多地精准发力保交楼，头部房企以高品质全力以付

　　房地产市场要实现质的有效提升，做到稳中求进，必须在＂精准＂上下功夫。2023年是＂保交楼＂的关键节点年，年初至今，各地政府以及金融监管部门出台的相关政策也显示，精准发力，成为各方主体压实＂保交楼、保民生、保稳定＂工作的重要基础。
　　针对努力推动房地产市场企稳回升的具体措施，住房和城乡建设部部长倪虹近日也表示，要用力推进保交楼、保民生、保稳定工作。落实城市政府主体责任，做实＂一楼一策＂方案，确保支持政策精准落实到每个项目、每个购房人，让购房人吃下＂定心丸＂。
　　合硕机构首席分析师郭毅指出，由于各地出现＂保交楼＂风险的企业和项目情况各有不同，如项目个体施工进度、房源销售、资产抵押情况等都有很大的差距，所以＂一楼一策＂相对来说能更容易将难度较低的项目优先＂解扣＂，继而由点及面，更好帮助房地产企业、帮助区域，把整个保交楼的问题逐个击破，以实现更好的交付体验。
　　因城施策＂保交楼＂
　　去年下半年以来，受多重因素影响，房地产市场出现下行态势，从中央到地方，先后出台上百条政策助力＂保交楼＂。得益于政策引导与资金支持，各房企＂保交楼＂目标也取得初步成效。
　　据公开数据，超60家房企公开披露的2022年交付情况显示，累计交付房屋规模接近400万套。其中，超过40家房企全年交付数量均达到2万套以上，交付规模最高的是碧桂园，全年累计交付70万套房屋；紧随其后的则是中国恒大，全年交付规模达到30.1万套；万科交付规模排行第三，全年交付数量达到27.99万套。
　　2022年，碧桂园以全年累计交付70万套房屋位列行业榜首
　　与此同时，亿翰智库推出的《2022年1-12月中国典型房企交付业绩研究报告》（以下简称《报告》）也显示，随着房地产市场份额逐渐向头部房企集中，房企竣工交付的环节也出现＂强者恒强＂趋势。根据《报告》统计，TOP20房企的交付规模占据全国竣工规模的50%以上，这也在一定程度上说明了头部房企对于保交楼工作的重要性。
　　以全年交付规模最高的碧桂园为例，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。从其数量来看，碧桂园的交付成果与销售业绩一样，占据龙头位置。
　　在各方共同努力下，房企晒出的交付规模成为＂保交楼＂工作阶段性成果的一个侧影。与此同时，随着＂保交楼＂工作的持续深化，房地产市场信任链的修复仍需多方努力。
　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，＂保交楼＂是一项全新而且短期内任务艰巨的挑战，面临着多方主体诉求差异，既要稳定社会、保障民生，又存在资金＂硬缺口＂、市场预期不稳等问题。在此背景下，需要协调金融管理部门、行业上下游，调动地方积极性，而且政策也要创新，实行＂一盘一策＂等。
　　2023年，＂保交楼＂仍是中央和地方在部署年度楼市工作的关键举措。多地因城施策，推动＂保交楼、稳民生＂。新的一年，河南省将＂保交楼＂工作进一步节点化。2月7日，2023年河南省住房和城乡建设工作会议报告会召开。在保交楼、化风险方面，会议提出，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，发挥＂一楼一策一专班一银行＂机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。
　　河南省仅是一个缩影。2023年，广东省、山东省、湖南省、江西省等相关部门也均提出扎实做好保交楼工作。其中，广东省更是首提＂保交楼＂专项借款目标，明确要求在首批＂保交楼＂专项借款一个月内发放到位的基础上，做好新增1500亿元专项借款申请和投放准备工作，执行好＂保交楼＂贷款支持计划。
　　房企迎品质交付大考
　　有业内观点也认为，作为＂保交楼＂的主体，在当前保交楼工作落地实施的关键阶段，房地产企业也迎来＂品质交付＂大考。
　　对于落实保交楼，碧桂园集团总裁莫斌坦言：＂公司对未来的保交付、保债务刚兑仍然充满信心。＂万科董事会主席郁亮也明确表示：＂万科不仅要保交付，还要保质量。＂ 新希望地产总裁姜孟军也表示：＂我们不仅要按时交付，更要按质交付。＂
　　＂交付力是房企产品从顶层设计到落地成果展现过程中的重要一环，是房企对项目设计的兑现、对施工质量落实把控、对业主服务的跟进。＂ 克而瑞在研究中表示：＂交付力作为房企销售阶段产品力的有力答卷，亦成为房企实力与竞争力的印证。＂
　　这也意味着，在全力以＂付＂的同时，高品质、精准细化的交付服务，更应该成为房企＂底线＂之外的更高追求。据悉，当前一部分房企已形成较为完善的交付体系，而在标准交付流程之外，房企们一方面从搭建全流程的交付品质管控体系、创新交付举措、提质交付服务等多方面发力＂品质交付＂，另一方面也持续通过强化工程质量安全、确保工程进度、监理严格的品质管控体系与建造标准等举措，保障项目从诞生到交付的全过程都有据可查、有质可保。
　　以碧桂园北京区域文安铂樾府为例，项目一期的验房师郭女士介绍该项目交付情况时表示，＂据我了解，这个小区实际是毛坯交付，但我去现场验收的时候发现，房屋户内墙壁全部是刮完腻子交付的，而且开发商给全部住户配了智能门锁，还给室内卫生间提前做了防水测试。＂
