房贷有70万，手上有70万现金，是提前还款好，还是投资理财划

　　最典型的误区，就是把贷款利率和理财收益去做比较。
　　银行贷款是雷打不动，必须要还的，理财收益可有可无的，不必然存在，甚至有风险的。
　　这两者性质完全不同，怎么能放在同一维度去比较？
　　对于那些明明有钱，还去贷款放杠杆，同时指望理财收益跑赢贷款利率的，深表惋惜，因为他们可能真的不懂财务规划。
　　如何看待房贷
　　房贷是绝大多数人一辈子中，最优质的贷款，可贷金额大，还款周期长，贷款利率偏低。
　　房贷存在的意义，并不是加杠杆，并不是套用贷款去理财，而是给到购房者一个合理的负债额度，去追求更好品质的住房。
　　简单的说，我有200万，交100万首付，贷款100万，然后把自己的100万拿去理财，这是没有意义的。
　　我有100万，贷款100万，把房子从郊区买到了市区，老房买成了新房，50平变成了80平，非学区变成了学区，这才是有意义的。
　　房贷本身的作用，就不是计算贷款利率和理财收益，企图赚取利差，贷款负债应该是为了想办法提前改善生活。
　　房贷对应的月供，原则上和每个月的现金流收入是密切相关，而不是和多少钱做理财相关。
　　所以房贷对于普通人来说，是为了改善生活而进行的单纯负债，并不该是理财与贷款的套利游戏。房贷与理财
　　房贷本身和理财没有必然关联，或者说一点点关系都没有。
　　当你贷款的时候，已经明确的选择了还款周期，每个月的还款金额。
　　在现金流收入每个月正常情况下，完全没必要进行提前还款。
　　那些可提前还贷的钱，其实是每个月收入的结余，经过不断的积累，变成了一大笔钱。
　　这笔钱既然是月结余，就应该用于合理的理财规划，赚取收益。
　　很多人会有一个困惑。
　　一边背着房贷要还，一边在存钱做理财，房贷利率高，理财收益低，是不是不划算，要不要提前还？
　　其实，两者并不矛盾，理的财是现在的钱，贷的款是未来的钱。
　　现在手上钱的理财收益和借来未来钱的利息，两者孰高孰低，本身就是无法比较的，时间错配了。
　　再说的直白一点，房贷提前还了，就没法再贷款出来了，还是一个不可逆的行为。
　　一个时间错配的，且不可逆的贷款，和当下的理财收益做对比，本质上就错了。房贷的真实利率
　　除了房贷和理财本身没有关系以外，房贷的真实利率，其实是逐年递减的。
　　房贷两种还款方式，不论是等额本息，还是等额本金，在实际还款过程中，都是先偿还大部分利息，后偿还大部分本金的。
　　银行早就在你没有钱的时候，也就是刚开始还款的七八年，把你大部分的利息按真实利率给收取了，后期的利息部分，按利率来算，可能比银行定期存款都少。
　　所以，房贷在偿还了一定年限后，真实的贷款利率已经降到很低了。
　　通常偿还13贷款年限后，提前还款从利率本身上来算，性价比就不高了。
　　这也是为什么绝大多数人都会劝你不要提前还贷的主要原因。
　　不过，是否需要提前还贷本身和贷款利率并不一定完全关联，因为投资理财的收益同样有可能更低，甚至遭遇风险。
　　在计算真实的剩余房贷利率后，需要去思考的问题只有一个，就是自己未来的现金流是否足够每月按时还贷。
　　如果答案是肯定的，那么就没必要提前偿还房贷，如果由于其他原因，答案飘忽不定，那么提前还贷是可行的。
　　千万不要去计算理财收益和房贷月还款金额，因为很少有理财可以给到按月领取还款的，无法匹配。
　　房贷的账，其实没必要非算得那么清楚。
　　提前还贷还是理财，其实是财务现金流的安排，并不是什么套利游戏。
　　企图用银行房贷去做套利的，长期来看，成功的很少，这和富人抵押豪宅贷款，借钱去做投资，完全就是两码事。
　　千万不要在自己一知半解的情况下，就盲目做出一些决定，尤其是套贷这种高风险的行为。
　　理财，从点滴的认知积累开始。
　　房贷70万，而你手头有70万现金，你可以选择用这部分现金提前还贷款，也可以拿这70万投资理财。但是，我的建议是前者，提前还款好！当然会有人，反驳我，理由是钱在贬值，贷款买房划算些。
　　现实生活中，一般来说，很少有人提前还款。现在买房的人一多半都是贷款买房，他们宁愿先凑够首付，然后每个月去还贷款。就算他们手头有大量的现金，他们也不会全部拿来买房，或者用于还贷款。
