烟火气犹在，长寿路商圈加速提质焕新

　　长寿路街景
　　伴随着商业空间布局规划的落定，上海将迎来城市商圈的多元化升级，不只有新旧接力，更是差异化的错位发展。在此市场复苏、活力重现之际，商业之家结合实地探访、区域规划、媒体报道和商户采访，从城市更新角度重新解析传统商圈，推出＂老商圈，新故事＂专题。
　　在专题开篇的四川北路之后，本期将聚焦到另一个老牌商圈——长寿路商业街。
　　沪西著名商业街，如今影响力趋弱
　　长寿路商业街曾经是上海沪西商圈的代表，具有地处内环的区位优势和累积数十年的商业底蕴。长寿路沿线的大自鸣钟一带，在上个世纪曾经聚集了大量日用品商店、五金和烟纸杂货店，自然形成了浓郁的商业氛围和生活气息，也成为当时上海最著名的商业集聚区之一。
　　直至近二十年前，随着电子市场的兴起，这里又成为文艺青年的淘碟圣地。凭借着自然聚集的餐饮小吃和娱乐业态，长寿路在很长一段时间内都是当时 年轻潮人们聚会的不二之选 ，更有不少流行明星会把路演活动设在长寿路的亚新生活广场。
　　长寿路街景
　　这时的长寿路商圈 融合了文艺、时尚、生活、夜间消费等多种气质，多元化又接地气 。随后数年，由于旧改搬迁、商圈竞争、轨交发展滞后、娱乐业态整治等多个原因，长寿路新增商业数量较少，商圈也逐渐沉寂。虽然客流仍有保障，餐饮商户也都业绩不错，但商业影响力和辐射范围已大不如前。
　　如今，在全长3.14公里的长寿路，其 商业主要集中在西端的曹家渡，以及陕西南路至胶州路一带 。普陀、长宁、静安三区交汇的曹家渡商圈已经呈现边缘化趋势，三个行政区都各有重点规划开发的区域，曹家渡虽有889广场、KING88购物中心、星方汇广场、新百安商场、绿地静安柒彩里等多个商场，定位以社区配套和办公配套为主。除889广场之外，其他业态集中于餐饮与配套服务，部分项目的客流与开业率并不理想。
　　不过，随着苏州河沿岸界面的整体提升，曹家渡也将迎来转机，例如原曹家渡花鸟市场地块正在改造，将成为文化商业产业空间和文化产业办公空间，是否能为商圈注入新的活力，同样值得关注。
　　餐饮唱主角，配套型商业居多
　　传统意义上的长寿路商圈主要指陕西南路至胶州路一带，即原大自鸣钟周边，也是我们重点关注的区域。这里分布着亚新生活广场、巴黎春天陕西路店（原调频壹）、旭辉里、189弄购物中心、纬陆V6时尚广场等新旧商场和大量沿街餐饮。
　　恒达广场
　　作为连接城市东西向的普陀区主要干道，即便是工作日下午的长寿路依然车来人往，客流不逊于多数市级商圈。长期以来， 美食餐饮一直是长寿路商业街的特色，并形成了特色夜宵氛围 。长寿路的餐饮特色在社交媒体平台已经名声在外，小红书平台有超1万条＂长寿路美食＂的相关笔记，而数年前的长寿路更是上海头部美食生活号的办公集聚地。
　　和火爆的沿街餐饮不同，陕西南路至胶州路一带的商场则冷热不一。与之相比，2021年开业的天安千树凭借独特的建筑设计和前卫的商业场景出圈，已经成为普陀区商业人气担当。项目虽然没有地铁直达，但 差异化的商业内容能够有效吸引800米距离外的长寿路商圈消费 。
　　整体来看，长寿路商圈以 体量不大、开业较早为特点，大多都定位社区和办公配套，餐饮业态占比普遍较高 。
　　亚新生活广场
　　以开业时间排序，开业最早的 亚新生活广场 已颇为萧条，这个1996年开业的老牌商场曾经以平价服装饰品、礼品杂货和餐饮、娱乐业态而闻名，是二十年前年轻人的时尚消费与聚会的目的地。在商圈没落后亚新生活广场也历经多次调改，2015年引进众多服饰品牌和休闲娱乐、电影院、戏剧以及艺术体验项目等目的性业态，2021年还搬入了虬江路旧货市场的众多商家。几番调改火爆一时，长期效果却不明显。
　　亚新美食小镇
　　如今，亚新生活广场的开业率和客流量并不理想，标志性的半开放式街区空空荡荡，仅有超市和一些餐饮仍在经营。商场室内部分正在进行业态调整，主要有沉浸式密室和真人CS等娱乐业态。一旁的亚新美食小镇基本为小吃餐饮，高楼层则是培训和电影院。整体来看，商城客流以外卖小哥居多。
　　在同样开业已久的 巴黎春天陕西路店 ，目前开业率情况显然更好。其前身为调频壹广场，总楼面面积约4.2万平方米。作为一座小体量多楼层商业，这里一度是区域内的快时尚品牌先锋，如今除了快时尚外，也引入了不少零售品牌折扣店、儿童培训、舞蹈教室和美容美体业态，显现出目的性消费特征，整体来看，定位已更偏向社区和办公配套。餐饮方面，一楼引入了星巴克、Tims、Manner、COSTA、Wages、瑞幸咖啡、喜茶等咖啡饮品商户，高楼层则以简餐和特色餐饮为主。
