法律科普房子被拍卖，承租者何去何从？

　　头条创作挑战赛
　　城市化进程的不断加快，租房成为现代人越来越普遍选择的生活状态。租赁房屋对于承租者来讲，最重要的因素就是要具有稳定性，否则搬来搬去不仅浪费精力，而且浪费人力物力。
　　一些租房的人总是感觉没有安全感，因为不是自己的房子，自己无法把握，不知道什么时候房主将房子卖了或者房屋被拍卖了，自己就面临着被赶走的风险。
　　现在，《民法典》让承租者有了住房保险。今天，我们就从一个案例中一起为承租者的租房安全想想办法。
　　一、案例展示：小李租的房子被拍卖，他只能另寻他处吗？
　　小李觉得自己是个倒霉的人。为什么呢？他今年从老家来到杭州打工，因为打工的地方不能提供住宿，所以小李便开始了自己找出租房的路。
　　找了好久，对比了很多家，小李终于找到了一处性价比较高，距离打工的地方也比较近的房子。很高兴的住了下来。
　　结果住了不到一个月，小李有一天下班回到家，看到房屋的大门上竟然被法院贴上了封条。小李不解，立即打电话给房东。房东说自己跟银行贷了款，还不上了，房子被拍卖了。
　　小李感觉如晴天霹雳，找了半个月的房子，终于住下来，还没有一个月，房子又被拍卖了。他又要开始找房子、搬家。想想脑袋都大了。
　　可是小李也觉得没办法，谁让房子不是自己的呢，别人的房子只能人家说了算。这就是承租者的无能为力啊。
　　那么，房子被拍卖，小李只能另寻住处吗？一、承租者的承租权保护
　　《民法典》为了维护像案例中小李一样善良的承租人的合法权益，以法律的形式明确规定了对承租者的承租权的保护。
　　《民法典》第七百二十五条明确规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（一）房屋所有权变动的内容及形式
　　简单来讲，就是房屋不再属于出租人所有，例如房屋被出租人卖给了承租人外的第三人，或者租赁的房屋被司法拍卖等等。
　　产生所有权变动的方式通常以买卖和司法处置等最为常见。买卖不用和大家普及，就是房屋的买卖交易行为。司法处置，通常是以法院的判决、裁定等为依据，在司法处置后实现房屋所有权的转移。
　　因此，一个是房子被卖了，一个是房子被拍卖了，这是最为常见的两种因所有权转移而影响承租者合法权益的形式。（二）从买卖不破租赁到拍卖不破租赁
　　很多人可能都听说过买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁就是指通过买卖行为导致房屋所有权转移的，在房屋买卖行为前已经成立的租赁关系是被法律保护的，即所有权的转移不影响承租者的继续承租直至租赁合同期限届满。
　　作为房屋所有权转移的另外一种形式，房屋被拍卖自然同样符合租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的的情形，所以拍卖也是不破租赁的。
　　综上所述，对于上述的案例中小李的遭遇，小李完全可以拿起法律武器维护自身的合法权益，而不是基于房子是别人的，自己也无能为力的想法而选择息事宁人。二、承租者该如何维护自己的合法权益
　　承租者在遇到房屋被拍卖或被买卖的行为时，是完全可以依据《民法典》等法律规定而主张权利保护的。（一）出租人的告知义务和承租人的优先购买权
　　《民法典》第七百二十七条明确规定了出租人的告知义务，即出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。
　　因此，如果出租人未依据上述条款而提前告知承租人，那么是对承租人优先购买权的侵犯。出租人告知承租人后，承租人不参加拍卖的人，视为承租人放弃优先购买权。所以说，承租人可以自愿放弃优先购买权，但是出租人却不能损害承租人的优先购买权。
　　因此，承租人的优先承租权和优先购买权，是属于承租人的两项极为重要的权利，也是法律为了保护善良的承租人而为其专属设置的权利，是不容侵害和无视的。
　　（二）承租人如何收集维权证据
　　当承租人发现自己的优先承租权或者优先购买权被损害时，应当收集相关的证据材料，主要包括承租人与出租人签订的房屋租赁协议，用以证明双方之间的租赁关系及租赁期限；出租人在拍卖或买卖房屋前未明确告知承租人，损害了承租人的优先购买权和优先承租权的具体证据材料等。
　　具体的证据形式可以包括书证、微信聊天记录截图、证人证言等多种形式，证据之间要能够相互印证，能够证明承租人的主张。
　　法律赋予承租人的优先购买权和优先承租权，似乎对于善意的房屋买受人和拍卖人的合法权益造成了一定程度的损害。例如：善意的买受人不知道房屋之上有长期的租赁合同，导致买受人在买到房屋、取得了房屋所有权后，却无法顺利的入住，权利受到侵害。
　　其实，法律这样的规定是在实现权利之上一种均衡。租赁合同成立在先，买卖合同成立在后。而且善意的承租人是基于房屋之上的一种弱者，保障他们的权利，更符合立法的初衷和相对的稳定。
　　对于善意的买受人的合法权益，买受人可以向卖方主张进行补偿。因为卖方的不完全告知，导致买受人享有的房屋所有权却因为不破租赁而无法入住，基于此对于买受人造成的损失，卖方是应该予以补偿的。
　　三、结语
　　在此提醒大家，在租房前需要充分了解房屋的所有权归属、房屋之上是否存在拍卖风险等问题，尽自己的所能尽可能的从根本上降低承租的风险。
　　在买房前，也该做好前期调查，看下房屋之上是否有租赁、有居住权设置等，以避免取得了房屋所有权而无法入住的情况。
　　不论是买房还是租房，都要谨慎、细致，不能草率、唐突。