重磅汉相地产2023年汉中房地产市场蓝皮书

　　前言：2023年是房地产市场与行业最为＂游离＂的一年，政经大环境和防疫的不确定性时刻左右着房地产市场，如何趋利避害？值此新年之际，陕西汉相房地产营销代理有限公司特第13次发布蓝皮书，旨在预测汉中房地产市场走势，为社会各届提供决策参考，以共同促进汉中房地产行业的健康发展。
　　2022年的汉中房地产市场是否已＂触底＂？2023年将＂反弹＂？其实当前的房产市场的重点已不是房地产行业本身的问题，而是人口减少、城市化进程减弱，以及经济发展的诸多不确定因素的问题，而这些问题不是通过促进房地产行业自身可以改变的，所以说市场已＂游离＂了行业，在研究市场时一定要研究政经及社会走势。在此，我们从五个层面来论述。
　　一、宏观背景：人口问题严峻，城市化进程减缓，经济增长乏力，疫情可能出现反复，政策会全力推进，可能加大推进棚改。
　　2022年是中国人口负增长元年，2023年中国人口出生率将呈＂断崖式＂下跌，而且尤其疫灾中去世人口多，所以人口也将呈＂断崖式＂下跌。汉中的人口问题一直突出，而且城市化进程已减缓，不过中心城区仍会表现出微弱的增长，另外由于存在少量改善性需求，这是维系房地产增量的动力。由于经济增长乏力，疫情仍可能出现反复，民生艰难，这一切都很不利于房地产的发展。中国社科院预计2023年GDP增长率为5.1%，而世界银行预计为4.3%，后者估计更客观准确一些。
　　在2023年中政策会全力支持房地产，包括促进经济发展和城市化进程层面的政策，但经济停滞后不是一出台政策就会立竿见影的，而且此中有三个很难克服的困扰：一是国际环境对中国的不利，＂脱钩＂将重创中国经济；二是企业家精神的重振需要政策、舆论乃至法律的调整，同时需要时间来治愈先前的伤害；三是新领导班子领导能力的问题。从当前的政策暗示来看，预计2023年会加大推进＂棚改＂，因为＂棚改＂对促进房地产发展最为迅速，除此之外并没有其它更好办法。
　　二、供求关系：需求量有所反弹，供应量也有所反弹，供应主要靠主力大盘，大河坎依然是主力板块，市场分化持续加剧。
　　由于2022年部分购房需求受到抑制，2023年随着经济的些许好转和疫灾的减弱，需求量会有所反弹。在2022年中恒大、碧桂园等大型房企因负债率过高而受到重创，许多房企＂躺平＂，但随着国家政策的支持，供应量有所增加，预计2023年供应量应在100万㎡左右。由于当前行业集中度已较高，所以供应仍集中在雅居乐、城市更新铂悦、翰林雅境、世茂云江月2期、臻华府、陕建汉悦府等大盘中，大河坎仍为主力板块，老城区和滨江新区房源仍较少，供应的结构性失调会持续。
　　在2023年中，市场分化持续加剧，这种分化表现在两个方面：一是价格上的分化，既有超10000＋元/㎡的高档房，也有4000＋元/㎡的低价房，这种分化主要是地段原因所致；二是现房和期房的分化，由于担心烂尾，期房的销售将变得越来越困难，这要求开发商资金储备充分，尽量做到现房或准现房销售。此外，2023年中兴汉新区将成极大变数，汉颂天福和汉韵水云台会不会复工上市？整个兴汉新区的后续建设会如何？这关系到所有在售项目的前景和园区土地市场的行情。
　　三、量价走势：市场需求增长但销量难以增长，成本上涨但价格难以上涨，量价均呈＂胶着＂状态，唯有提升竞争力才能生存。
