2022年GDP十强城市法拍住宅排行总挂拍量超4万套成渝占比过半

　　2022年全国法拍房挂拍量明显增加，创历史新高的新闻引发市场关注。近日，中指研究院分析发现，2022年全国法拍房挂拍量超60万套，同比增长35%，创新高。从物业类型看，住宅为挂拍主力，全年共挂拍31.7万套。
　　为进一步考察法拍住宅的挂拍特点，21世纪经济报道记者梳理最高人民法院纳入司法拍卖网络服务提供者名单库的平台信息，统计2022年全国和GDP十强城市的法拍住宅挂拍情况，并尝试基于数据进行分析。
　　我们梳理发现，2022年在阿里、京东和北交互联平台这三个平台法拍住宅挂拍量合计27.1万套，较2021年增加超3.4万套，增幅14.3%，三个平台法拍住宅挂拍量均有不同程度增加。具体到GDP十强城市，2022年上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、武汉、杭州、南京在这三个平台上的法拍房住宅数量合计超4万套，较2021年增加逾8000套，约占2022年全国法拍住宅总量的15%。
　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，由于前期房价过快上涨，一些居民用住宅抵押融资的方式来做生意或投资等，部分家庭财务状况恶化出现断供，增加了法拍住宅房源。但最主要的原因是2022年房价回落，超预期因素影响经济社会发展，部分民营企业或小企业主出现经营困难，可能存在司法纠纷、商业犯罪、金融诈骗等问题，导致其住房资产被置于网络拍卖平台拍卖。
　　需要说明的是，为避免重复计算，我们以法拍住宅一拍的时间为筛选标准；考虑统计周期内平台法拍住宅总量、是否提供住宅分类、可否按拍卖时间排序等因素，最终统计的平台为阿里资产·司法拍卖、京东拍卖·司法拍卖和北交互联·司法拍卖。尽管我们对数据进行了二次核验，但人工统计仍有误差可能，数据和结论仅供参考。
　　法拍房成交不足两成
　　法拍房即法院拍卖房产，是指被法院强制执行拍卖的房屋，以涉及到债务纠纷的房产为主。据《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，2017年开始，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，法拍房转至线上。包括我们统计的平台在内，目前官方认定纳入网络司法拍卖的平台共有7家，其中阿里资产·司法拍卖平台的挂拍量最大。
　　法拍房价格一般有一定折扣，低于市场价，2022年前法拍房是否限购由各地自行制定政策，大部分城市较为宽松，整体看法拍房存在＂捡漏＂的可能性。2022年起，法拍房全面限购落地，最高人民法院明确要遏制法拍房炒作，但由于价差仍然存在，而且省去了佣金，法拍房市场关注度仍然较高。
　　法拍房包括住宅用房、商业用房、工业用房等类别，去年国泰君安证券曾撰文指出，尽管法拍房中的商业类资产逐渐提升，但成交依然以住宅为主导。
　　从我们统计情况来看，2022年法拍住宅的挂拍量并未因为法拍房全面限购、整体房地产市场低位运行而减少，与之相对，数量出现明显增长。2022年阿里、京东和北交互联平台上的法拍住宅挂拍量约为27.1万套，较2021年的23.7万套，增加3.4万套，增长14.3%。
　　诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，2022年全国法拍住宅增多在预料之内。由于法拍房对经济运行环境的反映存在一定延后性，法拍房数量增加与疫情等超预期因素推升部分居民经济压力有关。受疫情影响部分居民收入下降，部分小型企业出现破产危机，被迫断供情况增加，进而增加法拍住宅挂拍量。但法拍住宅来源较多，断供亦非房源增加的唯一原因。
　　李宇嘉认为，要客观看待法拍房数量增加的现象，2017年起网络成为司法拍卖的第二现场，促成了法拍房数量的增加。
