e公司观察深圳人才房申购制度下的一些误解

　　最近深圳人才房3个新盘申购人数出炉后，不少人看到3.36万批次，认为人才房销售已进入火热。其实这些是申购制度造成的误解，当然误解还不止如此。
　　3个项目有3.36万批次认购，每个项目都是1万户左右，这三个项目从房源、地理位置、价格、周边配套上都相差甚大，而总合格申购人数相差并不大，这种情况并非偶然，内在原因应该是很多购房者选择了同时申购三个房源。
　　人才房申购规定，申请期间，合格家庭可以同时申购多个人才房项目。和安居房不同，只要不签署认购协议，弃选没有惩罚，多次弃选也没有惩罚。
　　那么在这种规则下，申购者的最优策略就是遇到差不多的项目都申购一次，可能这个项目并不被自己青睐。申购之后，等抽签摇号结果出来，自己就掌握了主动权，放弃也不用承担责任。如果只申购喜欢的房源，很有可能无法入选。当所有购房者都将这一策略当做最优选择，对于个体而言只能被动卷入。
　　去年11月份深圳首批人才房入市，多数申购者就已选择了这个策略。当时有4422套房源，有4.12万批次申购，似乎申购很活跃，很宽松，一套房有超过9户认购者，实际上多数申购者申购了多套房源，最终参与申购的合格购房者不到1.53万户，一套房源平均有3.46户认购者。其中二套房认购比较激烈3.56万批次申购2房户型，实际上只有不到1.27万户申购，申购套数1957。
　　其中3个热门项目每个认购的户数是8000左右，比今年人才房认购更为踊跃，因为今年增加了相当数量的第二批次认购者。
　　深圳2022年首批推出的人才房项目销售表现存在分化。至选房结束，4422套人才住房仅有1930套被选定，去化率约43.65%。区位偏远的项目销售更为惨淡，大鹏新区安居君兰湾府仅售出23套，去化率约4.06%。
　　人才房售价是周围商品房均价的60%，本来市场以为推出项目会秒光，实际结果并不理想。
　　一方面，人才房认购数量低于市场预估。
　　安居房轮候库有合格19万户。这说明有个很庞大的群体渴望以较低的价格购房，这部分群体和人才房有很多重合的地方，人才房认购者的社保年限比安居房的还要宽松，而且人才房的位置普遍要比安居房好。
　　但是人才房认购者数量偏少，可能原因是人才房要求的本科学历等要求，安居房轮候库里的19万户只有很少一部分满足。另外一个原因是，对于收入不那么高的群体，对价格格外敏感，同样地段的人才房比安居房贵了20%,导致需要安居房排队群体不愿意参与人才房摇号。
　　可能是去年第一次人才房推出销售不理想，政府更改了规则，主要是放宽单身购房年龄，共同申请人的户籍放松，一些原本不符合安居房购房资格的群体，现在突然就有资格购买人才房。
　　这个政策起到了立竿见经营的效果，以新城华苑项目为例，2房第一队列合格申购者为4649户，第二队列合格申购者为4015户。三房户型第一队列合格申购者为670户，三房户型第二队列合格申购者为446户。
　　从上述数字可以看出，第二队列群体相当庞大，而且这个群体购房的积极性会更加踊跃。
　　第一队列的群体，他们可能在挑房，在等待合适的房源出现，可以轻易放弃摇号所得房源，这一批参与并摇到号，但不一定购买，还要等下一批再观察观察。但是第二队列作为补充力量，他们好不容易才入选，会很珍惜获得的机会，人才房会比较容易销售出去。
　　这点跟安居房销售有点相似，安居房销售有个特点，排名越是靠前的群体，越不愿意轻易选房。安居房是按照轮候排名买房，排名靠前的希望买到心仪房源，他们愿意等待更好的房源出现，所以轻易不参与认购，这就导致安居房排名比较靠后的也有机会买到房，因为他们会更珍惜这个机会。
　　人才房实行摇号购房制度，没有轮候库也就没了排名，第一队列所有申购者的机会均等，他们报名会比较踊跃，放弃也很随意。制造第二梯队可能就是为了弥补这个制度的不足。