一房难求与鲜有问津同现地产销售仍需加快推货抢收

　　王丽新
　　人头攒动的售楼处、盖满售罄印戳的销控表、单盘劲销2000套的海报、取消3个点折扣的预告这是阳春三月地产从业者的朋友圈的热闹。
　　近日，北京、南京、苏州、昆明等地多个楼盘喊话或已经变相涨价，取消折扣、不再送车位、全线上调销售均价等声音不绝于耳。尽管相对2月份CPI的涨幅来说，部分开发商下发到楼盘的涨价函算不得激进，但在时下的市场环境中，上市房企盲目涨价心态并不可取。
　　当然，楼市确实在复苏。国家统计局数据显示，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。另据中信建投研报显示，TOP20、TOP50、TOP100房企的2月份销售额同比增速分别为134、113、98。
　　多地楼盘提价的背后逻辑亦是基于楼市复苏，但这并不意味着房地产市场进入全面上行通道。部分核心一、二线城市房产交易活跃度提升，主要是房贷利率下调、降低首付比例等政策持续得到优化，彼时释放的利好信号正逐渐传导至市场端，转化为此时的实际成交量。还有一个现象值得长期关注，多数三、四线城市购房者观望情绪依旧浓厚，当地市场仍未走出横盘阶段。
　　基于此，笔者认为，当下楼市总体趋稳，但结构性特征明显。一房难求与鲜有问津的楼盘同现，局部复苏不意味着全面回暖。更重要的是，房住不炒理念已深入人心，2022年商品住宅销售额同比下挫超26，房价单边看涨时代早已结束，行业增速明显放缓，购房者日趋理性。
　　在如此淡市中出现旺销现象，房企一味盲目跟风涨价并非解困良药，亦不是发展的长久之计。相反，急迫涨价可能会错失最优去化窗口期，让企业现金回流能力再度受挫，陷入被动。此时，房企更应冷静应对，甚至需警惕踏错销售节点而可能引发的反噬之痛。
　　首先，市场仍存不确定性。一方面，累积需求的扎堆释放，能否持久有待观察。另一方面，在长期的观望情绪和房地产市场调整背景下，购房者的信心还未完全恢复。当下真正的交易主力来自于性价比高的项目，价格仍旧是触动购房者敏感神经的关键要素，涨价有可能吓退部分购房者。再者，投资端土地市场仍未全面回温，今年前两个月，全国房企拿地排行十强名单上，华润置地、越秀地产、建发房产等国企央企占据七席，民企拿地意愿依旧低迷。
　　其次，缩表出清仍在继续。对房企而言，偿债高峰还未翻过去，不尽快恢复经营造血能力仍存违约风险，加快推货、提升去化率，走量抢收仍是头等大事。笔者建议，房企要稳住心态，因地制宜、因企施策地灵活调整销售和定价策略，丰盈现金流还债保住信用体系，做好保交楼工作稳住客户满意度要护住在房地产下半场谋发展的火种。
　　整体而言，房企要深刻认识到稳地价、稳房价、稳预期仍然是主基调，应以回笼资金为第一要务。抢收回流的现金，无论是用于建立自身稳健发展的财务防火墙，还是抓住时机实现资产换仓去投更好的项目，实现良性循环和弯道超车，皆应着力于探索新商业模式，促进房地产市场平稳发展。