2022年全国人口减少85万人！61年来首次！楼市将面临这些变局

　　2022全国楼市：全年卖房13.3万亿，销售下滑1/4
　　1、房地产开发投资： 2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5% 。
　　2、房屋施工面积： 904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。
　　3、房屋新开工面积： 120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。
　　4、房屋竣工面积： 86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
　　5、商品房销售面积： 135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。
　　6、商品房销售额： 133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3% 。
　　7、商品房待售面积： 56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
　　8、房地产开发企业到位资金： 148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
　　9、房地产开发景气指数： 2022年12月份，房地产开发景气指数为94.35 。
　　2022年1年减少85万人！全国总人口首次下降
　　年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人 ，比上年末减少85万人 。
　　（图源见水印）
　　（图源见水印）
　　全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰ ；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰ ；人口自然增长率为-0.60‰。
　　从年龄构成看，16-59岁的劳动年龄人口87556万人，占全国人口的比重为62.0%； 60岁及以上 人口28004万人，占全国人口的19.8% ，其中 65岁及以上 人口20978万人，占全国人口的14.9%。
　　从城乡构成看， 城镇常住人口 92071万人，比上年末增加646万人 ；乡村常住人口49104万人，减少731万人； 城镇人口占全国人口比重 （城镇化率）为65.22% ，比上年末提高0.50个百分点。
　　《辉哥说楼市》认为：
　　1、全国总人口  上行通道宣告结束 ， 人口下降 意味着全国房地产的潜在总需求进入下降通道 。根据发达国家经验， 这个通道一旦打开，就很难再逆转，中国人口长期下降大势已定 。 房地产新房市场的规模 ，预计在2023年左右反弹之后，长期将会进入下降通道 ，行业面临长期的去产能和房企、从业人员的优胜劣汰进程。
　　2、 虽然总人口进入下降通道，但是 城镇人口还在缓慢增加过程中 ，城镇化距离冲顶达峰还有X年时间， 在一定程度上可以稍微缓和一下人口下降对城镇房地产市场的冲击 。
　　3、 城市之间的人口净流入将进一步分化，人口净流入城市将会进一步减少。未来， 人口净流入排名前列的城市，房地产市场相对更有活力，也会更加抗跌和具有韧性 。
　　4、 总人口下降之后，房地产的需求结构也将发生明显变化： 以增量人口为主的刚性需求会逐步减少，面向存量人口的改善性需求将成为房地产市场的主要驱动力 。
　　疫情冲击，人均收入大幅放缓，房地产市场＂没钱了＂
　　2022年，全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%。分城乡看，城镇居民人均可支配收入49283元，扣除价格因素，实际增长1.9% ；农村居民人均可支配收入20133元，增长6.3%，扣除价格因素，实际增长4.2%。
　　2022年，全国居民人均可支配收入中位数31370元，增长4.7%，中位数是平均数的85.1%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数45123元，增长3.7%，中位数是平均数的91.6%。
　　图1　2022年全国及分城乡居民人均可支配收入与增速
　　经济增长大幅放缓，2023稳增长值得期待
　　全年国内生产总值1210207亿元 ，按不变价格计算，比上年增长3.0% 。
　　分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8% ，二季度增长0.4% ，三季度增长3.9% ，四季度增长2.9% 。
　　2022年，规模以上工业增加值比上年增长3.6%。
　　2022年1—12月份，全国固定资产投资（不含农户）572138亿元，比上年增长5.1%。
　　2022年，社会消费品零售总额439733亿元，比上年下降0.2%。
　　多地2023经济增长目标4-9.5%，经济复苏+政策利好，2023楼市企稳回升大局已定。