济南东边的房价为什么涨的那么多？

　　其实整个济南自16年房价涨幅都不小，济南东部相对涨幅更高。
　　济南东部新城利好消息不断，高新万达开业、CBD建设、新东站、万达文旅城、菜鸟物流等等，多位商界大佬纷纷在济南东部新城落子布局，助力济南东部新城的腾飞发展。
　　菜鸟物流。菜鸟小名字大志向，其目标是通过5到8年的努力打造一个开放的社会化物流大平台，在全国任意一个地区都可以做到24小时送达的目标。我们在济南主要是打造一个新型物流仓储项目关于菜鸟在济南到底要建什么，菜鸟网络品牌与公众沟通部总监牛敬智用这样一句话回答。在济南建设的这个仓，将成为整个山东省整个区域的中心，首期面积将达到14平方米。当日达再也不是说说而已。
　　万达文旅城。与马云的菜鸟物流咫尺之遥的就是王健林的万达文旅城。王健林投资投资630亿元的万达文化体育旅游城项目正式签约落户济南历城港沟片区，项目预计将于2017年正式开工，预计2021年建成投用。万达文旅城规划用地位于经十东路以南、旅游路以北，西至莲花山往东、东到绕城高速，是全国文旅城投资最高的，面积堪比20个高新万达广场，定位是各类新奇乐园齐聚，功能为世界级的。
　　济南中央商务区。位于经十路城市发展主轴上，处于济南东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3。2平方公里的中央商务区，将在几年内成为济南最为瞩目的明星。CBD全面建成后，10平方公里辐射范围内将有近百座高层和超高层建筑、2000万平方米高档载体投入使用，累计投资超过2000亿元，年实现地区生产总值1000亿元，区域税收200亿元，建成全省金融机构数量最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区，成为国家CBD格局中的重要节点。历下区东区工程建设指挥部相关负责人介绍说。纽约有曼哈顿，香港有中环，上海有陆家嘴。而现在，济南也正在建设着自己的CBD。
　　新东站。新东站不仅将为济南东部城区发展注入新动力，一改济南东北部城郊的形貌，更将为济南总部经济、省会城市群区域经济发展提供交通支持。不过，新东站改变的不只是交通，而将改变居住在济南东北部的市民的生活，带来济南的新发展。
　　工业北路改造。总投资约64亿元，全长约13。6公里，并建设13。2公里长的地下综合管廊。工程建成后将与现有的北园高架、郭店立交相连。根据济南市快速路网建设的有关要求，该工程将在2017年底基本完工，届时，工业北路工程将与济南市其他快速路连通，济南的四横六纵的环城快速路网将基本成型，继北城之后，东城也将优先实现高快一体。
　　除了这些大项目直接助推房价上涨的是拆迁户，济钢二分厂，潘庄田庄，新东站，刘志远村等大批拆迁户入市，政府主要以现金补贴为主，直接助推了东部商品房供不应求。
　　首先东边自济南2009年全运会筹备周期开始，燕山立交桥以东就率先启动建设步伐。随着时间变迁，市级部门东迁加速了东部建设的步伐。
　　随着新一届领导上任以后，打造新泉城四大核心区域（汉峪金谷，中央商务区，万达文娱城，新东站）又为东部提供了政策以及金融的大力支持。政府从土地出让和金融政策，再到税收退税政策，方方面面的都在倾向着东部的建设，当然东部建设也需要钱。
　　房价上涨是个整体上涨的过程，但个别上涨幅度大的地方都有共同的特点：政策重点打造，资金集中投入，基础配套设施相对更好，资源更加优质。
　　这也是东边为什么涨价幅度更大的根本原因。
　　济南东边房价高，而且涨幅大，这已经不是一两年的事了，老话不就说了吗，住南不住北，住东不住西。其实从宜居角度来说，济南南部条件最好，很遗憾的是，领导们永远比我等草民高瞻远瞩，看看旅游路周边的小区吧，基本全是省直、市直单位专属了，那里也是济南房价最早破万的，以后更是坐上直升机。对于普通市民来说，价格高是一方面，另一方面市场上的房源也不多，而且济南的南边是山，决定了不可能往南发展。而北边的天桥区一直都是脏乱差的代名词，一直对购房者吸引力不高。西边原来比北边强不了多少，济南西站建成后，政府一直在鼓吹西部新城这个概念，但是西部的致命缺点是产业基础太薄弱，导致就业人口没有那么多，无法支撑起一座新城。所以我个人认为济南西部的房地产后劲严重不足。
　　作为一个一直在济南东部生活的人来说，对这边还是比较熟悉的。论宜居，不如南部。论历史底蕴，不如老商埠区。而老济南人眼里，历城人根本就不算济南人，洪楼撤镇改街道才多少年？似乎又是一个姥姥不疼舅舅不爱的主，但是东部的产业基础太雄厚了，光是济钢就有海量的职工，而工业北路和工业南路，一听这名字就知道一片最早什么区域，高新区更是集中了大量的企业，后来又沿经十东路建设商务区。山东省和济南市也把大量的单位向东搬迁，老百姓对房地产懂得不多，可是跟着政府买房错不了吧。这两年又伴随着大量拆迁户的入市，种种因素决定了济南东部的房价涨幅领先全市。
