谁来为高房价买单？发展困局与改革之路

　　前两篇，我们将政府的财政收入和支出做了系统梳理，看到了政府财政行为，在城市化和工业化建设中，扮演的重要角色。中国经济高速发展过程中，带来了诸多亟待解决的问题，主要围绕民生。这些阵痛，也是过去几十年，我国重土地、轻人发展模式的弊端，公共服务跟不上基础建设，推高了房价，拉大了贫富差距。
　　本期，我们就看看这些问题，以及国家相应的改革措施。小结见文末，前文内容回顾：
　　中央财政，钱从哪来？
　　中央财政，钱往哪去？01房价困局
　　前文中讲过，94年的分税制改革，让土地财政成为主流，加上98年的住房商品化改革，房价正式进入疯狂，98年以来的20年间，涨了4。2倍。
　　随着城市化程度和居民收入水平的提升，房子需求（尤其一线城市）愈发强烈。从经济学角度来看，价格由需求和供给双方决定，城市化人口聚集，需求势必提升，那价格的增速，更多取决于供给，而住宅用地的分配权掌握在政府手中，所以政府某种程度上，可以影响房价走势。
　　因此建设用地指标在我国受严格管理，每年新增指标由中央分配到省，再分配到地方。但问题在于，这些额度，无法跨省交易，这加剧了需求和供给的错配。2003年后的10年间，为了支持西部大开发并限制城市人口规模，大量供给流向中西部和小城市。中西部新增供给从原来不足三成升到了六成，建成面积占比从50升到了64。但事与愿违，这样的土地倾斜政策，并未扭转人口流向，反而加剧东南沿海城市的供需失衡，房价一路飙升，很多西部资本甚至流回到了东部炒房，西部产业发展也收效甚微。
　　所以，房价困局的部分病因便是用地指标无法交易带来的供需错配，2020年，中央开始对指标的跨区交易机制进行了改革尝试。02债务危机
　　房价飞涨，还带来了家庭债务问题。中国的大部分家庭，最大债务就是房产，房价越高，杠杆比例下的债务负担也就越重。
　　我们先看看西方的发展历程。
　　在西方，自有住房的观念存在一个明显的转变过程。二战前，大部分人都没有自己的房子，以租房为主。19001940年，美国自有住房率仅45，二战后，才有所增长，2008年金融危机前达到68，英国对应的比例是30和70。自有住房率上升，加上房价上涨，让越来越多的房主从中获益，也让大家开始将房子视为一种资产，无房者也开始想买房，担心错过这条财富快车道。
　　为了讨好选民，这也让政府主观上不希望房价下跌。所以在西方，房地产和政治也是息息相关的。以美国为例，美国强调自由民主，20世纪七八十年代起，美国却面临着贫富差距越拉越大的问题，对应的税制等治本改革却阻力重重，收效甚微，为了赢得选票，急需一种更快速见效的手段，这便是借钱帮穷人实现买房的美国梦，一来得民心，二来继续推升房价，三来资产的增值也拉动了消费，看起来很完美，也正是此时房利美和房地美应运而生。
　　但接下来的故事，大家应该都知道了，2008年次贷危机爆发，房价急转直下，从2007年高点一直跌到2012年，累计跌幅27，2016年才回到高点。宏观危机之下，是一个个的微观家庭危机，房价下跌，让大量家庭资产收缩，金融危机下，家庭收入也同步下降，债务负担越来越重，消费也开始收缩，这让整体经济也出现了严重衰退。
　　再回来看中国的情况。
　　相较于美国，我国居民对房子有着更根深蒂固的执念。从数据上看，2008年以后，居民债务占GDP比重越来越大，到2018年，这个数字达到了54，虽然低于美国的76，但已经与德国和日本相近，其中53都是住房贷款（因为实操中有各种手段，实际比例可能还远超53），家庭平均债务收入比为1。6，和美国相当。
　　房价上涨带来的债务负担增加，同时也拉大了贫富差距。因为低收入人群往往债务负担更重，在年入6万以下的家庭中，平均债务收入比高达3。而且这群人几乎所有财富都在房产里，加上过高的负债率，他们在面对房价下跌时，会相比富人更加脆弱。但好在是，我国的房价不太可能出现美国式的危机，因为我国按揭比例至少30，且不存在衍生品交易，这让资产的安全程度更高。但问题依然显著。
　　居民债务占GDP比重03户籍牵绊
　　过去40年，我国居民收入持续增长，但贫富差距也在加剧，城市收入是农村的2。7倍，北京、上海是贵州、西藏等地的3。5倍。而这些差距，都和人口流动受限有关。
　　先来看一组数据，1980年，我国城镇常住人口占总人口比例不足两成，2019年，则已超过六成，40年间，相当于有5亿人口进入了城市。但如果按户籍口径算，这个数字将下降到44，减少了16。这说明，有超2亿人，虽然居住在城市，但却完全无法享受相应的公共服务（如教育），这群人就只能打工赚钱，再回老家消费。
　　城镇人口比例
　　大家也可能会想，如果放开限制，不会导致拥挤和资源挤占的问题吗？
　　我们不妨先看看，放开人口自由流动后平衡态的样子美国。下图柱子代表美国各州GDP占全国的比重，折线代表人口比重。可以看到各州间差异很大，但人口和GDP却保持着同步，即人均水平差别很小。
　　2019年美国各州占全国GDP和人口比重
　　反观中国，这个图就没有这么整齐了，柱子高于折线的，说明人们更富有，反之则更贫穷。所以，缩小地区间贫富差距的核心是人均差距，而不是规模。
　　2019年中国各省占全国GDP和人口比重
　　所以允许人口自由流动，才能更好地实现这一目标。至于前面提到的公共服务资源问题，应该通过增加供给，而非限制需求来解决。
　　要解决这个问题，就需要依赖户籍制度改革，政府也相应做出了诸多调整。2014年，两会报告中首次提出改革，取消了农业户口和非农户口的差别，建立了城乡统一的居民户口登记制度；2016年，实施人地挂钩，地方用地规划要根据上年进城落户人口数来定，确保落户人口的用地需求；2019年，发改委提出，城区常住人口100300万的II型大城市要全面取消落户限制，300500万的I型要放开条件，超大城市则要调整积分落户政策、精简积分项目等。2020年4月以来，南昌、昆明、济南等省会先后宣布全面放开落户限制，实现零门槛准入。04总结
　　最后，做一下小结：1）分税制改革后，土地财政导致了房价高企，困局的部分病因在于用地指标无法交易，导致供需错配。因此，中央在20年开始逐步试水用地指标的跨区交易机制；
　　2）除了地方财政存在债务问题，中国家庭在房价高企后，也面临了庞大的债务问题，同时也扩大了贫富差距。但好在中国按揭比例控制在30，债务违约风险相对较小，但问题依然不容小觑；
　　3）户籍制度限制了人口流动，导致不同地区间，人口和GDP占比不成比例，资源分配也成为问题。因此，户籍制度改革，也是未来需要重要考虑的点。
　　所以，城市化过程中的人们，其实切身地面临着多方问题，房价、债务、户籍，这些问题，即便到现在，也依然严峻。但我们看到了这些问题的本质，以及政府做出相应改革的逻辑。相信，随着不断试错，问题会越来越少，也会让城市化里的人们，烦恼越来越少。解决完微观人的问题，最后，我们再回归宏观，看看国家经济发展中面临的挑战，以及我们在全球市场下的角色。
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