　　＂虽然受疫情影响，但这个小区交付时质量和效果没有打折扣，在我陪同业主验收的过程中，不少业主表示对整体效果是满意的。＂郭女士也表示。据其介绍，受疫情影响，文安铂樾府项目一期项目交付的绝对工期被压缩了两个月。
　　对此，多位业主表示了理解。＂其实我对此也不是很担忧，开发商一直与我们及时沟通进度，在疫情影响下也提前通知业主会晚交一个月，一个月后我们就顺利收房了，而且屋里各种细节和预期差不多。＂业主王女士表示。
　　铂樾府项目苑区实景图
　　作为文安铂樾府项目的工程经理，梁佳男对交付品质管理以及建设阶段的质量管控颇有发言权。据梁佳男介绍，为了确保交付进度的达成，铂樾府项目更严格落实了集团及区域的交付品质管理要求，从前置交付策划开始就明确了项目的交付目标，并全盘梳理了项目质量管控的重点内容和关键点。
　　此外，梁佳男也表示，在建设过程管控中，项目还会落实举牌验收制度与作业面移交制度，确保逐级报验，层层把关，过程纠偏，每一道工序确保验收合格后方可进行下一道工序施工，＂不仅文安项目如此，碧桂园的每一个项目都会落实质量承责制度，责任到人。施工过程中的每一个分项的成活质量都会由参建各方委派专人管理并对其承责。＂
　　优质房企或率先回归良性循环轨道
　　值得一提的是，在管理部门实施＂保交楼＂金融服务工作过程中，改善优质房企资产负债表正成为稳当前也利长远的重要举措。
　　1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中，会议不仅强调要运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持外，还提到要实施改善优质房企资产负债表计划，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
　　1月13日，在国新办介绍2022年金融数据发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜进一步透露，为贯彻落实中央经济工作会议部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门已经起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称《行动方案》）。
　　据新华社报道，该方案围绕＂资产激活＂＂负债接续＂＂权益补充＂＂预期提升＂四个方面，重点推进21项工作任务，主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。
　　事实上，去年以来，在＂金融十六条＂、房企融资＂三支箭＂等多渠道融资支持下，房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。据央行数据，2022年9月-11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比增2000多亿元。去年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
　　今年以来，房企配股融资仍然较为积极。2月12日，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案公告称，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。
　　另一家龙头房企在融资方面也不断迎利好。2022年下半年，碧桂园获多项融资支持，先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票，并通过央地合作增信模式发行10亿元公司债，以及获得工商银行等十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。
　　今年1月26日，碧桂园再获融资支持，与中国民生银行香港分行订立融资协议，获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。1月31日，碧桂园再宣布，拟由全资附属公司碧桂园地产发行总额200亿元的中期票据已获准注册。
　　此外，据克而瑞统计，1月雅居乐完成配售2.2亿股，所得款净额约为4.89亿港元。除此之外，更多的配股融资还在路上。比如，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划也获得了保利集团的同意。
　　今年以来，碧桂园等龙头房企再获多项融资支持
　　前述《行动方案》也显示，下一步，金融管理部门还将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。
　　值得关注的是，在＂合理满足集团层面流动资金需求＂上，房企有望迎来新的融资工具。此前，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜也表示，《行动方案》的落地实施将有助于房企恢复流动性和自我发展能力，以及促使优质房企尽快回归正常运行和良性循环的轨道。
　　＂2023年，在各项政策支持持续加强的情况下，房企自身发展面临着市场逐渐恢复、企业在融资和销售改善的情况下流动性优化和行业基本面逐步向好的机遇，而如何根据市场变化来推动债务重组、销售回升，则是房企恢复良性循环的重要挑战。＂柏文喜称。（北京时间 吴珊）