四川楼市失掉金九银十，下半年已进入下跌期，成都恐怕难力挽狂澜

　　四川GDP今年出现了滑铁卢。
　　根据国家统计局数据，四川省今年前三季度GDP增速仅为1.5%，比全国均速落后了1.5个百分点。
　　这是四川20年来的首次落后。
　　经济发展是楼市的核心推力，在GDP失速的情况下，四川的楼市行情也出现了下跌的明显信号。
　　接下来，我们就从成交情况、经济发展、人口增长三方面来分析四川楼市。
　　01  ｜四川楼市成交情况
　　先从国家统计局近20年来新建商品住宅成交价格看起。
　　2015年到2020年这五年房价疯涨（基数高，涨幅大），从5034元/平米涨到8304元/平米，涨幅达到60%。
　　2021年到今年截止10月份，房价涨幅收窄至2%，为8483元/平米。
　　但今年要保住这2%的涨幅会非常困难，因为四川楼市已进入到下跌区间。
　　1）房价趋势
　　上半年，四川楼市低开高走，特别是6月份出现大幅增长，达到10214元/平米。
　　下半年，转为高开低走，进入金九银十的售楼黄金期，房价依然没有拉起来，同比去年分别下跌了5%和2%。
　　考虑到成交量也同时在萎缩，我们可以判断四川楼市短期内很难从下跌通道中突围。
　　2）成交面积趋势
　　和房价的大幅震荡截然不同，四川楼市的成交量可谓是一路下跌。
　　下半年在房价大幅减低的情况下，成交量还在往底部走，市场反应相当冷淡。
　　除非房价有大幅跳水，否则在今年最后两个月很可能会创造新低。
　　总体说来，四川楼市下半年量价齐跌，是寻找底部的信号，投资者需特别注意。
　　02  ｜四川楼市与经济发展
　　文章开头提到过，四川省前三季度GDP增幅仅有1.5%，全国为3%。
　　为何四川经济发展落后了？
　　从四川省统计局发布的1-3季度地区生产总值统计表来看，第二和第三产业的表现都非常不好。
　　第二产业增长率为2%（全国为3.9%），第三产业增长率为0.7%（全国为2.3%）
　　第二产业主要是看工业，它是经济的筋骨，工业的增长值仅为2%。
　　这在全国是什么水平呢？
　　为倒数第八位，只比东三省和天津好，比大面积停摆过的上海、海南好，比搞工业转移的北京好。
　　更严峻的其中的制造业，仅增0.7%！
　　制造业可是工业的核心所在，可见四川工业的疲软已经触及到根本。
　　再来看看规模以上工业企业经营情况：
　　根据四川统计局的报表，我们可以看到冰火两重天。
　　国有企业增长了6.6%，国有控股企业增长11.1%；非国有企业就非常艰难了，集体企业和股份企业前三季度累计下滑了39.8%和10.2%，可以说出现了严重的衰退。
　　从企业利润来看，亏损企业数量增加了33.2%，合计占总企业的19.2%，也就是说5个企业里面有1个亏损。
　　但总营业利润又增加了15.4%，结合到上面的按企业结构营收来看，不难判断出盈利的大头是国有企业，亏损大头的是非国有企业。
　　民营企业是用工的主力，也因此，平均用工人数下降了1.7%，有4.8万人失业。
　　以上数据还是营收在2000万规模以上的工业企业，中小型私企的数据更是雪上加霜。
　　第三产业下滑主要来自消费。
　　社会消费品零售总额前三季度累计下降0.2%，全国为增长0.7%。
　　下降主要来自于城镇居民，再细分是餐饮收入。
　　疫情的影响无需多讲，但也有必要抛开疫情因素来解读当前的局面。
　　首先，工业增速下降，尤其是民营企业衰退，导致失业人数增加，造成居民的实际购买力下降以及收入预期的降低。
　　其次，餐饮收入降幅为10.4%，全国为4.6%，如此大的差距一方面说明四川的居民经济行情比全国更差，另一方面说明包括旅游、商务在哪的整体经济活力受到重创。
　　经济的疲软映射到楼市是什么情况呢？
　　首先是成交量的下降——需求无力释放，然后是议价权逐渐从卖方转移到买方——价格走低，和股市的＂量在价先＂是一个道理。
　　这也是四川楼市今年的走势情况。
　　03  ｜四川楼市与人口规模
　　根据国家统计局近10年的数据，四川省的人口增数自2015年开始下滑，到2021年仅增加了1万人。
　　更严峻的是，在2021年四川省已经进入自然人口负增长的阶段，出生率断下滑至6.5‰，死亡率上升至8.74‰，人口自然增长率为-1.89‰。
　　如果成都不能持续大量从省外吸纳人口，如果出生率继续下降，四川便立刻出现人口规模的萎缩。
　　这对于楼市来说，是极大的利空。
　　再说说成都。
　　在省会首位度上，成都排在全国第四位，2021年GDP占全省的37%。
　　而成都只占四川面积的3%、人口的25%。
　　相对来说，成都资源集中度已经非常之高，若继续举全省之力发展成都，其经济边际效应显然会递减，靠成都拉动全省越来越难。而当前成都房均价已经超过1.5万/平米，超过重庆、西安、武汉、长沙等同级别城市，要继续推高，更是难上加难。
　　长期以来，国民的投资习惯是买涨不买跌，如果成都房价不能继续上涨，那么就会下跌。
　　回到四川省。
　　除了成都以外，四川再无第二个上规模的城市。在大环境下行的情况下，若成都再不反哺省内其它城市，必将进一步造成地区发展严重不均衡，地域资源无法高效利用，比如商品住宅的土地。
　　那么，自然四川楼市就缺少想象空间，十分不利于房地产的长期发展。
　　总结
　　四川楼市进入量价齐跌的态势，＂金九银十＂仍停留在底部，当前楼市异常冷淡。
　　经济和人口因素并不乐观，楼市推力不足，后市大概率会进一步探底。
　　对于四川楼市，您怎么看？
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