楼市需求端持续宽松因城施策进一步打开

　　2022年无疑是房地产政策频出的一年。据不完全统计，2022年全国各地共发布促进住房需求的政策超千条，创近年新高。尤其是年末，多项重磅政策落地，中央层面定调房地产是国民经济的支柱产业，有力提振了居民对住房消费的预期。
　　需求端政策涉及优化限购、限售、限贷、限价、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面，一、二手联动，从购房成本到交易流程，全方位发力，将居住消费门槛降至历史新低。
　　进入2023年，这种势头依然未停歇，楼市需求端政策来到新一轮宽松周期。
　　监管层方面，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，给各地方政府依据市场形势调整首套房贷款利率下限的自主权。
　　地方层面，据中指研究院统计，1月前11天，已有22个省市出台22条楼市宽松政策。其中，一线城市深圳推行二手房带押过户，热点城市东莞将首套房最低首付降至20，济南将三孩家庭购买首套住房的公积金贷款额度提高至100万元，长沙为两孩及以上本地户籍家庭增加一套住房名额，进一步激发本地购房需求潜力。
　　因城施策，多措并举，应出尽出。受访的业内人士表示，本轮住房需求政策密集释放，但市场整体表现并未出现明显的拐点，未来政策力度有望进一步加强，以促进购房者预期好转。
　　值得注意的是，居民需求端相对疲软的原因或并不在于购房门槛，更多与当下的宏观环境及收入预期相关，对购买意愿的修复将成为一项关键工作。
　　图片来源：视觉中国
　　切实降低购房门槛
　　需求端是楼市良性循环的原点，也是各项政策持续发力的关键目标。
　　为降低住房消费门槛，需求端宽松主要聚焦于解除限购、解除限贷、降低首付比例、降低房贷利率等方面，切实为购房者入市降低成本。
　　在限购方面，有30余个城市陆续放松了限购政策，调降了二手房或者外围城区的限购条件，而杭州、成都、西安、厦门、武汉等热点城市相继加入，以及佛山和东莞相继宣布全面退出限购，意味着需求端纾困政策在高能级城市群中进一步打开，有望推动更多潜在消费群体进入市场。
　　限贷方面，有超过100座城市放松限贷政策，部分城市首套房的最低首付比例已降低至20，苏州等50城还调降了二套房的首付比例，促进改善型需求入场。
　　此外，包括西安等城市放松了限价政策，广州等城市已实质性取消了二手房指导价政策，为二手房需求的释放进行松绑。
　　而房贷利率的降低，则在本轮楼市周期中发挥了重要的引导作用。
　　据中指研究院监测数据，截至2022年年底，已有30城将首套房贷利率降至4以下，包括武汉、贵阳、天津等。
　　2023年1月，房贷利率又迎好消息，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　这意味着，各城市因城施策的力度进一步加大，可以将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整，部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。
　　根据国家统计局70个大中城市房价数据计算，最近3个月新房房价环比和同比均持续下降的城市共有38个，其中二线城市有13个，三、四线城市有25个。如果从70个大中城市扩展至全国范围，符合条件，可以调降首套房贷利率的城市数量将会更多。
　　经过这轮调降，主流房贷利率已经从之前的5以上，降至4左右，创近年新低。
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，通过下调房贷利率，切实减少了购房者的月供支出，能提振购房者买房、换房的意愿，也可以有效改善市场预期。
　　即便是房贷利率执行LPR55个基点的北京，购房者也可以享受到实打实的成本降低。购房者王洋告诉21世纪经济报道记者，他2020年在北京市东四环附近购入了一套小型住宅，房贷的商业贷款部分利率为5。2。今年1月1日之后，房贷随LPR降至4。85，每个月可省300元利息。
　　因城施策多措并举
　　除了以往传统的需求端支持政策，2022年以来，更多创新政策在房住不炒因城施策的原则下百花齐放。
　　1月10日，长沙市住房和城乡建设局回复网友称，对‘依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标’的相关政策已通过市政府常务会议审议，正在按程序报备。
　　叠加长沙此前盘活存量房供作租赁住房可释放一套购房名额的政策，理论上来看，长沙户籍两孩及以上家庭将拥有4套房的购房资格。
　　长沙多措并举支持居住消费释放，也是本轮楼市需求端松绑的一个缩影。
　　近段时间，多个热点城市相继出台了包括一人购房全家帮支持多孩家庭获得更多购房资质、提高公积金额度发放购房补贴二手房‘带押过户’‘卖一买一’可退个税等在内的需求端支持政策，掀起了新一轮救市大潮。
　　这也是监管层所希冀的动向。
　　住建部部长倪虹近期明确表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
　　李宇嘉认为，对于刚需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向，即便是在楼市比较火热的时候，这样的基调也从来没有变过。住建部重申这一点，与央行建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是一致的，就是要创造出政策红利，引导和改善市场的预期，降低购房消费的门槛，尽快让楼市需求端能稳定下来。
　　一系列表态和支持政策密集释放之后，重点城市已经开始出现回暖的火苗。中指研究院监测数据显示，元旦假期重点城市新房成交面积同比增长超两成。
　　贝壳研究院数据则显示，1月上旬，50城日均带看量较12月增加22，北京、石家庄、廊坊及天津等城市增幅均在40以上。从成交量来看，贝壳50城1月上旬日均二手房成交量较去年12月日均增加39。廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
　　市场预期向上的趋势基本确定。预计疫情期间被抑制的改善型需求会加快释放，2023年一季度核心城市房地产市场有望迎来开门红。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。
　　但需求端的整体复苏尚需时间。
　　一位不愿具名的知名民营房企北京区域高管告诉21世纪经济报道记者，他们对于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市的担忧没有那么大，但受到收入预期下行、房价无法持续上涨等情绪影响，广阔的三四线城市居民的购房意愿趋于空前的理性，整体市场的复苏需要预期先行回暖，但这不是一蹴而就的。
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