招商蛇口15亿再售写字楼太子湾庞大资产盘活这些年

　　观点网继2022年底招商局太子湾大厦举行相关封顶仪式后，招商蛇口对太子湾项目迅速采取了另一项措施，目的仍是释放核心存量资产的价值。
　　根据北京产权交易所2月21日披露信息，招商蛇口拟挂牌转让深圳市商航置业有限公司（下称商航置业）全部股权及1。9亿元债权，挂牌底价15。14亿元。
　　深入查询不难发现，转让标的所持有资产为太子湾DY0303地块。
　　上述地块从K2020014宗地（即太子湾项目）分宗而来，总体量7万平方米，用途为商业，总投资额6。16亿元。招商蛇口曾预计该项目于去年12月开工，在此之前一个月动工的还有太子湾DY0101地块（环港大厦），这几乎也是太子湾项目剩余两宗未动工核心地块。
　　观点新媒体对比，太子湾DY0303地块与过往招商蛇口打造的太子湾展示中心所在地存在较为吻合之处，后者已于2020年宣布启动拆除工作，因而并不排除存在地块平整后重新开发的可能。
　　同时在地块未动工之际便选择出售，背后隐藏着招商蛇口回笼现金流以外的更多考量。
　　观点新媒体从相关人士处了解到，此番挂牌的地块基本将建成写字楼，具有定制成分，相当于直接销售了整个项目。
　　对于招商蛇口而言，诸如此类的盘活方式在太子湾项目身上并不鲜见。过去七年间，包括新世界、兰桂坊、中集集团都曾出现在该项目引援名单之中，交易方式涵盖增资入股、轻资产操盘甚至直接出售。
　　即便如此，招商系最终也未实现在2022年开发完整个项目的目标。
　　再卖分宗地块
　　作为在深圳自贸区三大片区（前海、蛇口、太子湾）都拥有丰富土储的房企，招商蛇口土地转性乃至开发都充满巨大想象空间。
　　以太子湾为例，K2020014宗地于2011年12月被招商蛇口以64。39亿元竞得，成为当时深圳的总价地王。项目土地面积69。8万平方米，规划建筑容积率2。44，总规划建面约170万平方米，因此按楼面价计成本仅不足3800元平方米，在寸土寸金的南山片区显得十分便宜。
　　按照出让条款，太子湾项目地块可分宗开发。因此2020年9月初，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，宣布DY0303地块从项目宗地内分宗而来，用地1。39万平方米，用地单位为商航置业，土地用途为商业用地，计容建面7万平方米。
　　观点新媒体查询的一份资料显示，DY0303地块用地单位商航置业最早成立于2016年5月26日，过往用地面积为1。47万平方米，计容建面7万平方米。
　　值得一提的是，2016年7月8日，招商局蛇口太子湾展示中心正式开放，该项目占地1。47万平方米，建筑面积6752平方米，主要用作规划展示、商务洽谈等用途。至2020年8月10日即DY0303地块分宗前一个月，项目宣布启动拆除工作。
　　当时招商局方面还透露，太子湾展示中心未来将由一座新的世界企业总部写字楼替代。
　　从种种迹象看，DY0303地块或许便是由展示中心拆除后调整而来。接近招商蛇口的人士也向观点新媒体表示，03地块如今属于定制出让。
　　由于国央企转让股权基本需要通过产权交易所挂牌，因此即便招商蛇口选定了交易对手，也不得不走流程。2月21日挂牌出让公告要求，商航置业受让方对于DY0303地块只能设计、建设1栋塔楼，且必须符合预留地上连廊与地下通道等条件。
　　熟悉招商蛇口的人士则向观点新媒体表示，挂牌并非引入股东或合作方，而是直接出售了这一写字楼项目。按照过往披露的规划，太子湾项目也具有总部基地定位，计划以产业为驱动，着力发展金融、科技、现代服务业等高端产业。
　　招商蛇口2022年中报披露，DY0303地块预计开工时间为2022年12月，并于2025年竣工；总投资额6。16亿元，其中至6月底余额仅有1。96亿元，较年初增加500万元左右。目前，深圳市场也难以查询该项目是否已按计划开工。
　　对此，TBC拓朴思CEO王玉珂表达看法称，房企在项目早期出让并不是一件坏事，整售很重要的原因在于引入了一位具备实力的买家，后者在写字楼品质把控、租户完整性方面都较有价值。