　　189弄购物中心
　　相比之下，189弄购物中心、旭辉里分别与2017年和2021年开业，建筑物业相对较新。 189弄购物中心 以＂生活和社交＂为主题，＂声音＂为特色。总建筑面积3.88万平方米，算上6、7层的办公空间梦想加，则共计有9个商业楼层。业态格局呈现低楼层餐饮、高楼层美容美体。零售方面除了主力店盒马鲜生，还有屈臣氏、杂物社、周大福、4 iNLOOK、巴黎三城等。
　　旭辉里
　　旭辉里 是区域内较新开业的商场，项目总建筑面积约8万方，其中商业面积约2万平方米，办公面积有约3.6万平方米。旭辉里引入了近80家餐饮、零售和生活配套品牌，包括ALDI奥乐齐超市，Peet’s Coffee、M Stand、MANNER、瑞幸等当红咖啡品牌，西塔老太太、添好运等热门餐饮，以及POPMART、LOHO等时尚潮玩和配饰品牌，大幅更新了长寿路商圈的餐饮品牌配置。
　　值得一提的是，旭辉里的ALDI超市和近8家咖啡、烘培品牌将经营时间提前至早上7:30或8:00，经营早市满足周边办公客群的日常需求。
　　烟火气犹在，商办层级待提升
　　无论从区域的客观数据分析，还是现场的实际观感来看，长寿路都 不缺乏消费者 ，据资料显示一公里范围内聚集了近50万潜在消费客群，其中既有大量成熟住宅，也有不少办公楼宇，年龄层次也较为丰富。在普陀区的十四五规划中，长寿路是＂苏河水岸经济发展带＂的重要节点。为何发展至今，长寿路商业能级却依然有限，大多商场的客流和营业率都不甚理想呢？
　　长寿路街景
　　一方面， 长寿路以在地消费为主 。不仅3公里内就有静安寺、中山公园、月星环球港等成熟商圈和巨型商业，近距离还有极具个性的天安千树，而长寿路商圈仅有美食为商业特色，难以持续吸引外来消费。
　　另一方面，长寿路商场的 定位以配套居多 ，尤其是聚集了大量连锁咖啡品牌和美容美体业态。据不完全统计，仅巴黎春天、旭辉里、189弄购物中心三个商场就拥有近15家咖啡品牌，其中像Manner、瑞幸咖啡、Mstand都同时有至少两家门店入驻。同样密集开店的还有Spa、皮肤管理、美发和舞蹈教室。品牌布局 显现出办公白领的消费需求占据主流，并且消费喜好的倾向性非常显著，但与之伴随的是零售业态的缺失 。
　　和众多核心商圈相比，长寿路仍然 缺乏符合年轻人消费理念的新兴购物中心和高品质的办公楼宇 ，而办公能为存量的办公配套型商业带来稳定的日常消费客群，更高品质的办公楼宇甚至能带动商业业态配置的调整，成为商圈进阶的基础。
　　旭辉里
　　2021年开业的旭辉里就是以办公带动商业升级，其旭辉企业大厦获得了国际级WELL金级资质认证和LEED金级、绿建二星资质，而其商业部分也引入了众多区域首店。值得一提的是，叶家宅路的创享塔和莫干山路的M50创意园等特色园区，以创意、设计和艺术类工作室为特色，也为区域的零售升级提供了更多可能。
　　鸿寿坊办公效果图
　　预计今年开业的 鸿寿坊 也将为区域新增4.8万平方米办公。据透露，该项目由两栋精品甲级办公楼及里弄商业构成。其中东塔标准层面积约1800平方米，低区可做跨层设计，中区楼层带有模块化定制装修交付；办公西塔则是少见的小独栋办公，体量约1.3万平方米。办公部分均已获得WELL、LEED金级预认证，将进一步为商圈输入稳定的消费力。
　　鸿寿坊商业效果图
　　鸿寿坊商业部分则沿袭了长寿路商圈原有的特色，提出了＂精致烟火气＂的理念。1.5万平方米的里弄商业，创新呈现具有邻里人情味的FOODIE SOCIAL美食社交空间＂鸿寿坊食集＂，还将有在地文化的青年宝藏品牌，以及夜经济风貌的＂日咖夜酒＂等业态组合。
　　夜间消费和烟火气都是长寿路长久以来形成的商业基因 。基于此，鸿寿坊试图创造富有精致烟火气的商业业态，对一个小体量商业项目来说，或许是最适合老商圈升级的商业路径。具有创新性和差异化的商业场景，或许能帮助商圈扩大影响力。虽然商业体量不大，但 通过生活方式和社交空间的营造，能有效驱动年轻消费客群高频到访 ，为商圈注入新的活力。而这也正是城市更新的意义所在。
　　希望伴随着苏州河沿岸的更新升级，长寿路也能继续讲述一个个商业新故事，以点及面，逐步为区域带来商务和商业能级上的全面提升。
　　部分照片来自网络