　　聚焦2022年法拍住宅增加的现象，李宇嘉表示，断供并非唯一的原因，该现象更多反映的是部分民营企业或小企业主出现经营困难，可能存在司法纠纷等问题，导致其资产被网络拍卖。
　　不只我们统计的三个平台，中指研究院监测2022年全国法拍住宅发现，全年共有31.7万套法拍住宅挂拍，较2021年增加8.1万套。包括商业用房、工业用房和其他用房在内，2022年法拍房挂拍量达60.6万套，较上年增加35.7%。
　　关荣雪表示，法拍房数量显著上升对于市场而言也具有一定的警示意义，尤其是对购房者而言，购房前要充分考虑到自身经济能力的抗压性等。
　　与挂拍量明显增长不同，法拍房成交率整体不高，受全面限购影响，2022年成交率明显下滑。中指监测发现，2022年共成交法拍房11.8万套，同比减少14.9%，成交率降至19.4%；法拍住宅共成交8.1万套，较上年减少1.2万套，仍是法拍房成交主力。
　　成渝法拍住宅挂拍超2万套
　　具体到城市，前述机构注意到法拍房挂拍量集中于二线城市，2022年前20城中二线城市数量有12个。为进一步考察2022年重点城市的法拍住宅挂拍情况，我们对三个代表性平台上GDP十强城市的法拍住宅挂拍量进行统计。
　　以10城法拍住宅挂拍量排序，成都、重庆、北京、广州、武汉、深圳、苏州、南京、杭州和上海2022年在三个平台上的法拍住宅挂拍量分别为11662套、8668套、3745套、3400套、2682套、2536套、2392套、2120套、1930套和1150套。从这三个平台的数据来看，除个别城市外，暂不能看出10城中一二线城市法拍住宅挂拍量的显著差异。
　　与2021年相比，各城市法拍住宅挂拍量有增有减，如上海相较2021年挂拍量减少802套，北京则增加175套。10城中挂拍量变化最大的是成都，2021年成都法拍住宅挂拍6205套，在此基础上2022年增加5457套，增幅88%；其次是重庆，2021年重庆法拍住宅挂拍7483套，2022年增加1185套，增幅15.8%。成都和重庆也成为近两年10城中法拍住宅挂拍量最多的两个城市，2022年两城法拍住宅挂拍量合计20330套，占10城住宅挂拍总量的50.5%。
　　关荣雪认为，这主要受成渝地区前些年房地产市场开发速度较快影响。一方面，前往两城布局的企业较多，随着市场经济下行压力加大及市场监管收紧，不少企业生存难度上升，而且其中多数企业存在着一定的经济纠纷，因此导致法拍住宅挂拍量增多；另一方面，前些年该地区住宅开发、销售交易量较大，随着部分居民收入下降，断供情形增多，法拍房也相应增多。
　　总体来看，10城2022年在三个平台上的法拍住宅挂拍量明显增加，从2021年的3.23万套，增加至2022年的4.03万套，增加8002套，增幅24.8%。2022年10城法拍住宅挂拍量占全国的14.9%，占比与上年类似，微增1.3个百分点。
　　我国有数百个城市，GDP十强城市的法拍住宅挂拍量占比近15%。对此，关荣雪表示，一方面，GDP靠前意味着城市经济发展水平较高，多呈现出高收入、高房价并存的特征，因此在疫情冲击、经济下行压力加大的背景下，居民偿贷压力增加，推升了按揭贷款违约率；另一方面，可能是由于GDP靠前的城市前些年房地产市场开发速度较快，住宅开发、销售交易量较大，为断供等提供了较大的规模基数。
　　李宇嘉提醒，要理性看待各平台反映的城市法拍住宅挂拍数据。一方面，不同平台的数据仅针对其拍卖情况，并非全样本数据，也不能代表法拍住宅整体；另一方面，部分城市在平台上显示的挂拍量较高，也并不代表前述过度投资、司法纠纷等现象在其他城市相对少见。
　　另外，需要注意的是，我们在统计过程中，也发现部分平台在挂拍时将车位也纳入法拍住宅范畴，部分平台会在一个法拍链接中上架多套房源，这也对统计的准确性带来一定程度影响。
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