龙湖如何泅渡危机

　　走过艰难的2022年，面临多重且严峻内外部挑战的龙湖，交出了怎样的答卷？
　　近期发布的年报显示，2022年，龙湖集团实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。
　　＂在极为波动的周期中兑现了业绩承诺。＂如龙湖集团首席财务官赵轶所言，龙湖守住了正增长的底线，这个成绩在过去一年的行业环境中，含金量不低。
　　履新董事局主席不足半年的陈序平，在年报中向投资者传达了＂龙湖没有浪费任何一次危机＂的表态。
　　去年一年，龙湖曾多次被抛上过舆论浪尖，也几次在阴谋论的漩涡里浮沉。
　　其所经历的＂商票兑付谣言＂累及股价骤跌、＂创始人辞任董事长＂引发行业担忧、＂国资入股、总部搬迁传闻＂招致臆测等等事件，一定程度上都是中国房地产行业形势不明朗的侧面写照，担忧和焦虑被无限放大，信心脆弱不堪。
　　但另一方面，2022年，房地产行业确实是雨骤风狂的一年，火光微弱，流动性难题、交付难题频发，公开市场上民营房企的身影难觅。
　　龙湖2022年的新增土储建面为448万平方米，在机构榜单上，这样的成绩是位居行业前十的。
　　但与上一个周期相比，已经有了巨大差距。可供对比的数据是，2021年，龙湖新增土储建面为2355万平方米，背后折射的，是整个行业的发展模式之变。
　　开发业务见顶之后，长坡厚雪的经营性业务的重要性愈发显现。
　　2022年，龙湖的经营性业务收入实现了236亿元，同比增长25%，利润占比为27%。
　　值得注意的是，去年10月末，陈序平从创始人吴亚军手中接过权杖时，曾承诺过＂未来五年，龙湖的经营性业务利润占比过半＂。
　　对于经营性业务的未来，陈序平表示信心十足：＂龙湖的运营业务和服务业务的增长空间还是比较大的，这两个业务也能给集团带来比较高的现金流保障，预计未来5年以内，是非常有希望达到50%以上利润占比的。＂
　　业绩会上，陈序平透露：＂我们也比较庆幸，经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。＂
　　其一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的业务构成，在＂一个龙湖＂的大体系下，或将为龙湖后续的长期发展提供更大空间。
　　＂龙湖管理层选择了一条更加辛苦的路，要在控制总负债的情况下，实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量。＂陈序平打了个比方，就类似于在体重不增加的前提下增肌，意味着需要更加自律。
　　他最后补充说：＂虽然很难，但这条路是正确的路。越过周期的龙湖将更具韧劲，聚而向前，行且坚毅。＂
　　守得云开
　　目前，龙湖集团的业务分为开发、运营、服务三大板块，后两者统称为经营性业务，也是被行业内相对关注并希望复制的模式。
　　近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，＂第二曲线＂甚至＂第三曲线＂成了面对周期波动的额外加成。
　　从很早之前，龙湖就开始重视经营性业务，在房企普遍沉浸于开发业务的时候，就有注重商业业态的发展。2018年开始，系统化围绕＂空间即服务＂战略，展开了全面铺排。
　　商业投资的天街、长租公寓的冠寓、物业管理的龙湖智创生活、智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，都是这种尝试的具体体现。
　　但经营性业务往往需要重投入、重运营，盈利之前甚至有数年酝酿期，需要足够的战略定力。
　　＂坚持＂并不容易，龙湖内部也曾有过质疑的声音。
　　对于早年间规模不大的龙湖而言，商业需要沉淀大量的资金，且实体商业在当时也受到来自电商的冲击。
　　时间来到2022年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿，在房企开发业务普遍受煎熬的大环境下，展现了很好的成长性和可持续性。
　　2022年全年，龙湖实现经营性业务收入236亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%，已经成为龙湖可持续发展的重要贡献源。
　　其中，由商业投资和长租公寓组成的运营业务，租金贡献稳定提升，同比增长14.1%，为118.8亿元；由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%，至116.7亿元。
　　再看得具体一点，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%；长租公寓全年实现租金收入24.4亿元，已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模来到了行业第二的位置。
　　服务业务部分，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元，综合毛利率为34.3%，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.2亿平方米；龙湖龙智造2022年累计获取建管项目约40个，总建筑面积超700万平方米。
