行政律师办案全记录之江苏企业房屋征收补偿纠纷

　　行政律师办案手记
　　江苏企业房屋征收案
　　一、赴京寻策
　　1、2021年3月中旬的一天，北京的风还比较大。我在办公室接待了江苏一家公司的负责人F先生夫妇及其女儿。F先生女儿在北京一家知名公司任职，之前就是她向我咨询公司房屋征收补偿事宜的。
　　江苏自古人杰地灵，文脉绵延。F先生一家人和善、热情，简要地叙述了事情经过，我也看了资料复印件（咨询时不带原件）。事情是这样的：这家公司在二十多年前属国有企业，后经改制为民营公司，现因修建当地主要道路而涉及征收。征收方认为该公司的土地属于划拨而非出让取得，房屋也不是商业用房，因此评估报告确定的补偿金额很低。F先生则认为土地用途是登记有问题，房屋是用于商业用途。
　　目前，相关道路已修到该公司西边围墙外。征收方与F先生谈过了几次，但征收方每次都以不同意补偿条件就强拆作为基调，F先生对此颇为忧虑。
　　2、我告诉F先生，目前形势虽然紧急，但也有对其有利的一面。把强拆挂在嘴上的，往往并不想强拆或是认为强拆存在风险。这块地是国有土地，目前也没与征收方签订房屋征收补偿协议。
　　在没有做出房屋征收补偿决定且保障公司诉权的情况下，依法不能强拆。即使涉及强制拆除，也需要有法院的执行裁定。当然，征收方冒天下之大不韪实施违法强拆的现实中不乏实例，但初步判断，该公司房屋面临强拆的可能性较小。
　　随后，我根据现有资料，并辅以已办结的企业征收案件对F先生目前遇到的情况进行了分析。F先生一家渐渐放松下来，并询问我代理该案的费用。
　　3、我初步测算了一下，这家公司涉及的征收补偿金额可能连一千万元都不到，这类小标的企业征收案件不适宜常规设计。同时，考虑到征收方之前的种种行为。于是，我提出了一个非诉解决的方案。所谓非诉方案，就是不启动行政诉讼（行政复议），而是在查清相关重要事实的前提下，主要以协商的方式进行，委托协议期限为一年。
　　F先生一家认为我提出的方案切实可行，同意按我说的代理费签订委托协议。
　　二、一波三折
　　1、F先生依约交纳代理费用后，我们开始办理这宗案件。
　　首先，整理案卷材料，提炼具体疑点及待补充的材料；
　　其次，所需材料完备后，对案件疑点进行研判，并逐一解决，在此基础上形成具体的办理方案；
　　再次，落实办理方案，撰写相关法律文书并依法处理后续事务。
　　经过一系列程序后，终于可以确定，征收方在本次征收的处理上存在明显的违法。之后，征收方或许对F先生的一系列法律行动有所触动，通过第三方寻求与F先生再次协商。
　　以和为贵，协商解决，符合F先生的意愿。
　　2021年6月初，当地镇政府与F先生就房屋征收补偿再次进行了协商，争议的焦点仍是土地的性质是否为商业用地。由于差距较大，镇政府提出向区政府请示，看是否能从其他角度适当提高补偿。这显示了好的动向，但镇政府一方仍然把强拆作为解决问题的后盾，这无疑是F先生所不能接受的，双方最终没有达成一致。
　　2、2021年6月中旬，在F先生夫妇陪同下，我们到房屋现场了解情况。这家公司原属国有企业，后改制成民营公司，其房屋建成年代较早。公司大门在南边，临公路。
　　新修的公路已到公司的西边围墙外，颇有点兵临城下的感觉。周边的企业和个人基本已与征收方签订补偿协议并搬离，这使得F先生的心理压力很大。随后，我们又沿着这条新路，查看了沿线其他拆迁段的情况。离公司不远处，新修公路上有座新建大桥，大桥与未拆的房屋之间距离极近，房屋应该已无人居住。
　　3、回京后，我为防止征收方发动违法强拆，撰写了给当地市、区政府领导的函件，告知强拆法定程序及若违法强拆将根据《政务处分法》追究负责人的法律责任，并明确公司乐见地方发展，但政府应依法征收，合法合理补偿，以免锐化矛盾，影响社会和谐。
　　之后，征收方与F先生陆续协商了三次。F先生根据我的方案，守住必须依法征收否则追究领导责任等谈判底线。最终，在与我所签订委托代理协议后一年内，F先生与征收方达成了补偿协议，获得了理想的补偿。
　　至此，这一宗可能涉及强拆及诸多诉讼的企业征收补偿纠纷顺利解决。
　　三、后事之师
　　征收纠纷，往往对抗性明显，这对征收方和被征收方其实都不利。从办结的企业征收案件来看，可能有如下事项值得各方思量：
　　征收方应当注意：
　　能否化解征收纠纷，往往取决于征收方是不是尊重被征收人的物权，是不是以协商的方式而不是以行政命令的姿态去实施征收；
　　被征收方需注意：
　　我办理的企业征收案件中，不少是企业所在地块被人盯上，要搞开发。政府在土地财政的诱惑下，卖地的意愿又很强烈。如果再有官员腐败，必然低拿高卖，房屋征收就变得异常复杂，违法征收就顺理成章了。
　　这时候，有的企业就想着通过所谓的关系，与征收方说和，这种做法往往耽误主张权利的法定期限。而一旦过了法定期限，就难以通过行政复议或行政诉讼获得胜诉，企业处境就会更加艰难。
　　因此，被征收企业首先要想到的是依法维权，在法律上先把自己立起来，才有可能在与征收方的协商中占据有利位置，进而化解纠纷。