房地产能否挑起拉动消费的大梁？

　　财经新势力新春季纵观整个2022年，房地产整体上延续了前几年调整后的萎靡态势，成交不活跃，价格有涨有跌。
　　但是在有些地方政府已经悄然对房地产限制政策打开了绿灯，尤其是央行放开了对地产上市公司再融资限制后，各地政府迅速行动。
　　最近东莞市也悄然松绑房地产，虽然明面上只是针对二手地产，但对地产整体放开也只是时间问题。
　　郑州市就有点猛了，直接出台十二条，力度之大，是地产调整以来之最。
　　长沙市早就开始对房地产限购打开了一扇门，只不过是以县区各自为战。
　　房地产向来都是中国经济的挑大梁者。
　　它所拉动的上下游产业规模庞大，大约相当于整个中国经济增长的32。
　　房地产行业是一个第三产业，但它背后带动的却是规模庞大，涉及行业广泛的制造业。
　　水泥，沙子，钢材，家具，家电，消费电子，厨具，卫生用品，卫生设备等均与房地产有关。
　　当房地产行业兴旺发达的时候，这些制造业也是最有赚钱效应的时候。
　　当然，房地产因为赚钱效应，逐渐脱离了其住房的根本属性，蜕变成资本赌场，为了赚取更多利益，资本和炒作者入场将房价不断推高，一方面让真正有需求的消费者望房兴叹，另一方面，由于房产脱离了其商品属性，变成了一种金融博弈工具，就逐渐累积了非常巨大的风险。
　　所以，政府选择了主动调整降温，通过差不多十年的时间，将风险逐渐释放出来。
　　由于疫情影响，已经疲弱的经济急需恢复。
　　而国际局势的不明朗，出口拉动风险巨大。
　　而投资呢，其边际成本逐渐抬高，边际收益却不断下降，投资者急需一个足够庞大又能有稳定收益预期的行业作为投资入口。
　　互联网经济逐渐失去了往日的挣钱效应，数字经济尚未能真正发力，几乎所有的资本都拥挤在高科技，新能源赛道上，相互竞争的结果就是投资风险逐渐加大。
　　放眼望去，2023年唯有大消费才有可能成为中国经济的领头羊。
　　但是目前为止，能够有足够体量，能够带动整体消费发展的行业似乎没有别的选择。
　　于是无论是政府还是投资者，都把眼光放在了房地产行业。
　　我们前面讲过，房地产行业背后所带动的制造业和第三产业足够影响中国经济发展。
　　但问题是，如果坚持房住不炒的政策导向，房地产行业就会失去很大一部分风险资本的参与，真正依靠有需求的消费拉动房地产带动上下游产业发展几乎不太可能。而真正的需求消费者，消费能力又是一个问题。
　　这就是一个时间差问题。
　　能够买房消费就需要收入增长，但消费者收入增长却不可能与住房消费的紧迫性呈正相关联。
　　同时，虽然房价已经跌去了很大一部分，但大城市房价依然不便宜。
　　那么政策性工具是否可以拉动需求性消费呢？
　　问题又回到了原点。
　　这需要解决两个前提。
　　一，买房的预期紧迫性。什么意思呢？如果现在不买房，未来房价会更高。这就是紧迫性预期。但这种预期又与房住不炒的政策相违背。
　　二，房子的增值，升值预期。当消费者觉得房子有升值潜力的时候，自然就会投资或者成为其住房改善的一种紧迫性。
　　如果缺乏这两个前提，依赖政府补贴在短时间内拉动房地产，并带动相关产业发展，几乎不太可能。
　　因为我们的预期是房价向下的，一旦有价格下跌预期，消费者肯定会选择持币观望。
　　同时，如何先解决消费者收入增长预期和稳定预期也是一个急需解决的问题。
　　经济问题向来就不是一个非此即彼的问题，而是一个择优去劣的问题。
　　如果我们能够很好地把握住房价格上涨预期与控制炒作的平衡木，拉高消费者的预期紧迫性，再借助政府金融工具和地方政府补贴工具，先从住房改善和装修入手，逐渐将房地产消费重心往二手房和一手房市场推移，下半年房地产将会逐渐恢复活力，赚钱效应会带动上下游产业的投资和发展。
　　如何设计房地产的赚钱效应应该就是未来房地产行业恢复活力的关键政策工具。