万联证券赵国君2月楼市交易城市间分化将继续高能级城市的推盘和去化情况有望改善

　　李梦扬  中国证券报·中证网
　　中证网讯（记者 李梦扬）近日，多家房企陆续披露2023年1月销售业绩。整体来看，保利发展、招商蛇口等大型房企销售金额同比实现增长，部分中型房企销售金额、销售面积同比仍然有一定幅度下滑。以2月14日保利发展披露的1月销售情况简报为例，2023年1月，公司实现签约面积183.94万平方米，同比下降0.98%；实现签约金额295.45亿元，同比增长4.39%。
　　对此，万联证券固定收益总部信评总监赵国君表示，受春节等因素扰动影响1月多数房企销售数据偏低，预计2月的数据将更能反映地产市场需求的真实情况。
　　春节后，高能级城市楼市交易逐渐回暖。根据中指院数据，2月第一周（1月30日-2月5日）和第二周（2月6日-2月12日），在重点监测的15个城市中，一线城市商品住宅成交面积环比上涨分别为410.2%和38%；二线城市环比上涨305.9%和21.1%。＂高能级城市观望中的刚性需求正在释放，2月城市间分化将继续，高能级城市的推盘和去化有望改善。＂赵国君判断。
　　此前赵国君曾在课题报告中分析指出，2022年以来，在中央＂因城施策促进房地产业良性循环和健康发展＂＂支持各地从当地实际出发完善房地产政策＂的指引下，各地纷纷优化地产调控措施。目前已出台的稳地产政策，基本是在＂因城施策＂框架下，一线和强二线城市需求较为旺盛、放松政策较为节制，三四线城市放松力度较大、频次较高，但市场需求反映较为钝化，放松政策对需求的提振相对并不明显。
　　＂地产行业长期积累了杠杆率过高、盲目下沉冲规模、母公司和项目公司层面存在现金流入和流出错配、高杠杆模式不再适应地产去金融化的行业监管环境等多重问题。＂赵国君表示，当前破局关键包括三个方面：第一，保交楼项目纾困，稳定购房者情绪。项目纾困方面，对于可售货值覆盖率较高的项目，可以市场化引入代建方和潜在资金方；对于可售货值覆盖率不高的项目，建议当地国企介入，并由政府提供一定收益补偿。
　　第二，着重房企流动性纾困和再融资修复，防止风险进一步蔓延。具体包括六大方面：一是预售资金监管优化，二是为困境房企提供低息紧急救助贷款，三是国企收购困境房企楼盘转换为公共住房，通过REITs融资引入新增资金保交楼，四是助力房企盘活自持类存量资产，五是银行通过开发贷、按揭贷款加大对困境房企项目的支持力度，六是设立二级市场稳定基金。
　　第三，稳预期促销售，修复房企经营性现金流。对地产调控政策实施分层管理，对偏低能级需求持续疲弱的城市给予更多政策倾斜；对于市场需求旺盛的一线和强二线城市，建议给予地方更多自主权，通过实施更加细化的差别化限售限贷限购优化政策，在遏制房地产炒作的同时，加快满足当地居民合理的购房需求。
　　＂此外，目前我国住宅供给结构中，约90%是商品房。＂赵国君说。她建议，一二线城市构建多层次住房保障体系，增加共有产权住房、保障性住房供给，推动租赁市场发展，将当地租赁需求、保障需求、刚性需求、改善性需求统筹考虑，激活各层次住房需求，形成住房市场良性循环。