　　他们认为钱在贬值，人民币在过去的30年里，确实在不断对内贬值，最近大半年，兑美元贬值达到10。虽然，人民币在贬值，但我坚持认为，有条件最好提前还款。为什么呢？
　　1。贷款买房，每个月都要还贷款，并且周期太长，谁知道未来10年。20年。30年。会怎么样？如果未来哪一天，你的人生遭遇了重大变故，突然没钱继续还贷款了怎么办？到时，银行会申请法院，查封你的房子，并拍卖，来还你欠银行的钱，不够的部分，还得你自己掏腰包。你说你冤不冤，之前的首付和还的贷款都打了水漂，房子也没保住，还倒欠银行的钱。你这辈子难道是为房子而生，为银行打工的吗？
　　2。贷款买房，房贷利息比较高，你还的利息比你从银行得到的本金都多。比如，你贷款27万，光利息就28万，一共还银行55万。你觉得划算吗？如果以后钱不好挣了，你年纪大了，挣不了那么多钱了，还不起贷款了，你该怎么生活？你现在有钱，提前还了贷款，你就不用出那么多利息钱啊！
　　我们都知道贷款买车，买手机，买房都不划算，要多出很多冤枉钱，也就是利息钱！
　　3。如果以后经济不景气，钱更加难挣，你该去哪里挣这笔庞大的利息钱？现在的钱越来越难挣了啊！
　　4。以后要用钱的地方很多，有钱了结一些账单就尽早了结吧！到时，开支大了。你就不一定有钱来还贷款了啊！所以，有钱的话，尽早还贷款好。
　　5。最好不要贷款，负债，否则你将无法安心过日子，睡不好觉，吃不下饭。负债是很痛苦的。欠银行的钱迟早是要还的。晚还，你也不一定能占多大的便宜！
　　6。投资理财那么多陷阱，很容易亏进去。再说了，投资理财的收益本来就不高，根本就低于同期的银行贷款利率。也就是说，理财还不如提前还款。
　　7。如果以后钱不好挣，货币没有贬值很多。贷款买房是不划算的！以后，人民币是国际货币，世界货币，根本就不可能贬值很多。
　　这个问题其实很简单，现在全国平均房贷利率是5。5左右，你自己想一下，你一年理财的收入能否达到5。5以上？如果你觉得自己理财的收率能够轻松达到7以上，那么手中的70万还是理财为好。但现在很少有理财产品的利息能够达到7至8的，即使有，那投资风险肯定是很大的。这一点一定要考虑清楚。
　　但是如果理财收入不是太高，根本达不到7以上，我劝你还是赶快提前还贷为好：一方面中国房地产肯定涨不上去的，现在是最后疯狂了，能还清房贷，不欠债，这房子的产权就永远属于你的了。
　　如果这套房是您的第二或第三套房产，现在把这房子的剩余房贷结清了，再高拉抛售，也能获得一笔投资收益，你拿这笔巨款可以去理财，享受个年收益4至5的收益率，何必非要用几十年的时间给银行去打工呢？
　　现在投资理财都是不保本金不保收益，所谓的收益率也是预期收益的，但是房贷的压力却是实实在在的，把房子的贷款还了，避免再欠几十年的债，多还十几万的贷款，不是很好吗？真的理财收益达到7以上的是不多见的，而且今年房贷利率也要涨几次，可能现在觉得5。5压力还不算大，后面若是再涨几回利率，就马上感到还贷的痛苦了。
　　我们的建议是，还是提前还款好。如果你是一套房，自己住在自己的产权房里踏实，如果你是有二套房的，还清贷款，可以高位抛售，别人做接盘侠，您可以高位抛售，等房价跌下来时，再去逢低吸纳，也不为迟晚。。
　　除非是老年人，一般并不建议提前还房贷。
　　老年人的理财趋势是求稳，即使有财富或储蓄，一般也建议投资于风险较低的银行理财产品或者银行存款。目前像这样的安全理财产品年化投资收益率一般在4上下。但是，我们的房贷贷款一般在5。2到5。8左右。除非是住房公积金贷款利率只有3。25。
　　这种情况下，我们一比较利差就好了。欠银行钱利息高，那么如果拖着不还贷款就不划算了。70万元，一年1。5的利差，一年要亏损1。05万元，不值得。
　　对于年轻人来说，还是保留现金更好一些。
　　第一，这部分钱可以获得更高的收益。一般来说，年轻人可以通过长期定投股指类基金，获得810的收益非常轻松。但是，需要长期稳定投资。
　　第二，这部分钱可以应对意外支出，尤其是更好的投资机会。我国仍处于快速发展阶段，可以创业的方向有很多。当遇到创业机会的时候没有钱，可是一件麻烦事情。再从银行借钱可是非常不容易的。
　　第三，未来的负担是相对贬值。我们每个月偿还贷款，感觉钱数是不变的。但是随着我们个人收入的提高，偿还的负担会在不断减轻。尤其是我们收入的增长是复利计算的，而银行贷款的利息永远是单利计算。
