房贷利率进入3时代！提前还贷这笔账，究竟该怎么算？

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　　＂线上根本约不到＂
　　＂线下排队2-6个月不等＂
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　　眼下最热的话题，莫过于＂提前还房贷＂。
　　那么为何大家突然都选择提前还贷？我们又能不能跟风呢?本期3分钟一起分析下。
　　一、为何很多人选择提前还贷?
　　1月5日，央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
　　（来源：中国银行官方网站）
　　多地房贷利率自此开始密集被下调。据诸葛找房统计的数据，截至今年1月30日，中国已经有30城下调首套房贷款利率下限，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已处于＂3时代＂。
　　随之而来的，是越来越多有房贷的人盘算起＂提前还贷＂的事。
　　有网友调侃称：这是不想给银行＂打工＂了……
　　那么房贷利率下调对于大家来说不是好事吗？为什么忽然都着急还钱了呢?
　　原因有很多，其中有三点最值得关注：
　　一来，不少人的房贷利率远高于当前房贷利率水平。
　　相关数据显示，2022年以前买房的小伙伴，不少人的执行房贷利率都超过了5%。
　　关于这块，有小伙伴可能想问：现在主流的房贷利率定价方式是LPR浮动利率，那么在每年重新定价时, 房贷利率不是会随着LPR下调而下调么?
　　浮动利率定价方式= LPR(贷款市场报价利率)+基点(1个基点是0.01%)
　　这话没错，但问题是＂基点＂在合同期限内是固定不变的，且在市场较热的时候还可能被银行定的比较高。
　　因而即便每年有重新调整的机会，不少存量房贷利率依旧明显高于当前房贷利率。
　　二来，2022年，大家的理财收益普遍不佳。
　　过去一年，股票、基金市场较为震荡，一贯稳健的银行理财产品也曾两次出现大面积＂破净＂现象。
　　也就是说，大家全年在投资上大概率是亏钱的，也就谈不上收益率能覆盖贷款利率了。
　　另外，大家对楼市的预期开始回归理性。
　　如此综合考虑下来，＂提前还房贷＂省利息的优点在眼下也就显得更有吸引力了。
　　二、＂提前还房贷＂究竟能省多少钱?
　　举个简单的例子。
　　假设A在2018年10月购买了首套房，融360的数据显示，当月全国首套房贷款平均利率处在了5.71%的阶段性高点。
　　基于此，再假设A以等额本息、固定利率5.71%的方式还100万的商业贷款(只为简单说明问题)，贷款年限30年，2018年10月首次还款，那么：
　　每月还款额为5810.34元
　　应还利息总额为109.17万元
　　眼下A打算在2023年2月提前还贷20万元(剩余贷款部分：仍用等额本息，利率未变，还款期限不变)，那么：
　　每月还款额为4555.07元
　　相比不提前还款，节省利息17.53万元
　　再进一步，A打算2023年2月一次性还清放贷，那么：
　　其需要准备现金92.57万元
　　相比不提前还款，节省的利息总额为81.15万元
　　可见， 提前还房贷，无论选择还部分还是选择还清，都能省一大笔钱。
　　三、提前还房贷前，你要考虑清楚这些事
　　讨论到这里，大家最关心的问题来了：眼下有房贷且手头上有大笔流动资金的人，最好的选择就是 ＂提前还房贷＂吗?
　　3分钟的答案是不一定!
　　因为每个人的情况并不一样，究竟要不要提前还，除了考虑资金外，还需要进一步分析：
　　第一，判断下自己的投资理财能力强不强。
　　2022年市场整体赚钱效应是不佳，但不代表始终会如此。
　　如果你的投资理财能力较强，未来用提前还贷的钱做投资大概率可以拿到比贷款利率更高的收益，那么不管房贷利率多高都没必要着急还钱。
　　第二，权衡下自己房贷的还款方式、还款时间。
　　一般来说，房贷有两种还款方式：等额本息和等额本金。
　　它们的算法较为复杂，我们可以简单的理解下：
　　等额本息，月还款金额固定，但前期偿还利息多、本金少。
　　等额本金，月还款金额会越来越少，它是把还款期内贷款总额等分，每月偿还同等本金和剩余贷款产生的利息。
　　基于此，有业内人士建等额本息下，贷款周期的前1/2期限内提前还贷更为划算；而等额本金则最好是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。议：
　　也就是说：
　　（1）如果你还房贷的年限较短，且对自己的投资理财能力没啥信心，那么眼下可以考虑提前还贷。
　　（2）但如果你房贷还款年限已较长，又或看好后市，相信自己做别的投资能拿到比贷款利率更高的收益，那么就没必要着急提前还贷。
　　......
　　好了，关于＂提前还贷＂这些事，你弄明白了吗?
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