乐居新媒体 发自昆明 全球资产配置之父威廉·夏普曾说过，从长远看，90%的投资收益都是来自成功的资产配置。随着全球进入货币超发时代，大额理财不再旱涝保收，实物投资无疑成为一种稳健之选。 这种环境之下，一定要在扑朔迷离之中紧抓一份＂确定＂，抓住那些＂不超发＂的城市稀缺核心资产，总有一天会得到时代的馈赠。城市核心资产，永远是社会的稀缺品。 那么，在当前的环境下，该如何挖掘优质资产？ 中心地位难以撼动 在国际化城市当中，资源向心高度集中，大都遵循着以城芯地标为核心向外扩张发展的逻辑，这赋予了城市资源核心远高于城市其他区域的价值，而这，也恰恰构成了世界塔尖恒产的价值基因。 比如，纽约ONE57作为当之无愧的地标资产，因其全方位、多元化的核心资产属性，一直处于溢价状态；广州地标＂广州塔＂板块，塔尖资源流量交汇，让世人见证了13年房价60倍增幅的财富神话……即使是去年那种比较低迷的市场环境中，一线城市核心区的稀缺资产却表现出了逆势而上的增长热度，其保值增值能力不言而喻。 无数案例已经证明，兼具时间防御性和空间防御性双重价值的城市恒产才是穿越经济周期、市场周期的＂硬通货＂和＂全优恒产＂，其对于城市稀缺资源的较大化占有，以难以量化的资源价值，为自身打上恒产烙印。 回归到昆明来说，在完成了一次又一次的城市蜕变之后，从一环中心时代进入多中心平行发展的时代，南市区、北市区、呈贡区等各个区域都已具备相当的开发规模和稠密的常住人口，也都出现了各自区域内的片区功能中心。 不过，无论城市区域经济怎么不断发展，一座城市的＂心脏地带＂都会存在，比如纽约的曼哈顿、北京的西单、香港的中环、上海的陆家嘴等。它们是空间上的奢侈品，是城市价值的沉淀地，还是环线差别上的那个最大值。虽然发展模式和发展节奏迥然不同，但所有市中心的地位，不单在时光的雕琢下得以固化，而且其各自的地位还有升无降。 反观当前的昆明市中心——北京路，任凭城市如何向外扩展，北京路始终傲立于那片金贵之地，作为所有故事的起点，由时光之手不断更新升级，占位为城市的耀眼传奇。这里分布着最多的商圈、聚集着最多的商务集群、承载着最高的人流量。其强大的磁吸效应，有效带动着商流、政流、人流的往来。与此同时，与配套资源相匹配的就是高企的房价。 据二手房挂售信息显示，昆明中心多为90年代职工宿舍等老小区，产品品质参差不齐，挂牌房源差价较大，单价可低至1万4，最高可达近4万，说明在地段支撑下，房价上限较高，尤其是以带有优质学区及资源的房源更甚。 而在新房市场方面，一环中心区一直处于房荒中，近几年仅开发了俊发逸天峰、拢悦等少量楼盘，单价基本都在3万+，更有大平层公寓产品价格高至4.5万，刷新了昆明公寓甚至是住宅的价格。 具体到今年的市场，昆明楼市在春节假期过后从＂冷＂到＂热＂，购房人看房热情倍增，多楼盘上客量大涨，朋友圈各大售楼部人气火爆的图片频频刷屏，不少项目更是将春节前的优惠收回，房价略有上调。而与之形成鲜明对比的是昆明今年将亮相的纯新盘仅有10余个，数量大幅减少。而再将范围缩小至寸土寸金的市中心，新盘数量更是屈指可数。 在昆明在控制二环内开发强度的背景下，在一环核心区，并拥有市中心稀缺地段的项目，愈发变得凤毛麟角。 作为2023年初正式亮相的市中心纯新盘，云上不仅踩中了楼市全面回暖的节点，更是据守昆明土地市场近乎＂零供应＂的市中心，＂稀缺＂＂核心＂成为云上项目的关键词，自然就受到了市场极大关注。 配套资源集大成者 云上项目位于人民东路和北京路交汇处。从区位占位上，项目就表现出了不可比拟性。 论交通，市中心有两条＂大动脉＂——北京路、人民路，沿途聚集了东风广场、顺城、小西门等多个商圈，不仅是昆明的封面，也承载了许多昆明人的生活方式和成长记忆。