　　另外提前还款要注意违约金或手续费。一般来说，银行发放贷款以后，一年以内提前还款需要支付额外的违约金或手续费，一般是13个月的利息，也有的是提前还款金额的13。这种情况就亏得多。还是要提前读懂贷款合同。
　　有相同疑惑的人，可能真不懂财务规划。明明有钱还去贷款，你是认为理财收益肯定能跑赢银行贷款利率吗？
　　虽然现在有浮动利率，但是利率目前看整体变化不太大，你需要月月按照一定的利率按时还房贷。
　　而且有经验的人都知道，房贷刚开始还的时候，基本上都是还利息，本金很少。
　　如果放贷是70万，贷款时间是30年，在不提前还的情况下，到最后几乎是本金一般利息一半，也就是说你要还140万左右。
　　明明有钱还要去还那么多利息？这是什么脑回路？
　　可能有人觉得，万一这70万现金进行投资理财规划，收益比提前还款好，岂不是更划算？如果你有足够的自信，肯定能让这70万现金在很短的时间内变成70万，那你可以去这么做。
　　但是投资理财都是有一定风险的，也就说可能收益，也可能赔本，觉有不稳定性，而银行还款可是雷打不动的。
　　这两者，性质完全不同，其实不具备太强的可比性。
　　房贷有70万，手上有70万现金，是提前还款好，还是投资理财划算？
　　说实在的，如果题主具有较强的理财能力和投资、经营手段，建议不需要年前还贷。因为，提前还贷是最伤害自己的行为，也是最便宜银行的行为，是在一种完全不公平的状态下的一种偿还方式。
　　日前，南京某银行就发生了一起居民房贷还了7年，结果本金一分没还，全部偿还的利息的现象。银行对此的解释是，工作人员失误所致。实际上，就是银行的霸王行为，是在用算法损害消费者利益。如果提前还贷，就等于中了银行的计。
　　当然，如果没有更好的投资、理财等方面的手段，也可以提前偿还，只是，这样会让自己很吃亏，很吃亏，很吃亏。银行的霸王行径，已经严重损害消费者利益，有关方面应当对其进行调查。毕竟，双方应当是平等主体，而不应当让银行如此损害消费者利益。
　　房贷的计息规则
　　很多人认为房贷的计息是平时我们使用的消费贷款一样，一直使用贷款的本金计息。
　　比如：你在某银行办理消费贷款一万元，期限1年，等额本息分12期归还，利率8，则总利息为800元，还款总额为10800元。理论上来说利率似乎就是8没错，但是分12期归还，每期还900元（本金833。33，利息66。67元），也就是说除了最后一期的833。33元本金是用满一年的，其余的11期的本金没用借满一年，但利息是按照一万元本金使用1年计算的，所以考虑到本金的使用性，实际上利率不止8。
　　不过房贷的计息规则与上述不一样，它跟借呗一样，是按照剩余的本金来计算利息的，比如上述的借款10000元，第一期归还掉833。33元本金后，第二期的利息是按本金9166。67元来计算的，而不是10000元。
　　举个简单的例子：如果是按照消费贷的模式计算利息，那么房贷的利息就逆天了，我们假设借款100万元，期限30年，贷款利率按照常见的5。39，那么房贷100万元，30年要还的利息为：1005。3930161。7万元，明显现实不会这么高，如下图所示，房贷100万，30年，利率5。39，等额本息法利息为102万左右，等额本金为81万左右，而不是161。7万元。所以现实中红房贷的计息规则是剩余本金计息。
　　如何选择？
　　搞明白房贷的计息规则，我们就知道要不要提前还款，只需要对比房贷的利率与你投资可以获得的收益率即可。
　　1、公积金贷款：目前我国的公积金贷款利率为3。25，这个利率水平，在市面上很多低风险投资产品（国债、大额存单、理财产品等）均可做到这个收益率，所以公积金贷款不要提前归还，毕竟你持有现金所能创造的收益是高于你贷款的利息的。
　　2、商业贷款：商业贷款的5年期及以上的基准利率为4。9，目前市面上低风险产品能达到这个收益率的并不多，再者商贷很多还有上浮10甚至20的，所以如果你的贷款是商代，除非你的贷款利率是下浮的，否则的话提前归还收益会更大。
　　PS：很多人会说随着通胀的加深，月供压力会越来越小（比如20年前每月还1500元很困难，但是现在还1500元轻松的很），但是并非只有贷款会面临通胀，你持有的现金也会面临通胀，两者的本质是一样。总结