　　大疫三年，部分本有购房需求的人因收入不稳定或对预期收入悲观而推迟了购房计划，这些受到抑制的消费需求能不能得到释放主要取决于经济发展，从目前来看至少2023年上半年经济仍难以好转，下半年即使好转也较柔弱，所以说＂市场需求增长但销量难以增长＂。由于土地的＂提价＂、＂降容＂和＂限高＂，导致楼板地价大涨，滨江新区新出让地块楼板地价已达3000元/㎡，后续还将上涨，但市民的购买力并没提升，对涨价不具承受力，所以说＂成本上涨但价格难以上涨＂。
　　因此，量价均呈＂胶着＂状态，这是非常痛苦的一种状态，在这种状态下唯有提升竞争力才能生存。为此要注重三点：其一，价格期望值不要太高，尤其是没有特别卖点的产品，否则可能滞销；其二，争取将产品做到极致，适当保持产品差异化，不过度细分市场，汉中市场较小，过于细化市场追求差异化会导致客户面太窄不利于销售；其三，偏远地段慎重开发，如果已经开发一定要控制开发进程，因为如果较好地段低价销售时偏远地段容易纯粹没人要或价格低到无利润甚至亏本。
　　四、商业地产：库存严重，价格虚高，关店率高，市场信心已严重挫伤，部分商业房因陷入＂永远租不出去更卖不掉＂困局而淘汰。
　　近两年汉中商业的去化近乎停滞，库存商业房保持在200万㎡左右，静态分析需8年去化，但价格仍然虚高，比如1楼街铺的合理价应多为同地段住宅的1.5－2.5倍，3楼以上商业用房要略低于同地段住宅价，但汉中根本不是这样；而且关店率畸高，多在20－40%之间，这有疫灾原因，也有经济衰退及老龄化等诸多原因；此外，汉中这十年来承诺＂返租销售＂和＂售后回购＂的多个项目，没一个较好地兑现承诺，一些业主甚至血本无归，市场信心已严重挫伤，并对商业地产抗性极大。
　　由于关店率畸高，二手商业房转卖税费畸高，导致部分商业已陷入＂永远租不出去更卖不掉＂困局，正在被淘汰，主要有四类：一是地段偏远或设在小巷子里的没有人流量的商业，汉中有修好后10多年从未租出去过的商铺；二是老破小集中片区的小店铺，形象差，道路堵，没有泊车位，辐射半径内年轻人大多已搬走几乎没有消费力；三是楼上商业，即使是繁华地段也因需求量极少而大量长期空关；四是返租商业，当初承诺租金过高，掣肘因素多内斗激烈，很难持续经营只能倒闭。
　　五、其它要点：政府卖地难，财政赤字暴增，市区开发热度有限，部分郊县市场严重萎缩，房地产营销工作陷入极度内卷。
　　2022年汉中商品房土地市场总的特点＂价涨量跌＂，即价格大涨，成交量大跌，而且其中很多还属国企＂兜底＂性质的购买；由于销售端不畅，特别是在经济低迷背景下，土地＂提价＂并＂降容＂后，市场对消化大涨后的＂楼板地价＂有较大抗性，加之部分开发商手中还储备有一些低价地，这注定了2023年政府卖地会较难，成交量依然较少。汉中到2023年＂4111＂工程收官共投入1239亿元，财政部新近表态＂谁家的孩子谁抱＂，不再救助地方债，那么汉中是否有能力靠自身来解决这些天量资金？这些债务如果得不到及时偿还，将导致一系列经济和社会问题。
　　由于销售端不畅，市区开发热度会很有限，部分郊县情况会更差。这些郊县通常有三个特点：一是严重缺乏产业或产业已老化，沦为了＂事业编经济＂县城；二是县域人口基数少且流失严重；三是县城自然灾害较多；由此可见，除去佛坪和留坝不成市场规模的小县，最严重的是略阳。由于需求不旺客户缺乏，竞争就会非常激烈，这必然导致房地产营销工作陷入极度内卷，虽＂无所不用其极＂但效果依然不好，这要求一定要做好前期，做精产品，另外需与时俱进，多种营销手法一起上。
　　作者：甯志俊