　　济南东边房价上涨的故事要从2016年开始说起，而且离不开一个关键人物：王文涛书记。可以说，没有王文涛书记的招商引资等一系列猛药政策，济南不可能在近几年发展得如此之快。一个区域的经济发展必然会引起房价的上涨。
　　济南东部接下来我们从6个方面来重点分析一下济南东部房价上涨的原因：
　　1王文涛书记上任以后确定了东拓的发展战略，并且，确立建设济南CBD中央商务区，中央商务区的建设带动了济南东部房价的攀升，现在来看，这一举措确实对于济南的城市形象提高有着举足轻重的作用，当然，代价就是济南东部房价的快速上涨。
　　2新东站、万达文旅城、菜鸟物流三个重大项目的施工和落地带动了济南东部房价的升高。据说马云和王健林也是王文涛书记招商引资过来的。新东站的施工带动了工业北、王舍人片区的房价上涨；万达文旅城的建设带动了唐冶和雪山片区的房价上涨，要知道，万达文旅城可是4500亩地，只不过后来万达卖给了融创，现在叫融创文旅城；菜鸟物流落户郭店，带动了郭店片区房价的上升。
　　文旅城
　　3章丘撤市划区的拉动作用，自从章丘撤市划区以后，唐冶就被部分媒体以及业内人士鼓吹为济南的新中心，更有宇宙中心唐冶的称谓。对于济南东部房价的上升有较大的影响作用。
　　4唐冶帝华的地王，只要是济南的房地产从业者没有不知道当年的唐冶帝华地王事件。楼面价拍出了7000的价格，要知道，当时唐冶的房价才55007000之间，帝华拍的地楼面价就7000，结果，唐冶火了、唐冶的开发商开始捂盘销售，饥饿营销。抬高了济南东部的房价，乌龙的是最终帝华未缴纳土地出让金，造成违约，所以，这次地王事件也被很多人认为是开发商联手做的局。
　　济南东
　　5济南东频频拆迁。如机场、董家附近、苏家小区、王舍人、黄台等等，拆迁产生了大量的拆迁户，大量有需求且有钱的购房者入市，直接拉动了济南东部的房价。
　　6需求旺盛。综合以上5点原因，导致唐冶大火、工业北大火、雪山片区大火，这样一来，济南东部楼市火热，再加上相对来说适中的价格，让大量购房者涌入济南东部，造成济南东部楼市房价的大涨。
　　济南东站
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　　济南北边地势低洼，且黄河阻碍，跨河发展近期提出但是落实较难且需要时间；
　　南部有山且不再着力发展，聚集成为富人区但无法扩展。
　　所以在南北无法发展的情况下，济南东部的优势凸显。
　　龙奥为市政府办公聚集区，周边环境很好；高新区发展已经进入快速且成熟阶段，相关企业带动人口聚集；一旦大家都认为东部较好，这种优势会加剧体现。
　　房价是周边社区成熟、环境适宜、人口聚集、商业发达的一种表现，CBD将为之添加助力
　　因为济南东部比西部发展的早，2016年济南CBD规划将房价推向新高度。6月29日出让的10宗土地中近千轮的竞价把东部推上风口浪尖，超过7000元的楼面均价和40亿的总价让人震惊。土拍结束后东部多数楼盘封盘停售，而等再次开售的时候原本7千的价格一下突破万元。而这还远没有结束，8月万科鏖战327轮，以6。78亿元的总价9613元的楼面地价拿下张马屯地块，溢价率高达342。9月郭店地块拍出12。05亿高价，楼面价6379元，溢价率719，是济南土拍史上溢价最高的。
　　山东大学搬家了，配套设施要建好，房价上涨房子才能卖出去，才能拉动经济上涨，这不山大搬家的消息刚放出来，一夜之间东边房子全涨钱了，一天涨三次，一周之内房子全卖没了，涨的越高买的越多，卖的也就越快，人均消费才能提高，国家才能写报告做总结，人民的生活条件越来越好了，工资越来越高了，身材越来越苗条了
　　涨得多我觉得最大的原因就是拆迁造成的。现在一拆迁郭店的100平的房子都租三万多一年了。卖都得要百万了。对于这些拆迁户来说，突然手里有了这么多钱，投资理财老百姓不懂。放在手里老是贬值，怎么办呢？买房子吧！这就是为啥现在开发商卖房子要求全款优先了。因为对于老多拆迁户来说，买套全款房实在是太容易了。
　　其实很简单，是因为其他三方向发展有明显阻碍，只能向东发展。济南南部是涵养水源地规划控制发展。北边是黄河，事实证明黄河是不适宜作为城市内河的，北跨的可操作性不强。济南西部一直规划发展但目前还没有出现足够规模的产业集群，暂时消费人气都不够，再加上省市机关，高校，医疗资源已经在东边了，所以东部房价高就是自然而然事情了。如果当年济南市新政府直接迁西客站附近而不是去龙奥，也许对整个城市发展促进更大，或许才真正能两翼起飞。
　　济南东因为那些年比较偏僻，大家不看好济南东部，但是随着市政府的迁入，就会大力发展历下历下区的城市建设绿化等等。
　　而且济南现在历下区打造CBD，CBD就是一个城市的主要象征方式，CBD也是城市资本沉淀的最好的见证。
　　所以这是济南东部发展的理由，也是房价高的理由，房价和城市建设有着密不可分的关系，这个区域也就是说这个历下区的城建优质，那么他的房子就会优质，这是一个理所当然的事情，但是济南现在在做北跨我想背跨济阳将来也会是一个房地产的洼地，济阳就好比十年前的历下区以后济阳的条件城建等都会非常不错，所以济阳的房子也是前途无量。