3月中上旬北京二手房成交1。26万套，楼市小阳春能持续多久？

　　21世纪经济报道记者李莎实习生万鹏北京报道去年中介给我打电话打得非常密，最近中介忙着带看，都没怎么给我打电话。在北京工作的王轩（化名）向21世纪经济报道记者表示。在其看来，去年由于房屋经纪人比较缺客户，经常打电话推荐房源，近期带看增加，没有太多精力顾及潜在客户。
　　3月16日，国家统计局发布2月房价数据，数据显示，北京新房、二手房价格环比分别上涨0。2和0。8，二手房价格涨幅在全国排名第2。据北京住建委数据，2月北京二手房成交15316套，环比增幅超80。
　　2月北京市场的小阳春特征明显，目前3月已经走过大半，市场上对于北京市场看法出现分歧，有声音认为市场成交量下降，北京楼市小阳春提前结束，也有人认为市场热度仍将持续。
　　2月全国房地产市场出现积极变化，市场恢复强度和恢复节奏的关注度颇高，而北京作为一线城市，是全国楼市重要的风向标。考察北京市场情况以及市场走向，对于全国楼市也具有一定的参考价值。
　　2月北京新房、二手房市场持续恢复
　　2月开始，北京房地产市场明显活跃起来。小袁从去年12月开始看房，今年2月小袁发现看房的人明显增加，房源价格也偏高，本来准备再观望下，后来正巧碰上价格、户型、房龄等都合适的房源，看房当天就签约了，近日刚走完购房流程。
　　3月初，朝阳区二手房经纪人张琪（化名）向21世纪经济报道记者表示，2月后半月其所在公司的周末成交量超过1500套，而平日里这一数据仅为300400套。受访的海淀、丰台和朝阳其他区域的二手房经纪人也称2月二手房看房量和成交量都明显提升。
　　Wind数据显示，1月北京二手房住宅签约8238套，2月签约量攀升至15315套，成交量明显上涨。从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年12月，北京二手住宅价格累计上涨0。36。其中，2月价格环比上涨0。33，较1月涨幅扩大0。31个百分点，涨幅居百城第5位，今年前两个月北京二手房价格环比连续小幅上涨，二手房市场预期好转。
　　但从受访情况来看，挂牌价格的上涨比成交价格变化更加明显。张琪表示，很多房东预期较高，新挂牌房源价格较去年年末明显上涨，但成交的仍以性价比高的房源为主。丰台区域二手房经纪人韩萍（化名）也提到新挂牌房源的挂牌价格上涨，而实际成交价格没有太大区别的问题。
　　不仅二手房市场，北京新房市场热度也明显提升。一位兼顾北京新房销售业务的从业者发现，2月来找其带看新房的购房者明显增加，新房成交量较1月也有所增加。
　　但从数据来看，北京新房市场恢复强度或不及二手房市场。根据中国房地产指数系统百城价格指数，12月，北京新建住宅价格累计上涨0。02，较去年同期收窄0。08个百分点。2月价格环比上涨0。02，延续1月上涨态势，较上月环比涨幅提升0。01个百分点，涨幅居百城第7位。2月北京新建商品住宅成交54。4万平方米，虽然同环比均表现增长，但网签规模依然处于低位。
　　中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，截至2月末，北京商品住宅可售面积规模与上月基本持平。按近半年月均销售面积计算，短期出清周期为19。8个月，较上月延长0。5个月，较2022年末延长1个月。整体来看，新房仍存结构性库存去化风险。
　　合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，北京二手房市场是一个动态变化的市场，市场升温源自外围大的政策环境宽松，带动了北京购房者市场预期的转变，进而促成成交。随着在售房源价格调整，当购房者认为房屋价值低于价格后，市场销量就会下行。
　　3月北京二手房成交或破2万套
　　3月恰逢传统楼市小阳春，从数据来看，3月北京楼市热度继续复苏。中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月近几周新房周度成交规模延续2月水平，市场成交保持缓慢复苏节奏。
　　聚焦二手房市场，综合前述机构和诸葛数据研究中心监测数据，3月近三周北京二手商品住宅周度成交量均在4600套以上。3月1日20日，北京二手住宅成交量为12579套，较上月同期上升34。7，较去年同期增长28。5。虽然成交上升明显，但房价表现较为稳定。
　　目前3月已走过大半，从数据层面看二手房市场仍然向好，从多位受访房屋经纪人对所在区域的观察来看，成交量虽仍处高位，但热度已不及2月。
　　最近看房的人还挺多，成交量也比1月好很多，但因为相当一部分性价比高的房源已经在2月成交了，新登记的房源价格又普遍较高，成交量就比2月少了一些。张琪说。
　　王轩发现最近市场热度较高，认为房东议价意愿不强，议价空间也不大，上半年准备再观望一下市场。有类似想法的购房者不在少数，张琪认为目前市场已经有进入博弈阶段的趋势，在售房源较高购房者开始观望，等待没有及时售出房源的房东调低价格，再入市交易。
　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示，整体来看，进入3月，北京的二手房成交继续维持在高位，全月成交有望突破2万套。但从可持续性上看，随着前期需求大规模的释放，预计4月以后成交规模将会收窄，月成交量回归至1。21。5万套的成交水平。
　　与之类似，陈文静认为，短期来看，当前北京购房者置业意愿有所修复，叠加企业供应端或有所改善，新房市场有望保持复苏态势。而二手房在前期积压的购房需求及购房入学需求入市下，短期市场仍有一定支撑，但在需求集中释放后，后续住房需求释放动能预计将有所减弱，短期成交或有所回落。
　　北京作为一线城市，是重要的全国楼市风向标，北京市场表现和走势也会对全国市场有一定的参考价值。
　　王小嫱认为，一季度，全国楼市小阳春整体如期而至，一方面由于疫情期间积累的需求大规模释放，另一方面在政策刺激下刚需客户持续入市。但二季度市场持续上升的动力仍然不足。一是刚需规模有限，需求大规模释放之后难以持续；二是当下在售房源较多，挂牌量是成交量的2530倍，购房者可选择的空间较大。
　　王小嫱表示，后续市场走向依赖改善性需求的释放情况，而改善性需求的释放规模依赖于政策的加持。从价格上来看，随着近期市场预期转好，业主的信心增强，价格将会止跌转升。但不会呈现大幅上涨，整体维持在小幅上升局面。
　　陈文静则认为市场修复存在分化，短期来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在北京等热点城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。
　　从市场复苏的节奏来看，陈文静预计今年热点一二线城市及长三角、珠三角区域的复苏节奏有望领先全国，同时，销售端的复苏将领先于房企投资拿地的恢复节奏，城市分化仍将延续，一线城市市场量价仍有支撑，二线城市整体量增价稳，部分城市面临房价上涨压力，三四线城市量价或继续下行。
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