2023年房价企稳为主，V型反转不具备可行性

　　专家：房价不存在短期迅速上涨可能
　　现在所谓教授并不再是光鲜的称呼，上述观点和说法，不用太较真。理由有下面几条：
　　01房地产是中国经济的调节器。
　　我们在过去采取经济措施主要是加大投资和限制需求。除了2000年、2008年和2015年是鼓励买房的，其他大部分时间都是在出台政策限制购房需求。就是迫于房价与收入倍差问题。每当经济低迷时，房价适当放开限制政策，就能让经济重新增长，一试就灵。这种现象被网络称为夜壶效应。这话是粗糙了点。但是事实还是那个事实，房价稳则经济稳。
　　2022年中国宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，内部叠加疫情反复冲击，连续性经济增速下滑态势，尤其去年出口贸易下降、投资下降、消费下降等三驾马车全面降速，给中国社会带来了很多的问题。首次出现改革开放以来经济增速低于年初目标，另外人口正式出现负增长，负增长将至少持续二十年，中国进入老龄化现象加重。这种寒意会传递到社会经济的各个方面。
　　再加美联储的加息和高通胀、俄乌冲突导致全球大概率陷入衰退，使经济增长预期更为困难。产业经济部门增长乏力，支柱性产业困难各有不同，都无法支撑稳经济要求。巨量经济的中国如同过山车，如果不制止，那么后果将出现重大挫折甚至中断现代化进程。
　　面对可以预见和难以预见的狂风暴雨、惊涛骇浪，需要建立和完善扩大居民消费的长效机制，使居民有稳定收入能消费、没有后顾之忧敢消费。
　　可是时间不等人。寄托厚望的科技创新短期内形成现实的生产力，各种卡脖子事件此起彼伏。互联网红利也基本耗尽了。
　　房地产是所有产业中关联行业最广的。已经遭遇了1998年房改以来最为剧烈的周期性调整。尽管2022年初以来需求端政策及信贷环境不断优化，但是个别头部房企暴雷、部分期房项目停工停贷事件仍然发生，加重了房地产市场悲观情绪。
　　进入2022年四季度，金融监管部门密集推出房地产融资宽松政策，信贷、债权、股权融资三箭齐发，从供需两端稳定市场预期。2023年1月4日，经济日报《房地产市场企稳关键在需求复苏》中提到房地产始终是支柱产业、并表明推动经济运行整体好转需要房地产市场企稳作支撑。
　　武汉16条稳经济部分摘录
　　重提房地产支柱产业，经济影响较大。问题是房地产投资热情降至冰点。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10。0。商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24。3；商品房销售额133308亿元，下降26。7。房地产开发企业到位资金比上年下降25。9。2023年1月，上海成交规划建筑面积同比下降62。38。为什么会出现这样状况？
　　详细房地产支柱产业重新提及背景，请浏览下面文章，不再展开。
　　事件的流量经济学：战争与和平发展的安全性主动权解读
　　2016年到2018年的房价暴涨让人们消费能力锐减，同时高负债高杠杆盲目扩张市场背后隐藏的金融风险，所以各种调控政策打压房地产市场是情绪化的。当看到房地产市场下行加速，有可累拖累国家经济，从2022年5月份开始出台各种政策支持，不断对房地产市场吹暖风，尤其多次肯定房地产发展经济支柱地位，房地产市场在过去惯性思维和中国人财产地主意识共同作用下行，一定要迎来小股回暖。
　　02房地产是土地财政的镇痛剂。
　　地财政这个词不鲜见，常用土地财政依赖度来衡量，公式是：土地财政依赖度城市土地出让金收入市级一般公共预算收入100。可以简单理解，卖地收入占地方政府收入的比重，比重越大即代表土地财政依赖度越高。
　　土地财政成为名副其实的第二财政。截至2022年11月，地方政府土地出让收入占地方政府基金收入比例为90。88，连续三年持续超过90。全国各地土地财政依赖度，大部分集中在30至50之间。房地产市场下行将可能引发大面积土地财政风险，政策上不太允许房价继续下滑。
　　最在大问题是东部经济发达省同样依赖土地。2021年江苏和浙江的土地财政依赖度分别为54。1和52。1，位列31个省份（西藏除外）的前两名，这意味着江苏和浙江的综合财力中有一半来自土地出让收入。同样位于东部的山东、福建的土地财政依赖度也接近五成，分别为47。5和46。8，位列第五名和第六名。
　　土地依赖度
　　看到这组数据也就明白下面政策动机了。今年春节前后，已经有山东、上海、广东、辽宁、江苏、重庆6个省级行政区（含直辖市）以及多个地市出台政策明确把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。要提振住房消费，大力支持刚性和改善性购房需求。江苏从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。
　　03政策效果有一定滞后性，但是春节全国表现还是出乎意外。
　　国家统计局发布的2022年12月份商品住宅销售价格统计数据显示，在70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市达到55个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个。但是出现向好的苗头。贝壳研究院监测数据显示，2023年1月全国50个城市的二手房价格环比首次止跌，二手房价格指数环比上涨0。2，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来的首次止跌。预示市场预期的景气指数提高至25，也是自2022年3月以来首次回升至20以上的景气区间。长沙人才购房细则公布后，长沙内五区商品住宅网签成交量同比增加51。杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额同比上升43。2，合计销售面积同比上升29。8。
　　楼市两极分化现象越发明显。大部分楼盘位于主流核心板块，且在产品力方面具有优势。外围板块的楼盘则靠打折促销来以价换量，但是销售成绩仍旧一般。
　　04通过现象回归本质，中国房地产有着其特殊性。
　　一是房地产是中国居民财富的集中领域。房地产持续下跌，会使中国社会陷入经济悲观情绪之中，甚至滑落入中等收入陷阱。这个内容不展开了，可以查阅日本经济、南美经济现状。
　　二是房价下滑加剧将形成剧场踩踏事件。中国楼市，如股票市场买涨不买跌。武汉便是很好例子：2020年时，新房成交17。54万套的成绩，全国第一。2021年，成交20。29万套，又是全国第一。但是到了2022年只有11。63万套，同比下滑42。
　　中国房子存量
　　按经济学供求规律，已经到了饱和的边缘。全国城镇居民住宅存量总共将达到380390亿平方米。按现有户籍城镇人口计算，人均拥有住房面积约为42平方米，已接近发达国家平均水平了。
　　存销比含义
　　从存销比来看，去库存超过1。5年。2022年底全国100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为18。9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18。9个月时间。从排序可以看出，上海去化速度成为全国最好。即使受到疫情冲击下，上海楼市依然持续活跃态势，充分说明上海楼市的基本面向好，也体现出上海市场购房需求充足的特点。
　　正是这种现实存在，稳房价就是稳经济。房价大幅反弹又会重创内需发展潜力，破坏以创新教育人才一体化战略，难以推动高质量发展。