,也不用太过于担心受房价的影响。就在12月中旬召开的中央经济工作会议上,"确保房地产市场平稳发展""保交楼、保民生、保稳定"被明确提出。随着房贷利率的下调,以及公积金贷款额度、二胎家庭、三胎补贴等各个维度的购房利好政策的出台和叠加,2023年同样会是置业的好机会。
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