碧桂园被冻结3。8亿佛山房地产未来该如何走向？

　　01hr近日，有媒体报道，碧桂园地产集团有限公司被山东日照市中院司法冻结了3。8亿元存款，申请人是日照德瑞房地产有限公司。
　　我们通过裁判文书网查询了一下，发现确有其事。
　　不过该司法执行是去年10月底的事情，在今年2月18日被公布在裁判文书网而已。
　　（图源：中国裁判文书网）
　　民事裁定书显示，申请人日照德瑞房地产有限公司于2022年10月向法院申请诉前财产保全，请求冻结被申请人碧桂园地产集团有限公司的银行存款3。8亿元。法院审查认为该申请符合法律规定，裁定执行。
　　让人惊讶的是，这并非碧桂园地产首次被裁定冻结资产。
　　2022年10月14日，日照市金杉置业有限公司于向法院申请财产保全，请求网络查询并冻结被申请人山东碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园地产名下银行存款7200万元或查封同等价值的其他财产。
　　（图源：中国裁判文书网）
　　本来么，企业大了、生意多了，和一些合作伙伴生意上的纠纷最后被诉诸法律，也属正常。
　　但近几年，围绕碧桂园的官司明显多了起来。
　　据天眼查信息显示，截至2023年2月20日，碧桂园地产集团的法人代表杨文杰已经身背了100多条法院限制消费令。而杨文杰名下担任总经理、法人代表或其他高管的企业中，许多已经沦为了失信被执行人。
　　随便几个，比如河南新田万豪置业，有6条失信信息，今年2月有227万元被执行；厦门市龙翔九洲房地产开发有限公司，去年11月被列为失信公司；贵州碧桂园星臣置业，有3条失信信息，88条限高信息，51条被执行信息，累计被执行金额高达1。04亿元！
　　另外，在一份2个月前的财产保全裁定书中，碧桂园旗下公司的现金窘境暴露。
　　（图源：中国裁判文书网）
　　在这份2022年12月15日北海市银海区法院下达的财产保全执行通知书中，可以发现，黑龙江隆泰投资有限公司申请法院对北海天福房地产（碧桂园持股80、黑龙江隆泰持股20）、广西盛享碧桂园（碧桂园100持股）查封保全2400万元。
　　按照一般顺序，法院执行一般先执行直接被执行人的财产，只有当直接被执行人财产不够时才会去执行担保人财产。
　　但在实际财产保全过程中，却查封了担保人北海天隆房地产的三项不动产，两家公司6个银行账户只有不到26万元现金可以执行了
　　而眼下，碧桂园集团旗下其他公司面临的诸多大额司法被执行仍在不断增加。
　　如今年1月份，东莞市碧桂园房地产开发有限公司就被执行超5220万元；去年8月，河南碧桂园置业因与河南省国资合作开发纠纷，被司法执行8。44亿元02
　　碧桂园作为广东佛山最大的房地产企业，也是国内数一数二的房地产企业，2019年全年销售金额7715亿元，居中国房地产行业第一位。
　　但是，房地产行业瞬息万变，特别是疫情三年，经济严重下滑，房地产市场萎缩得很厉害。
　　即便央行下调了房贷利率，多城市下调了首套房比例，楼市仍然没有被炒热，房地产反而比去年加速萎缩。
　　据中指院数据显示，2022年全年，碧桂园权益拿地金额66亿元，权益拿地面积98万平方米，而2021年的数据分别是1397亿元和4017万平方米。
　　根据上述数据可以推算，2022年，碧桂园权益拿地金额及权益拿地面积分别同比减少95。63及97。56，在拿地金额榜单中已从2021年的第一降到了60名开外。
　　2022年，碧桂园权益销售额为3574。7亿元，同比减少35。94。
　　2023年1月，碧桂园权益销售额220亿元，同比下滑39。4，失去了多年的销冠宝座。
　　房地产公司一般采用的是高周转的商业模式，在这种快速拿地、快速开发建设、快速销售，快速回笼资金的运作体系中，销售是重中之重，是核心中的核心。
