广州出炉用地优惠政策支持高质量发展

　　2022年2月14日，广州市人民政府发布《关于支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转的若干措施》（穗府〔2023〕4号），从服务市场主体、扩大有效需求、推动产业提质增效等三个维度，梳理形成9方面38项具体政策措施。主要是围绕企业的财税、人才、水电、用地等需求而提出的＂一篮子＂优惠政策， 向市场释放政府强力推进高质量发展的决心。
　　其中，第（十七）条、第（二十六）条、第（二十七）条与产业用地、城市更新密切相关。
　　一、降低企业用地成本
　　解读：第（十七）条包括四个内容：保证工业用地供应、优化增量用地审批流程、鼓励存量工业用地开发以及推进村镇集聚工业区改造。
　　（一）保证工业用地的供应
　　这是基于市规自局2023年的供地计划，通过落实工业区块线及重点项目优先纳入国土空间规划，形成产业空间的供应。要求工业用地供地规模815公顷，结合往年数据，相当于是恢复到疫情以前水平。
　　广州市2019-2022年工业供应实施情况与2023年计划
　　来源：广州市规划和自然资源局官网
　　（二）优化增量工业用地的审批流程
　　对先进制造业等重大项目，采取＂标准地＂、＂带项目＂、＂带方案＂等方式，推动＂交地即拿证、拿地即开工＂。
　　1.关于标准地：
　　＂标准地＂最早是在2017年浙江省德清县试点，在2020年推广至全国各省。2020年10月，广东省出台《关于印发广东省工业用地＂标准地＂供应工作指引（试行）的通知》（粤工信规自（2022）2号），首次在省级层面明确了工业用地＂标准地＂的供应流程、控制指标。对于广州市而言，这是在政策层面首次提出＂标准地＂ 的概念。
　　2.关于＂带项目＂、＂带方案＂供应：
　　2022年9月1日，广州市规自局、市住建局联合发布了《关于优化社会投资类＂带方案＂公开出让用地的产业区块范围内工业项目用地、人防工程、规划、施工许可审批流程的通告》，提出＂社会投资类‘带方案’公开出让用地的产业区块范围内工业项目，已签订国有建设用地使用权出让合同并按规定完成相关手续后，可以办理用地、人防工程、规划、施工许可等事项并联审批。＂
　　2022年11月16日白云区在＂白云美湾＂美丽健康产业园1号地块完成了全市首宗＂带方案＂出让工业用地的＂四证并联审批＂。
　　＂白云美湾＂美丽健康产业园1号地块
　　来源：白云融媒
　　（三）鼓励存量工业用地的改造
　　1.＂大项目供地、中项目供楼、小项目租赁厂房模式＂
　　目前，关于工业企业供地及产权分割的最新政策主要在《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）。
　　第十七条：对投资规模、投资强度未达到规定要求的项目，原则上不单独供地，引导进入标准厂房。
　　第二十八条＂制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米＂ （这是首次提出可在层内再次分割成＂间＂。）
　　以上两条，主要体现了政府对工业用地集聚发展、分类分策的管理思路，为大中小各类企业的多样空间需求提供支持。
　　＂大项目供地、中项目供楼（产权分隔）、小项目租赁厂房模式＂的提法在2021年市工信局、规自局联合举办的招商活动中提出，主要目的是向企业宣贯＂精准供地、前置招商＂的理念。
　　2.关于＂推动存量工业用地提高容积率，鼓励工业产业区块内成片连片＂工改工＂，降低＂工改M1＂项目审批门槛，规范新型产业用地＂工改M0＂管理＂。
　　结合＂穗府办规〔2022〕5号＂，具体规定如下：
　　关于工业用地提高容积率：存量工业用地提高容积率无需补缴地价，这是对利用市场力量推动＂工改工＂的优惠政策。
　　关于连片成片＂工改工＂：支持适度集中建设配套行政办公及生活服务设施，配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的7%，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。