　　作为一个普通的投资者，如果你并没有什么优势的投资渠道或者稳定的高收益渠道来源，那么要不要提前还款，只需要对比贷款的利率与低风险投资产品的收益率即可，谁占优选择谁。
　　不如自己理财。否则把70万房贷还给银行，银行也会拿这70万去投资理财。
　　最简单的道理：目前通货膨胀这么严重，拿现在的钱去还以后的账，岂不是亏大了？假设你现在每一个月还3000元，等到10年20年后每个月还是还3000元，20年后的3000元和现在的3000元能是一个概念吗？
　　而且现在的房贷利率这么低，想贷款的人都不好贷，银行根本不愿意放贷，尤其是公积金贷款。既然把钱贷出来了肯定不要提前还呀。
　　当下理财观念都比较普及了，要理财才能钱生钱。穷人把钱存到银行等有钱人去贷款然后投资赚钱
　　至于投资，想要投资收益高于贷款利率，还是很容易实现的。
　　总之，要学会花未来的钱，买现在的东西。不要拿现在的钱，还以后的债。
　　不同的实际情况，可以有不同选择。
　　首先，如果是一直有缴公积金的购房者，有房贷存在，每年都可以提取公积金还款。
　　现在要使用公积金贷款并不容易，一般开发商都不爱接这个盘，因为回款实在是比较慢。但公积金提取用来还房贷，还是比较管用的。
　　表面上看现在的房贷利率不断走高，而且利率水平较高，但是有的人公积金里面有个十几万或几十万的余额，手头留个几十万的房贷，每年还可以将公积金提取出来还贷，这样做就是比较划算。也算是激活了公积金的使用。
　　其次，没有公积金的购房者，在利率不断走高的情形下，提前还贷也是比较好的选择。
　　现在的房贷利率确实比较高，如果做理财，很难可以找见达到这个利率水平的产品。机构的数据显示，10月份，全国首套房贷款平均利率是5。71，全国二套房贷款平均利率达6。07，这二者均是年内创下的新高。
　　现在要想本金安全，理财产品基本是做不到5。71这样的利息。如果有，要么占用资金的时间较长，要么风险比较大。举个例子，现在像余额宝与零钱通的利息也是一路走低，大不如前了。资金安全是理财与投资第一位需要考虑的，不能因为高收益而忽略了高风险，投资与理财如果赌性较大，那就像是硬币两面的不同，你不能只看获利的风光，而看不到风险的深坑。
　　第三，有较多的现金，其实也可以部分还贷，减缓下日常还贷的压力，减小点通胀带来的货币贬值损失。
　　70万的房贷，如果贷20年，一个月也要有快四千大几百的还贷额度；如果贷15年，差不多有六千大几百的每月还贷额度。现在的经济景气度也不能说理想，收入能不能稳定，或者收入能不能达到理想境界，都很难说。如果先还贷一部分，每月还贷压力就会小很多。余下一部分的现金再做点理财，生活就会从容起来。
　　家族财富密码评论员晴溪：
　　越来越多的人选择贷款来买房，通过贷款买房确实可以减轻不少压力，但是负债的感觉总是没有无债来的一身轻松。房贷70万，现金70万，提前还款还是投资理财，我觉得也要看几种情况。
　　首先呢，受国家房地产政策变化的影响，有些贷款人在购房的时候贷款利率上浮，没有能享受到利率优惠，那手上现金投资理财获得的收益还跑不赢贷款的利息，我觉得贷款人倒是选择提前还贷，无债一身轻嘛。相反，贷款人在购房贷款的时候选择了公积金贷款，或是享受的贷款的优惠利率，贷款利率相对偏低，每个月的还款没有压力，我觉得完全可以把手上的现金去投资理财。现在国家房地产市场平均贷款利率5到6，公积金贷款利率3到4，一般投资理财产品收益大概在5到8不等，还要看具体的理财产品。
　　其次，提前还款也分为两种，全额提前还款和部分提前还款。全额提前还款是指借款人将所欠贷款，一次性全部还清。这种还款方式需要到所属地的房管局办理撤销抵押手续，并按照房管局的要求提供相关资料，办理完之后，就不需要还房贷了，房屋的产权也完全属于自己了。部分提前还款方法又分为两种，一种是在每月还款额固定不变的情况下缩短还款期限。另一种是每月还款额减少，但还款期限不变。第一种方法的好处在于可以减少利息，后一种方法的好处是可以减少月供，缓解每月的还贷压力。
　　如果对投资理财产品没有足够的信心和把握，一次性还清，让自己轻松一点，不用每个月受房贷的压力，这也是很好的选择。也可以选择部分提前还款，减轻的压力同时手上的现金也能带来部分的收益。