改善客户入场,炒房客淡出济南楼市回暖背后的逻辑
经济导报记者 孙罗南
在多重因素的交织下,济南的楼市近期又"躁动"起来了。
"最近一段时间,我的朋友圈里,很多房产中介、置业顾问都在发各种楼盘信息。"在济南工作的刘蕾,一边刷着微信,一边步履匆匆地走在看房的路上。
在她的朋友圈中,有售楼处人头攒动的视频,有房屋成交的喜报,还有楼盘吹风涨价的消息。"楼市现在真有那么火吗?"刘蕾不禁发出这样的疑问。
有多位济南房地产业内人士也向经济导报记者表示,今年春节过后,确实感受到了市场的回暖气息,尤其是部分热点区域的楼盘销售尤为明显,成交速度加快,个别楼盘价格也略有上调。
济南楼市这一波回暖,倒也是事实。这背后,有一系列优化政策的加持,有市场信心的恢复,也有局部区域新房供应相对紧张的因素。
从经济导报记者的多方采访了解看,短期来看,济南楼市近期反弹信号明显;中长期来说,在市场回暖的同时,伴随着土地供应的增加,后续市场供应预计会有所缓解。"后期房价预计也不会出现前几年的大涨。"济南一位房地产业内人士对经济导报记者说。
"这一波以改善客户为主"
济南东部的长岭山片区,大片伫立的楼房,见证了过往楼市下行时的沉寂,如今在经历片区产业蜕变的同时,也迎来了更多的购买力。
在济南汉峪金谷工作的刘蕾,迫切想着改善一下居住条件,陆续添加了一些中介的微信,并着手看房。
"从前段时间开始,中介三天两头都在发一些楼盘成交的信息。比如,凤凰路的一家楼盘,2月份六期开盘,都是140平方米以上的大户型,中介说,一些好楼层的价格都突破了3万元/平方米。"刘蕾忍不住感叹道,"动辄三四百万元的一套房子,价格这么高,怎么还这么抢手啊?"
刘蕾所说的这个楼盘是一个位于济南长岭山片区的新楼盘。有接近该开发商的人士对经济导报记者说,"这家楼盘六期主要是装修规格高一些,他们之前就想卖到3万元/平方米,期望值比较高。从价格来说,这个楼盘此前也曾卖到将近3万元/平方米,价格涨幅其实也并不算很高,虽说不排除有炒作的因素,不过确实也有购买的人。"
在一家大型房企济南分公司工作多年的王坤告诉经济导报记者,从他与同行的交流看,大家普遍认为济南楼市近期迎来了回暖,"这一波买房以改善客户为主,很多人都是卖了房子再买房,改善的客户比较多,而且二手房交易也比较活跃,他们能有置换的资金,这也是个重要原因。相对来说,刚需市场的反弹好像现在不是很明显。"
在与经济导报记者谈及今年济南楼市时,王坤还提到,楼市这一波的回暖,也与市场的供应不无关系。"现在主要是高端市场新房房源相对紧张。"王坤说。
一位济南房企人士也持相同的看法,"现在想买稍微高端改善点的新房,比较难以选择,就连盛福片区目前都卖得比较好。"该房企人士对经济导报记者说。
市场供应量如何
在济南的盛福片区,各个楼盘都在铺天盖地建设中,呈现出一派热闹的场景。经济导报记者在盛福片区走访时,碰到了退休老两口崔俊夫妇,他们正在各个售楼处看房。
"我们现在住在二环东路,习惯了在东边住,想着换套大点的房子,以后也方便和子女一起住。"崔俊对经济导报记者说,"目前看新房,主要是选择比较少,想在历下区买房,盛福这边可选楼盘还多一些。"
不过,崔俊夫妇在这里目前还没有选到他们心仪的房子,"我们去盛福看了好几个楼盘,都说快没房子了,大多剩下了顶层或底层。"崔俊说。
与崔俊观察到的情况类似,家住盛福片区中海紫御东郡小区的于先生也对经济导报记者说,"我们到附近的新盘看了看,价格在2.2万元-2.5万元/平方米左右,不过现在剩下的都是顶楼、一楼、二楼,好楼层、好户型都很少,也不知道是不是故意捂的,而且有的楼盘价格比去年开盘时每平方米还涨了一千多块钱。"