　　如果销售上不去，这种高周转模式的链条就断了。
　　销售大幅度下滑，意味着进入口袋的现金流大量减少，在目前的情况下绝不是好事。
　　毕竟碧桂园的体量太大了，而需要用钱的地方也实在太多。
　　一句给您一个五星级的家让碧桂园在全国火出圈，不少人都是看中了碧桂园房地产行业的绿化环境才去购买的，认为碧桂园是值得信赖的房产开发商。
　　但任何房地产企业都会有暴雷的时候，去年恒大就暴雷了。
　　所以说，风险无处不在！03
　　有人说，很多新闻要排在一起看，才会有意义。
　　2月21日，佛山公安局发布《关于调整部分区域稳定居住就业入户政策的通知》（征求意见稿），拟在三水、高明、南海的西岸三个区域恢复购房入户。
　　这是继2019年取消购房入户的政策，佛山再次计划重启购房入户政策。
　　这背后释放了什么信号？
　　一个区域能够放开买房直接落户，并非随便拍脑袋就可以定下来的。
　　最主要的原因是楼市低迷，政府地块卖不出去。
　　根据统计数据，佛山2022年全年成交商住地49宗，环比去年的68宗，跌幅将近3成。
　　总成交金额方面，佛山2022年卖地共成交近333亿元，环比去年的891亿元跌幅超过62，创下8年新低。
　　看看三水和高明。
　　据广东粤湾数据研究院的数据分析，截至2023年2月21日，三水新房库存面积约149万，去化周期约16。2个月，而高明则更甚，库存面积约179万，去化周期约34个月。
　　一般来说，库存去化周期合理范围为618个月，超出库存合理范围，说明供过于求，去化压力较大。
　　房地产市场颓势难改，地方财政肯定首当其冲。
　　要知道，房地产相关税收和土地出让收入是佛山财政收入的主要贡献者。
　　可想而知，不单单房地产企业担忧，政府的主官们也担心。
　　佛山对上一次重磅救市政策是去年12月全面放开限购，但受疫情、经济环境影响，市场信心恢复慢、周期长，若市场效果不明显，放开购房入户会是最后一记重拳。
　　所以，才成就了这次购房入户政策的放开。
　　虽然这些区域的楼市升值空间有限，但进一步猜想，后续应该还会有进一步放大购房入户范围的可能。
　　毕竟，只有全面放开入户，才是刺激佛山楼市的最强大招。
　　说到底，只要涉及到提振楼市，我相信政府还是会陆续放出利好政策的。
　　比如公积金提额，释放体制人群的购买力；比如协调银行等金融机构纾困房企，鼓励拿地等等。
　　一方面，房地产企业困难重重，另一方面，政府放开购房入户政策，可见，佛山房地产正经历着阵痛期。04
　　我们始终坚持一点，就是去房地产化。
　　作为一个制造业大城市，佛山不应该沦为房地产的奴隶。
　　在不炒房的政策基调之下，中央政治局强调，短期之内不以房地产作为刺激经济的手段，国家政策放松的可能性仍然不小，因城施策将继续保持房地产市场的平稳发展。
　　去房地产化的核心首先是解除房地产起落和宏观经济起落之间的捆绑关系，其次是避免房价问题成为社会问题的引爆因素。
　　一些地方政府为了推动GDP增长，会积极利用信贷开展城市基础设施建设，以致土地价格上涨，增加卖地收入偿还贷款。
　　这种结构会刺激上行周期过度繁荣，并因为地方政府与房地产市场利益攸关，迫使房地产调控政策周期性放松，造成全社会形成房价永远上涨的错觉，刺激上行周期不断延续，增加了下行周期的债务积压与违约风险。
　　而从历史上看，这种模式最终往往难以为继。
　　过度依赖房地产进行发展是典型的温水煮青蛙行为。
　　这种现象在日本已经发生过。
　　早在日本经济面临转型需要投资拉动时，房地产投资过度繁荣，政府则患上建设中毒症，尽管后期在财政上已经入不敷出，但全国性大规模基础设施建设难以停止。
　　最终，房地产泡沫破裂、基建过度以及政府债务滚雪球一样地持续增长至今。
　　我们绝不能重蹈日本的覆辙。