担心房价暴涨？急于出手你就输了，认清形势才是关键

　　新楼君文
　　最近在一些短视频里，笔者看到很多作者还没搞清楚什么状况，就开始大唱利好。
　　什么房价暴涨，什么某地房子遭到哄抢，以这些特例作为证据，暗示房地产已经回暖，让购房者快点出手。
　　然而真的是这样吗？
　　01当前房地产形势
　　本轮政策的起点是2022年9月底，央妈和银保监作为始作俑者开启了这一轮房地产政策集中出台。
　　随后多地或放松、或取消五限等调控政策。3个月已经过去了，效果究竟怎样呢？
　　我们先来看看2022年11月全国30个重点城市的商品房成交面积。
　　一线城市在11月总体成交量环比、同比均跌。除了上海外，其余一线城市环比、同比均跌。北京、广州环比跌幅很大；广州和深圳，同比跌幅堪称巨大。
　　二三线城市对于政策的反应敏感度差别很大，总体环比、同比均跌。环比方面，仅有6个城市为上涨，19个城市为环比下跌，其中重庆、福州、徐州跌幅惨不忍睹；同比方面，仅有3个城市为上涨，其余23个城市均为下跌，其中重庆、郑州、徐州这3个城市同比跌幅堪称巨大。
　　再看看10个重点城市的二手房成交面积。
　　二手房成交数据则比商品住宅好上不少。
　　一线城市二手房在11月总体成交量环比、同比均涨，涨幅虽不大，也算是稳了。
　　二线城市二手房成交量环比、同比均涨，且涨幅不小。环比方面，6个城市中有5个为上涨，仅1个城市为环比下跌，其中南京、苏州环比涨幅巨大；同比方面，5个城市为上涨，其余1个城市为下跌，其中大连、青岛这2个城市同比涨幅堪称巨大。
　　三四线城市二手房成交量环比、同比均涨，尤其是同比涨幅，很大。
　　综上，二手房对于政策反应比较敏感，而新房市场，由于烂尾楼对于整个市场的阴影效果，广大购房者对于期房能否正常交付仍心存畏惧，信心建立仍需时间。
　　不过，就在近日（1月1日凌晨），恒大发表了新年内部致辞，许家印表示2022年恒大已经交付30。1万套商品住宅。如许所说属实，不排除后续购房者信心加速建立的可能。
　　而且，应该看到，二手房是房地产市场的晴雨表，二手房市场的稳定对于整个房地产市场意义重大。
　　基于此，笔者判断新房市场离稳定不会太远。
　　02基本判断
　　好，目前形势已经很明朗。那就是二手房市场已基本稳定，新房市场仍需增强信心。
　　是否像某些视频里说的或暴涨、或暴跌那样极端，我们就有了自己的判断。或许局部会有个别现象，但不能代表全局。
　　现在12月的数据我们仍未看到，笔者推测二手房数据依然是微涨或微跌，新房市场环比、同比仍为下跌。
　　之所以这样推测有三点依据：
　　第一，寒冬腊月的，白事居多，红事极少，很少有人选择在这个时候买房；
　　第二，年底大家都忙着安排年货，准备回家或者串亲访友，外地工作的人会考虑返乡的的事宜，没时间、精力看房；
　　第三，在这个时间买房，短时间无法装修，所以就住不了，时间成本很高，搁谁都不会盲目出手。
　　春节假期以前，市场形势都不会有太大起色，这个不是说你出台一些政策就可以强行扭转的。
　　但是，该出台的政策仍会出台。因为由政策端向市场端传到需要一个过程。真正可能有所改变的还要看红五月，如有购房者信心加速建立，我们也许会在金三银四看到一些重要的变化。
　　03何时可以上车？
　　那什么时候可以上车呢？
　　大势之下，也要看清局部的势。比如你们当地房价已经处于一轮疯狂的高点，这个时候你上车就等于高位接盘，等过几年你的房子跌掉几十万，弃房断贷的就有可能是你。
　　一线城市的房子不存在是否要出手的问题，多数情况是是否出得起手。即使咬咬牙，出得起手了，我想大家也还是要观望观望，涨的多了得降，降多了得涨。从长期来看，一线城市的房产相对而言更加保值。
　　二三四线城市，就大不同了，更多的是人口方面的角逐。
　　现在净流出的城市，短期内情况难以改善，尤其是东三省多数城市。这种人才、人口流出的情况在未来只会更加严重，这就造成会出现更多鹤岗、伊春这样的城市。房价超级低，人口超级少，冷清到像一座孤城。
　　而现在人口净流入的城市，也并非高枕无忧，随着全国人口增速的一再下降，在未来不排除负增长的可能。如果人口出现负增长，人口争夺战就会更加激烈，非常考量哪个城市的留人能力更强。如果留不住人，那么房价会上涨还是下跌，就不必说了。
　　所以说，很多人经常问我，现在是不是买房的好时机？
　　反过来，笔者也要问问你，你是投资投机，还是自住呢？好吧，你自住，那笔者建议你，买房前，多考虑下整个城市的未来发展，再考虑你想买哪个片区，今后会有什么发展，考虑清楚了，再想想何时出手我想也不晚。
　　刚需购房者应该考虑的是出手要稳准狠，对于快是没有太大要求的，你又不是炒房客，不图短期回报，投赢长期才是你优先需要考虑的。
　　各位六友怎么看？欢迎留言分享。
　　以上
　　新楼市六点半出品，未经授权不得转载
　　20230103