2023房地产展望,我们还能买房吗?
#2月财经新势力#
首先,恭喜王健林先生回归中国富豪榜,名列房地产榜首,同时我们也要看到老王这次回来靠的不是卖房,而是商业管理。
01 2023年房地产行业展望
2023年,受到国家重新扶持的房地产行业能否再次重回巅峰?恐怕很难,中国房地产的鼎盛期已经过去,接下来2-3年存在较大的下行风险,但由于其在经济中的支柱地位,短期内直接崩溃也不现实。
预计未来房地产行业将从经济发展的快车道逐步退位,走向慢车道,平稳落地。当然,很多房地产大佬并不甘示弱,看到房地产市场逐渐饱和,纷纷布局新产业,我们也很期待这些曾经驰骋疆场的大佬们玩出新花样,为中国的经济发展保驾护航。
02 房企的艰难转型之路
万达:
2017年,资产超过8000亿,看到国内趋近饱和的市场,正准备在海外大干特干时,遭遇了滑铁卢。5月,王健林与马来西亚总理纳吉布谈大马城项目,计划投资百亿美元。之后,银监会在6月两次点名万达,海外投资有很大风险,要求银行不得给万达贷款。
没了贷款,房企的资金链很快断裂,就没了活路,万达一度负债4200亿,就此开启了壮士断腕之旅。2017年7月,637.5亿元卖了13个万达城和76家万达酒店;6个月后又出售了14%的万达商业股份,拿到了340亿;不断地卖卖卖还是收到了一些成效,到2018年万达的负债大幅减少30%。
觉悟了的王健林开始剥离房地产业务,将重心转向商业管理以及影视文旅,这一轻资产的路线卓有成效,2022年,王健林重回富豪榜,位列房地产富豪首位。
恒大:
恒大就没那么幸运了,当很多房企开始收缩地产的投资规模时,马家印开启了大肆圈地的作死之旅。2017年,许家印身价2900亿,成为了中国首富,依然做着房地产7年一波的暴涨梦,利用高杠杆撬动市场,这种"高负债、高周转、高成本"的路线,在国家鼓励房地产发展的时期很好用,走上了扩张的快车道,但在国家政策收紧时,这种高负债的模式将恒大推向了悬崖。2020年,房地产监管三条红线出台,即剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于一。
恒大三条红线全中,没有银行敢再借钱给恒大,恒大的债主们又都围了上来,恒大的现金很快玩不转了,搞出来1.95万亿的债务。目前恒大要和万达那样还清债务的可能性很小,市场信心不足,极有可能走向重组。
万科:
春江水暖鸭先知,事实上,2013年房企一哥万科就提出了三四线城市楼市饱和的风险,但受到房贷新政刺激,走了4年的单边上涨。而当人们还沉浸在2017年火爆的楼市时, 2018年万科已经喊出了"活下去"口号,开始收缩新业务,回归一二线城市的投资,把更多的精力花在了城市运营和服务,逐渐与开发商身份告别。
03 年轻人到底该不该买房?
我们预测未来房产不会大规模增值,投资者可以先行离开,刚需者不一定只盯着新房,众多二手房可能存在好机会,观望者可以继续持币观望。
最重要的是,一定要确认,我们是否有必要背上一大笔负债,以及我们是否有能力背上这口锅。
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