　　房企持有大型商业物业都会面临后续运营压力，尽早出售除了回笼现金流，还相当于转移了这种压力。其认为，招商蛇口能出售项目，同样能说明深圳市场对于投资者仍具有很强的吸引力。
　　巨无霸项目盘活
　　在获得太子湾地块后，招商蛇口曾于2014年形成《太子湾片区综合开发项目详细蓝图》，并将片区规划为集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新海上门户，定位为南中国最大的邮轮母港。
　　具体而言，太子湾项目早期主要分三期规划，分别为一期太子港自贸区（64。1万平方米）、二期商业综合体开发（40万平方米）、三期住宅开发（住宅10万平方米、公寓40万平方米），计划8年左右完成开发，最晚开发节点为2022年。
　　按用途分，170万平方米建面之中，办公、公寓、住宅及其他商业分别占30、20、10、40。
　　面对巨无霸项目，招商蛇口并未选择单打独斗，这既考验开发运营能力也令现金流承受巨大压力。实际上，过去十二年间，尤其自2016年以来，该公司在推进太子湾土地建设进展的同时，也持续出售股权引入了其他企业。
　　其中2016年4月，时任招商局董事长的李建红便与新世界主席郑家纯会谈，明确谈及在深圳的合作事宜。同年12月，招商蛇口曾通过增资扩股方式，为太子湾DY0202地块、DY0204地块、DY0401地块及DY0404地块引入新世界，据此回笼资金接近90亿元。
　　2018年4月，招商蛇口先是将DY0201地块、DY0203地块、DY0302地块、DY0104地块增资扩股，以底价63。2亿元引入中集集团（此后中集引入了碧桂园）；再自2020年9月起陆续出售DY0302地块、DY0104地块剩余股权，据此实现完全退出。
　　至2019年5月，兰桂坊集团主席盛智文宣布将在深圳太子湾推出LKF852太子湾综合体项目。观点新媒体查询，这项合作具体涉及招商蛇口的太子湾商务广场项目，兰桂坊主要负责招商运营，投资层面较少参与。
　　据观点新媒体不完全统计，在太子湾项目各分宗地块中，招商蛇口最终主要与新世界共同开发了领海大厦、云玺项目，以及新世界文化购物坊、新世界艺术文化坊、新世界亲子购物坊项目；与中集联合开发了滨海大厦、湾玺一期及二期、湾海大厦；以及与兰桂坊打造了LKF852。
　　王玉珂接受采访时表示，引入品牌企业是房企在商业领域提升运营能力及影响力的重要手段，招商蛇口同样不例外，尤其是后者早期并没有特别强力的商业团队（招商商管于2020年重构），合作也是为了更好挖掘区域价值及活力。
　　他同时认为，招商蛇口引入新世界、兰桂坊等港资，一方面是招商想实现太子湾片区招商引资，另一方面也和港资有在大湾区投资的意图有关。
　　不过，从开竣工角度观察，截至2022年中期，招商蛇口太子湾仅完成竣工量不足45万平方米，有85万平方米体量的项目（不含出售100股权的中集太子湾项目）仍处于在建阶段。至期末，项目尚有约14万平方米未开工。
　　除此以外，该公司自去年下半年以来主要有太子湾4宗地块未开工，其中明确在去年底开工的DY0303地块、DY0101地块（环港大厦），总体量12万平方米；DY0403地块、DY0405地块的总建面仅0。85万平方米，仍未有披露。
　　尽管无法在2022年完成开发太子湾，招商蛇口仍回笼了相当一部分现金流。
　　除了股权转让所得款项，该公司曾于2018年、2019年先后出售太子湾商贸大厦、太子湾商务大厦（均为兰桂坊项目的部分）部分楼层，套现约20亿元；2020年，新世界披露，与招商合作的太子湾湾玺公寓所推公寓加上两栋写字楼，销售总额逾90亿元。
　　去年9月21日，太子湾唯一的住宅部分招商玺家园开盘，推出604套豪宅，当天项目便售罄，号称总货值超过100亿元。
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