　　尤其是，在房地产开发业务毛利率普遍下滑至20%左右的当下，龙湖的运营业务毛利率高达75.6%，服务业务毛利率提升至28.9%。
　　一位不愿具名的地产行业分析师感慨，经营性业务并不易做，高毛利背后也意味着长周期、大投入，而且不是谁想切入就能切入的。＂龙湖入局早，现在基本上已经形成了深厚的护城河。＂
　　陈序平在业绩会上点到了一个背景知识，他说，2022年龙湖经营性业务的表现也受到客观大环境的扰动，商业部分的客流和长租公寓部分的出租率，较其他年份有一定的折让。
　　他认为，未来随着商业环境的恢复，龙湖经营性业务的增长空间还是比较大的。
　　抵御风险
　　过去一年，房地产行业经历了深度调整。以往负债、高杠杆、高周转的模式在潮水退去时，拖垮了不少公司。那些不盲目追求规模的公司，也被证明选对了健康发展的路。
　　一段广为人知的故事是，龙湖在进入房地产不久，就研究了国外许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用＂贵＂的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业＂背着棉花包下水——越背越沉＂，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借＂贵＂的钱。
　　2022年，龙湖的平均借贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限为6.67年，融资成本保持低位。
　　赵轶在业绩会上也强调说：＂过去几年龙湖穿越周期的一个很大利器就是我们的债务结构。＂
　　2022年，龙湖严控负债规模，将一年到期的短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%，债务以长期为主。
　　2022年下半年，龙湖集团提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别是4.5亿美元、3亿美元，公司今年已无到期境外债。
　　债务结构得到优化之外，龙湖集团外币债务掉期比例为98%，基本规避汇率风险，防止冲击现金流及利润。
　　今年以来，房地产行业的企稳复苏态势明朗，前期积压的住房需求密集释放，销售数据有明显改善，回款部分有效补充了房企的资金子弹。
　　但据21世纪经济报道记者了解，房地产行业的信用债市场尚未恢复，这部分融资途径仍在等待进一步发展。
　　据赵轶透露，目前国内外直接融资债券市场还没有完全恢复，龙湖将保持适度的观望，在资金计划上做多种准备。
　　2023年，龙湖的债务总规模会保持平稳，但将会注意优化结构，一方面加大国内银行融资，另一方面加大经营性开发贷力度，同时适度减少境外融资。
　　保持底色
　　在被问及接棒集团董事会主席之后发展战略会有哪些＂变与不变＂时，陈序平强调，龙湖一向坚持的底色不会变。
　　比如，财务稳健、生意逻辑、行活引领等等，＂这些底色是让龙湖在行业最难的时候穿越周期的砝码。＂陈序平说。
　　但是变化的部分，也会很明显。
　　上一轮周期中，大部分开发商都是依靠负债的增长来拉高资产，驱动公司规模的快速增加。但这个逻辑已经不再适用，变得非常凶险。
　　陈序平提到，2023年，龙湖会选择进一步控制负债结构，重视运营效率的提高，在控制负债总额的情况下，实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。
　　基于此，龙湖的投资策略将会坚持＂以销定支＂，严守投资刻度，尽可能优中选优。
　　龙湖地产航道总经理张旭忠介绍，2022年，龙湖在整体公开市场拿地的平均溢价率是4%，其中有60%的土地是零溢价率拿地。总体实现了22%的毛利率和13%的净利率。
　　他表示，2023年，龙湖依然会要求拿地的毛利率高于20%，归属于股东的净利率不低于12%。
　　据了解，龙湖目前的周转效率得到了提升，拿地到开盘的时间平均缩短到了4.7个月，现金流回正周期平均缩短到了16个月。
　　长租公寓部分也会继续保持审慎。陈序平指出，龙湖冠寓不会盲目地参与到存在错配的市场，会聚焦于核心城市的核心地段。
　　聚焦战略之下，龙湖布局在高能级城市的项目已经感受到了这一轮市场的恢复。
　　＂2023年2月，我们全口径销售额是174亿元，同比增长了86%，环比增长了61%；1-2月龙湖累计实现销售额282亿元，同比增长了41%。＂张旭忠透露，但并不是所有城市都同步回暖。
　　在此基础上，龙湖接下来会持续采取动态回顾的方式，更加精准地研判市场，同时也会合理地处理好供销关系，重点聚焦在龙湖确定的20个主力城市和14个机会城市里面。
　　而关于新的销售目标，已经很少有房企还会提及，前几年竞相制定高增长销售规模的场景已经一去不复返。
　　龙湖方面表示，2023年会按照65%的去化率铺排节奏，＂最终实现有质量的增长＂。
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