不惜一切代价抢救房地产

　　01
　　几天前，抢救房地产的＂金融16条＂震撼出炉。
　　关于金融16条，这两天的解读文章已经很多了，满屏都是＂史诗级救市＂。
　　这16条说了什么呢。
　　1、稳定房地产开发贷款投放；
　　2、支持个人住房贷款合理需求；
　　3、稳定建筑企业信贷投放；
　　4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
　　5、保持债券融资基本稳定；
　　6、保持信托等资管产品融资稳定；
　　7、支持开发性政策性银行提供＂保交楼＂专项借款；
　　8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
　　9、做好房地产项目并购金融支持；
　　10、积极探索市场化支持方式；
　　11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
　　12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
　　13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
　　14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
　　15、优化租房租赁信贷服务；
　　16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
　　史诗级是不是意味着，这一次比2008年的四万亿还要猛？绝地反弹的时候到了？伟大的转折点要来了？
　　对不起，别急着兴奋。利好确实是利好，但房价一时半会绝对飞不起来。
　　你能相信刚从ICU里爬出来的绝症患者，可以直接扔掉拐杖疯狂蹦迪？反正我不信。
　　同样的史诗级救市，所处的历史阶段不同，结果肯定不一样。
　　你别看朋友圈里置业顾问一片沸腾，其实大家心里都有数。
　　02
　　2022年的楼市跟2008年的楼市，不但在于市场的惨烈程度不一样，最根本的不一样之处在于，楼市大背景发生了巨变。
　　来看一组数据对比：
　　2008年全国商品房均价3919元/平方米，2022年全国商品房均价1.04万元/平方米。
　　2008年全国城镇化率仅为33.23%，2022年全国城镇化率已达51.27%。
　　2008年中国房地产总市值100万亿，2022年中国房地产总市值400万亿。
　　2008年中国人口自然增长率千分之5.1，2022年中国人口自然增长率可能首次为负数。
　　2008年中国居民杠杆率18%，2022年中国居民杠杆率62%。
　　图片来源：国民经略
　　无论你承不承认，20多年房地产高速增长的黄金时代早就宣告结束。
　　在城镇化进程告一段落、人口增长停滞不前、住房需求接近饱和等多重因素影响下，中国楼市继续高歌猛进的底层逻辑基本已不复存在。
　　以前很多人以为房住不炒只是个口号。现在房子放开让你炒，你也炒不动了。
　　大疫三年，世道维艰。覆巢之下，安有完卵。开发商日子固然不好过，要知道，普通人的日子更难。
　　各行各业收入缩水是普遍现象，个别行业甚至遭遇毁灭性打击，从业人员一夜失业也不罕见。
　　不是不想买房，而是不敢买房。在收入预期严重下降的前提下，买房约等于自杀。
　　所以，再大的利好，顶多只能逐步恢复楼市元气，不可能直接引爆楼市行情，重现全民抢房疯狂局面。
　　03
　　最可怕的是，当下楼市是非正常状态下的楼市，是内忧外患信心尽失的楼市。
　　在政策重锤和疫情阻击的猛烈打击下，这两年大部分民营开发商已经痛苦不堪，不少更是徘徊在生与死的悬崖边缘。
　　停工、烂尾已非个别现象，反而有愈演愈烈之势，成为影响民生和金融稳定的大地雷。
　　金融16条以及其他配套政策的陆续出炉，一方面是拨乱反正，令房地产回归合理状态。另一方面是保民生，保交楼，拆除系统性金融风险。
　　几个月前，上边的想法可能还是：＂救楼盘不救房企＂、＂保民生不保开发商＂。
　　现在看来，已经明确调整思路了。
　　事实证明，救项目不救房企是一种不切实际的空想。开发商都死翘翘，谁来履行交楼责任？全靠地方政府显然不太现实。
　　市场经济，专业人做专业事才是最有效率的。
　　开发商最大的问题是缺钱，缺乏流动性。那就给钱，输血。
　　在此之前，银行之所以瞻前顾后不敢放贷，就是怕担责任。现在好了，＂16条＂里说了，合规放贷形成不良资产的——＂可予免责＂ 。
　　前所未见的表述。确实是史诗级。
　　但在我看来，史诗级的救市和输血还是来得太晚，太犹豫。
　　11月14日，有媒体透露河南地产龙头建业集团将进行裁员，规模高达7000人。目前建业并未对此消息进行辟谣。
　　建业是河南房地产的一面旗帜，也是房地产行业少数值得尊重的民营企业之一，向来以稳健和责任感著称。
　　曝出这样的消息，也充分说明这个行业真的是，不乐观到了极点。
　　如果建业都快撑不住了，那撑得住的还有几个呢。
　　抢救房地产，一刻不容缓。