　　关于工改M0：由于M0在使用上类似于办公，而在地价上给予优惠。在5号文中，明确其使用范围、流程、用地面积等规定。此项政策更多是向＂链主＂企业、省级及以上＂专精特新＂企业、中小企业等宣传：工业可以改M0，享受同地段办公用途20%的地价优惠。
　　（四）村镇集聚工业区
　　该内容主要来自《广州市支持村镇集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）的通知》（穗府规[2022]12号）。主要体现了中心城区村镇集聚区（＞3公顷）对于产业空间的支撑作用，是新时期城市更新的重点内容。
　　全市首个村镇集聚工业区增城区上镜村村镇工业集聚区项目2022年12月方案获批复
　　来源：广州日报
　　二、大力实施城市更新行动
　　第（二十六）条与1月28日广州召开全市高质量发展大会上，市住建局提出的＂大力推进城市更新和重点项目实施＂的相关计划一致。
　　结合最近发布的《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》、2023年127条城中村改造项目计划（年度计划初稿）等政策文件，可以看出以下工作重点：
　　1、城市更新更加强调市级战略统筹，将围绕广州市重点地区、重点平台展开，如政策中提及的＂新中轴线、广州火车站、罗冲围、机场高速两侧、中大国际创新谷、天河智慧城＂。
　　2、今年的城市更新年度计划在制定当中，127个城中村项目存在调整的可能性，但其表达的重点片区内及周边的城中村、旧城区大概率可纳入本年年度计划。未来十年中心城区及周围城区是城市更新的重点，而非重点平台的外围地区城市更新的可能性不大。
　　3、今年上半年对于优化城中村全面改造的政策文件大概率会出台，旨在从立项、规划审批、实施等方面加快项目的进程，特别对重点功能平台周边的项目有所侧重。
　　三、加强关键要素保障
　　第（二十七）条主要是从审批环节、资金、用地指标三个方面提出今后政策深化的方向。
　　（一）深化工程建设项目审批制度改革，推行＂承诺制审批＂。
　　为优化营商环境，广州市基本每年都会进行工程建设项目审批制度改革，如《广州市工程建设项目审批制度改革试点 实施方案的通知》（穗府〔2018〕12号）、《广州市规划和自然资源局关于推行不动产登记容缺受理及告知承诺制的通知》（2020）、《广州市进一步深化工程建设项目审批制度改革推进全流程在线审批工作实施方案的通知》（穗建改〔2021〕7号）。
　　此政策表明，未来将探索＂承诺制审批＂，进一步加快建设项目审批效率，优化营商环境。
　　（二）深化投融资体制改革，通过专项债、政策性开发性金融工具、资产证券化、土地综合开发等多种手段解决资金问题。
　　广州市对于投融资体制改革的探讨可以上溯至2008年的《关于推进广州市城市基础设施投融资体制改革的工作方案》，这是在下行的经济周期中通过金融手段拉动固定投资，从而带动经济发展的手段之一。其中提及的＂专项债、政策性开发性金融工具、资产证券化等，是目前基础设施、乡村振兴以及保障性住房建设的金融支撑手段。
　　（三）通过＂争、挣、腾、买、挪＂等多种方式配足重点项目用地。
　　这是指针对重点项目，在建设用地指标上的支持力度。
　　争指标：通过国家、省级重大项目，由自然资源部直接配置指标。
　　挣指标：通过完成省自然资源厅下达的处置批而未供土地、闲置土地任务，或通过＂三旧＂改造推进存量用地的开发，挣得＂奖励＂的用地指标。
　　腾、挪指标：通过全域土地综合整治、＂三旧＂改造的土地置换等方式，对土地进行整合，提高土地使用效率。
　　买指标：通过省内、跨省土地指标交易市场，购入建设用地指标支持更多的空间发展。
　　附件：相关政策原文
　　广州市人民政府关于印发支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施的通知