一家位于盛福片区的在售楼盘营销人员告诉经济导报记者,"目前盛福片区的楼盘很多,建设进度也比较快。招商滨河府、越秀麓端府、中电建国誉府、保利公园上城、中建星光城市,这五个应该是比较主力的。有的楼盘供应量比较大,不过,也有的楼盘已经快卖完了。"
(济南盛福片区在建楼盘)
中电建国誉府的销售人员对经济导报记者说,该楼盘就剩下最后三栋楼了,"2月中旬加推了两栋楼,当时基本就卖了,就剩底层了,顶层都卖光了。今年春节之后确实卖得比较好。"
王坤对经济导报记者说,"盛福片区前几年一直卖得并不好,以前出一块地,甚至都没有开发商敢去拿地,万科、绿城、招商等开发商在那边刚开始也都挺难的。后来主要是别的地方没货供应了,尤其在历下区,现在没得选,也导致很多人到盛福片区选房。有的楼盘去年才开的盘,到现在已经快清盘了。"
(济南盛福片区在建楼盘)
对于市场的供应,在山东合富副总经理许传明看来,大多数城市都面临的一个问题就是,市场的有效供给相对较低,"一旦需求端转暖,立刻整个楼市供应不足的矛盾就出现了。尤其去年,我们监测的重点大城市,土地市场的表现都比较冷。供应量太少,市场的冷暖起伏变化会比较剧烈。冷暖变化的供需压力,不需要需求极大的释放,只要需求恢复到2021年下半年的状态,可能整个楼市供应不足的矛盾就凸显了。"
他提到,"这个时候抓紧把土地市场的有效供给恢复,以后一旦消费端抬头的时候,供给端这边是顺畅的,这也是维持市场平稳非常重要的举措。"
值得一提的是,就在最近,济南今年的首批供地计划已挂出,即将进行出让。从济南发布的2023年第一批拟出让商品住宅用地项目清单看,此次的土地供应中也有一些较为优质的地块。对于这些优质地块,消息称市场上很多企业都有拿地的意愿,再加上近一段时间以来济南房地产市场的回暖,济南即将迎来的此次土拍无疑颇受期待。
纵观2023年整体的市场走势,许传明对经济导报记者说,跟去年四季度相比,现在是能够在现场感受到消费者情绪上的变化,市场预判上还是有回暖的态势,"我们认为,全年的回暖基本是一个态势。"
"炒房客"淡出
楼市温度的攀升,也让部分二手房市场掀起涟漪。
经济导报记者近期走访济南楼市时,从济南一些大型连锁中介的门店处也了解到,目前市场这波的反弹,大多集中在部分热门区域的新楼盘,再就是二手房中的学区房。
部分正在出售二手房的业主也告诉经济导报记者,最近看房的人多了起来。
住在济南环山路的高女士去年下半年就准备出售自己的房子,150平方米左右,学区房,300余万元的总价。当时,房子挂出去半年,看房者寥寥。
不过,今年春节以来,看房的人日渐多起来,高女士告诉经济导报记者,"现在有时一周就有五六个人来看房,有准备结婚的年轻人,也有为孩子上学考虑的夫妇。"高女士之所以想抓紧卖房,也是由于已经看好了一套置换的新房。
在济南21世纪不动产从事房产中介多年的经纪人王先生,近期也忙碌在市场一线,谈到济南最近的楼市情况,他滔滔不绝道,"这段时间肯定有个波动,是回暖的时候。价格合适的话,也是卖房子的好时机。"
不过,王先生话锋一转说,"但是,过了这几个月之后,目前买房的这部分人消费完之后,动力就会有所减弱,可能价格自然就会往下落一些。毕竟,刚需还是有限的,过去房价上涨,很大一部分原因是由于炒房客买房子较多,在他们看来,未来可以保值。现在情况已经变了,尤其是有的炒房客,手里甚至有多套房子难以出手,更是没有再炒房的资金了。"
事实上,很多一线的市场从业人士,也持相似的观点——房价大幅上涨的非理性因素已经弱化。
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