青年路、金碧路、东风东路、拓东路等城市主干道又与之交错，串联闭合的一环、二环共同组成昆明最发达最成熟的交通路网。同时，昆明目前已开通地铁1、2号线首期及3、4、5、6号线，全从市中心穿过，并相互换乘，串联起机场、火车站、公路客运枢纽及各大商圈。 论商业，市中心的商业复合程度超越了昆明大多数成型板块，发展也横贯了昆明商业变迁的各个时代。作为昆明最早的大型商圈，正义路与南屏街片区是商业文化氛围最为浓厚的地域之一，其后顺城、正义坊、金鹰百货、新西南广场、恒隆广场、大悦城等相继开业，与中心商圈呼应，促成昆明从单一中心逐渐演变成多中心共同发展的局面，也让该商圈成为昆明的核心商圈。 论教育，市中心已汇聚了80余所中小学、20余所高校及众多幼儿园，形成一站式优质教育资源，从幼儿园到高校，一应俱全。云南目前共有6所一级一等完中，市中心就有4所。除了中学外，市中心遍布着超50所小学，其中不乏众多耳熟能详的老牌名校，比如明通小学、盘龙小学、武成小学等，周边学区房的价格也一直让很多人可望而不可及。 论资源配套，市中心是云南省政府、五华区政府所在地，散布着很多省级行政机关和事业单位家属院，可以说是昆明最早的＂圈层＂。同时也有翠湖、弥勒寺公园、圆通山公园等休闲好去处，陆军讲武堂旧址、大德寺双塔等历史遗迹，还有昆明体育馆、云南省图书馆、云南艺术剧院等科教休闲场所。据不完全统计，昆明目前共有19所三甲医院，其中市中心占比过半，不仅有昆华、云大等全科医院，也有省妇幼保健院、省中医院等针对性较强的医院。 新房换新瓦，高楼筑起。近几年，昆明涌现出诸多规划加身的板块，但多数都处于建设中或荒地待动工，像市中心一样真正将多重超＂硬核＂配套融合于一体的城市生活圈，并不多见。对城市精英阶层来说，市中心必为工作与生活的重要选择之一。它是品质的保障，也是效率的密友。没有人会怀疑，它面向未来的征途，依旧是星辰大海。 中心之上再造中心 云上选择在2023年初正式亮相，不仅是市中心少有新鲜亮相的纯新盘，更踩中了楼市全面回暖的节点，以一座地标项目的重生，续写昆明城市＂中心论＂。 据了解，云上整个项目总占地约29.5亩，总建筑面积22万方，集人文艺术商业、约260米商务地标写字楼、约160米超高层住宅的城市综合体。其中A塔的定位是＂国际金融塔＂，总高260米，共53层；B塔为住宅部分，总高160米，共计49层。A、B塔楼之间由5层的裙楼商业相连。 值得一提的是，云上还做到了真正的地铁上盖，地下一层商业和地铁2号线交三桥站A出入口无缝对接，除A出口外，还有两个下沉广场作为商业的出入口，将由国际知名设计机构——J&A打造，定位人文艺术商业，并将引进资深商管团队进行后期的统一招商、运营及管理，为项目及周边的住宅、写字楼、地铁客流提供集餐饮、会所、零售于一体的休闲娱乐空间。据了解，云上商业共规划商铺约100间，建筑面积约30-200㎡，目前正在招商、预售中。 在此前发布的《北京路、人民路沿线集中商务区城市设计》批前公示中，昆明拟选定东风广场、北京路、人民路所形成的商业商务功能最为集中的＂一心两路＂地区，打造主城＂新城市形象＂集中展示区。从规划层面的重视程度可以看出，一纵一横的北京路和人民路，俨然已是昆明的门面担当，对于串联昆明城市发展具有举足轻重的作用。 从位置上看，项目地处北京路交三桥地铁站旁，正是规划中的两大城市中轴人民路和北京路交叉口西北侧，妥妥的一环内，在手握交通、教育、商业等多张王牌的同时，又成为昆明城市更新势头迅猛、居住需求升级的扛大旗者。 可以说，云上既有成熟的城市界面，也规划了一些留白给未来，在昆明加快集聚城市发展资源、不断丰富城市发展内涵、切实提升城市发展层次的过程中，构建了城市新高度与新厚度。