金融助力中国地产软着陆政策解码

　　未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。据新华社12月15日报道，国务院副总理刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞中表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
　　近期，我国金融支持房地产政策密集出台，信贷、债券、股权融资三箭齐发。作为落实，由央行再贷款提供的资金，预计可提供约2500亿元甚至更多民营企业债券融资。国有六大行也率先向优质房企提供了万亿级的授信额度。
　　政策变化引发市场各方高度关注。业内专家表示，一系列举措有助于促进房地产市场良性循环。
　　金融政策三箭齐发
　　11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称金融16条），从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务等六个方面提出16项具体措施。
　　业内普遍认为，此份政策的特点在于覆盖面广、针对性强、支持力度大。
　　在房企融资方面，金融16条要求保持房地产融资平稳有序，稳定房地产开发贷款投放。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
　　针对保交楼，金融16条提出积极做好保交楼金融服务，支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。同时，《通知》要求积极配合做好受困房地产企业风险处置，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方式。
　　在个人住房贷款方面，金融16条明确支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
　　《中国证券报》11月24日刊发文章称，专家表示，政策对于缓解房企资金链压力、提振购房者信心等具有积极作用，有助于促进房地产市场良性循环。
　　信贷、债券、股权三个融资渠道，俗称三支箭。包括《通知》在内，梳理我国11月份出台的系列政策，可以发现，这三支箭同时射向了房地产行业。
　　11月底，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
　　4万亿贷款火速驰援
　　相关政策的出台，为房地产市场注入了强心针，11月中旬往后，A股、H股房地产股债均大幅上涨。
　　信心回暖的同时，房企也迎来了真金白银。今年前10个月，银行业累计发放房地产开发贷款2。64万亿元，累计发放按揭贷款4。84万亿元。而作为金融16条的落实，近一个月来，国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度，此后，陆续有其它商业银行向房企提供授信。
　　12月14日，中指研究院发布数据，该机构不完全统计显示，近期累计有100多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行数量来看，万科最多，为14家；其次是绿城、美的置业，均为12家；然后是碧桂园、龙湖、华宇集团，均为10家。从获得授信额度看，绿城最多为4000亿元，其次是万科、碧桂园，均超过3000亿元，然后是美的置业的1000亿元。
　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析指出，从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度已经达到4万亿元左右。在已披露对房企授信总额度的银行中，授信总额度较大的银行依次为工商银行、中国银行、浦发银行、兴业银行，对房企授信总额度分别为6550亿元、6000亿元、5300亿元和4400亿元。不过从目前情况看，以上是协议授信，具体授信情况还需银行与房企根据情况进一步落实。
　　从公布的授信用途来看，意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面，这与11月颁布的金融16条政策是相契合的。
　　市场各方预计，包括金融16条在内的系列政策并非结束，而是开始，救市政策包还会陆续出手，值得期待。
　　长效机制重构房地产逻辑
　　政策变化具有内在的逻辑。今年以来，我国房地产政策的转向性逐步显现。
　　年初开始，需求端的政策进一步优化。央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3。1。
　　中指研究院在《中国房地产市场2022总结2023展望》中梳理称，今年的系列政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是保交楼，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性；保交楼资金及政策将加速落位，稳定购房者预期。
　　拉开更长的时间线看我国房地产政策，阶段性转变构成了一个又一个周期。
　　2013年初，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施等。2014年至2015年，我国出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，并在《政府工作报告》中明确提出稳定住房消费，出现支持和促进等表述。2016年后，中央首提房住不炒房地产政策趋于紧缩，我国多地大面积重启限购限贷。随后两年间，棚改货币化带动了房地产行业的新一轮增长。2020年，我国实施融资三道红线和银行房地产贷款集中度管理。
　　经过多轮调控，房地产行业的底层逻辑也在发生改变。中共中央、国务院近日印发《扩大内需战略规划纲要（20222035年）》，将房地产作为全面促进消费，加快消费提质升级的重要内容，强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
　　房地产开发企业高周转、高杠杆、高收益的数量扩张型发展模式将成为过去式，未来，房地产的投资属性将不断削弱，消费属性将进一步增强。
　　回顾过去是为了更好地出发。9月14日，中共中央宣传部举行新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效新闻发布会，住房和城乡建设部副部长姜万荣表示，十年来，我国累计完成投资14。8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套；这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132。34亿平方米，是上一个十年的2。2倍。
　　政策速递
　　佛山楼市全面取消限购
　　12月9日，《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》发布。通知指出，2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。
　　限售政策适用范围为2022年12月10日零时起，通过佛山市智慧房产综合平台完成合同网签备案，且房屋坐落位于限售区域范围内的新建商品住房（即一手住房）。
　　限售3年的起始计算时间，以购房人和房地产开发企业通过智慧房产平台完成商品房买卖合同网签备案时间开始计算，满三年后，购房人可将此房屋进行上市交易。1年按365天计算，即1095天内限制该房屋进行存量房买卖合同网签。
　　不受限售政策影响的情形，包括以下几个方面。一是12月10日零时前已在智慧房产平台完成商品房买卖合同网签的（存在退改签的，以最后的商品房买卖合同网签时间为准）。二是12月10日零时前已在智慧房产平台签订商品房认购书的（存在退改签的，以最后的认购书签订时间为准）；三是以拆迁补偿等非买卖方式取得的新建商品住房；交易（买卖）以外的其他转让方式，包括但不限于继承、赠与、法院裁定过户、离婚析产等。
　　回顾佛山限购政策的变化历程，2016年10月，佛山划定限购区域包括禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德北滘、陈村镇、北滘镇、乐从镇。今年6月2日，佛山市的限购区域缩小，仅将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道三个镇街。随着12月9日最新政策出台，上述三个镇街也不再限购，佛山正式全面取消限购。
　　【撰文】华声宇叶洁纯
　　【作者】华声宇
　　【来源】南方报业传媒集团南方客户端